Immobilier : pourquoi les taux d'intérêt des crédits s'alignent sur les bons du trésor

Difficile pour un particulier néophyte de comprendre le mécanisme de la baisse ou de la remontée des taux de crédit immobilier. Pourtant, ceux-ci se plient à des règles assez simples. Si les emprunteurs bénéficient aujourd'hui de taux exceptionnellement bas, c'est notamment du fait de l'attractivité de la dette française sur les marchés.
La crise de la zone euro a transformé la dette française en valeur refuge. Pour preuve, en un an, l'indice des taux fixes longs, l'OAT 10 ans, a perdu un point, passant de 3% à 2,02%. Et il vient, en une semaine, de connaître une chute spectaculaire pour s'établir le 5 avril dernier à 1,75%. Du jamais vu. Pourquoi de telles baisses ? Parce qu'en fuyant l'Espagne, l'Italie, l'Irlande et Chypre, les investisseurs, qui se sont rabattus « par défaut » sur la France, ont artificiellement fait exploser sa cote sur les marchés.

Les banques se refinancent à prix bon marché auprès de la France...

L'Hexagone, ainsi courtisé par les investisseurs, bénéficie donc de taux d'emprunt extrêmement concurrentiels. Cet argent pas cher permet notamment aux banques françaises de se refinancer confortablement. En reconstituant leurs marges, celles-ci brassent désormais de fortes liquidités dont elles se servent pour capter de nouveaux dépôts, par le biais du crédit immobilier, produit d'appel par excellence. Il leur suffit pour cela de répercuter les baisses successives et régulières de l'OAT sur leurs taux de crédit immobilier.

... ainsi qu'après de la BCE

Mais la bonne nouvelle pour les emprunteurs, c'est que la dette française, si attractive soit-elle, n'est pas la seule cause de la baisse des taux de crédit immobilier. Alors que les obligations d'Etat françaises jouent sur les taux fixes (c'est le fameux indice de référence de l'OAT 10 ans), les taux directeurs de la BCE, eux, impactent directement les taux bancaires courts et les crédits à taux variables. Or, justement, depuis un an, l'institution de Francfort laisse délibérément son taux directeur au plus bas. Aujourd'hui tombé au taux exceptionnel de 0,75%, celui-ci pourrait encore descendre à 0,50% si la BCE ne trouve pas d'autres outils miracles pour relancer la croissance, notamment dans les pays du Sud. Cette baisse des taux directeurs de la BCE devrait alors donner une nouvelle bouffée d'oxygène aux emprunteurs sur les crédits à taux variables, aujourd'hui moins demandés que les taux fixes. Et prolonger l'état de grâce dont bénéficient enfin les acquéreurs.

La capacité d'emprunt des ménages croît

Car c'est officiel, les vendeurs ne font plus la loi. Entre baisse des prix et baisse des taux de crédit immobilier, les acheteurs/emprunteurs ont gagné en pouvoir d'achat et de négociation. Un exemple ? Avec des taux moyens de crédit immobilier passés de 3,97 % à 3,07 % en un an (sources Observatoire Crédit Logement/CSA), la capacité d'emprunt des ménages, elle, a crû de 12%. Un gain considérable : aujourd'hui, avec 1 000 euros de mensualité sur 20 ans, la capacité d'emprunt d'un acquéreur est passée de 158 730 euros à 175 438 euros, soit 16 708 euros supplémentaire à échéance constante en l'espace d'un an à peine...