Immobilier : le PS pose de bonnes questions, il faut d'autres réponses

Le candidat socialiste à l'élection présidentielle, par les voix de Michel Sapin et de Thierry Repentin, vient de jeter un pavé dans la mare : dans l'hypothèse de son élection, les loyers libres seraient bloqués dans les villes du pays dont le marché est tendu et où on enregistre des augmentations fortes. La profession immobilière et les représentants des propriétaires ont réagi immédiatement en criant au scandale, et en prédisant une vague de désinvestissement. Dont acte. Je me démarquerai des discours entendus sur deux points, le constat de la gravité de la situation et les remèdes proposés.

Le marché d'abord : on ne peut nier que, dans les agglomérations économiquement les plus attrayantes, les loyers aient fini, au gré des évolutions de ces quinze dernières années, de se déconnecter de la solvabilité moyenne des locataires. Globalement, entre 2000 et 2010, les augmentations se sont faites deux fois plus vite que la progression des revenus. Cela pénalise non seulement les locataires, mais aussi les bailleurs et leurs mandataires. Le taux d'effort des premiers frôle ou dépasse l'insupportable. Quant aux seconds, ils constatent une montée des retards de paiement et des impayés, dans des proportions qui témoignent d'un vrai dysfonctionnement de marché. En clair, je souscris à l'analyse de la gravité du problème, et à l'idée qu'il faut agir.

En revanche, les solutions que j'ai entendu évoquer sont à mes yeux tout à fait inadaptées. Non, la construction de logements locatifs, encouragée par la fiscalité à grands frais, n'apportera pas la solution pour deux raisons. Le neuf ne se bâtit que là où il y a une disponibilité foncière, c'est-à-dire là où la demande locative est la moins forte, et on sait bien que le Scellier et les dispositifs précédents ont conduit à abonder l'offre là où les besoins ne s'exprimaient même pas ! En second lieu, il y a le délai de construction ; un plan de relance de la construction locative met deux ou trois ans à produire ses effets, alors que les ménages peinent tous les jours.

C'est l'investissement locatif dans l'ancien qui réglera tout, et c'est lui qu'il faut d'urgence catalyser. Il présente tous les avantages. D'abord, il constitue une offre mobilisable sur-le-champ, puisque les logements sont, par définition, déjà construits, et qu'il s'agit seulement de faire en sorte que des logements ayant une autre destination soient acquis pour être loués, ou que leurs propriétaires actuels en fassent des biens locatifs. Mais surtout, l'ancien est exactement là où l'on a besoin d'une offre locative, au coeur des villes et dans leur périphérie directe.

Comment y parvenir ? Aujourd'hui, et ce, depuis vingt ans, la proportion d'achats de logements anciens à destination locative est autour de 10 %, 8 % les mauvaises années et 12 % les bonnes. En somme, le marché locatif urbain et suburbain ne s'enrichit guère que de 60.000 à 70.000 unités par an... Je fais observer quand même que, sans le "booster" fiscal, c'est un abondement supérieur à celui provoqué par les mesures Méhaignerie, Besson, Périssol ou Scellier selon les époques...

Il suffirait d'améliorer l'ordinaire fiscal de l'investissement locatif dans l'ancien, manquant notoirement d'attrait à ce jour, pour éveiller des vocations supplémentaires. Et comme le marketing et la lisibilité ont leur importance, c'est un authentique statut du bailleur privé qu'il faut créer. Au demeurant, puisque la disparition des avantages pour le neuf est programmée, ce statut doit être commun. Il reposerait sur deux piliers : une meilleure reconnaissance des charges d'exploitation des investisseurs, et un contrat aux termes duquel cette reconnaissance varierait selon le dividende social payé par le bailleur. Je veux dire que le propriétaire qui accepterait des loyers minorés par rapport au marché aurait des possibilités de déduction ou d'imputation supérieures.

Bien sûr, cette innovation fiscale devrait être de nature à améliorer l'état du parc locatif privé français, en incitant les bailleurs ou les nouveaux propriétaires locatifs à engager des travaux de rénovation et de mise aux normes énergétiques. C'est sur la prise en charge par le propriétaire, avec un régime fiscal approprié, qu'il faut miser désormais, sans quoi le Grenelle de l'environnement ne se réalisera pas dans l'immobilier locatif ancien. Bref, le déploiement d'une offre locative pertinente passera par l'ancien, et seulement par l'ancien. Il n'est que temps de le comprendre et d'en créer les conditions sans attendre.