Immobilier  : un scénario catastrophe ?

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Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi./ DR
La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, crise immobilière, le scénario possible.

Chute de 41% des transactions, prix laminés après 10 années ininterrompues de fortes hausses avec à la clé des biens qui ont perdu 10% de leur valeur sur un an, plus de 31% sur six ans et qui mettront quasiment 10 ans à s'en remettre.

Ce n'est pas de « l'immobilier fiction » mais l'histoire tourmentée du marché parisien entre 1982 et 2002. Reste à savoir quelle étincelle pourrait mettre à terre l'ensemble du marché français. Pour le savoir, il faut remonter aux causes fondamentales de la hausse de ces dernières années.

Côté demande, la pression démographique et celle plus forte encore du nombre de ménages (liée au phénomène de décohabitation) sont un premier facteur. La forte préférence des Français pour la pierre est un second facteur de soutien des prix. L'immobilier a cet avantage absolu face aux placements alternatifs d'être très concret.

Et puis, les conditions de financement se sont beaucoup assouplies avec en arrière fond l'allongement de la durée des prêts et des taux plancher qui ont permis de diluer la hausse des prix et d'augmenter la capacité d'endettement des ménages. Enfin, il y a le dynamisme de la demande étrangère.

Côté offre

L'effort de construction est trop faible pour absorber la demande nouvelle qui arrive sur le marché tous les ans, générant des pénuries dans les zones les plus tendues. Enfin, au moindre zéphyr de retournement sur les prix, nombre de vendeurs se retirent du marché. Impensable pour eux de lâcher ce qu'ils ont eu tant de mal à obtenir et qui constitue l'essentiel de leur patrimoine mais aussi leur assurance retraite.

Nombre de ces facteurs ont la peau dure. En fait, il faut chercher le grain de sable qui gripperait toute la machine du côté des conditions de financement. Car si les prix résistent et résistent encore, ce n'est pas un phénomène purement spéculatif, c'est un phénomène dû à un double choc.

D'abord celui de l'allongement de la durée des prêts. Ensuite celui de la chute des taux d'intérêt. S'il est peu probable que les banques fassent machine arrière sur la durée, aller beaucoup plus loin semble compliqué et cela fait plusieurs années maintenant que la durée moyenne s'est stabilisée entre 18 et 19 ans.

Toute hausse des prix se traduit donc désormais par une hausse immédiate des mensualités de remboursement, alors même que le revenu des ménages est bloqué. Cela ferme donc la porte à toute nouvelle flambée. Cela ne l'ouvre pas forcement à un krach sauf si les taux remontent brutalement. Certes, les taux font du rase-motte et restent collés au plancher des 3%.

C'est historiquement bas

On ne peut pas exclure un scénario de remontée rapide. Il suffirait pour cela que les taux obligataires se normalisent dans le sillage d'une reprise franche de l'économie américaine. On peut aussi, dans le pire des cas, mais pas le plus probable, imaginer une crise de défiance spécifique sur les titres souverains français

Compte tenu des faibles marges bancaires sur les crédits habitat, cette flambée se propagerait immédiatement au coût du crédit aux particuliers, désolvabilisant une partie de la demande. Le flux de nouveaux entrants sur le marché ne serait alors plus suffisant. Ce qui entraînerait un ajustement très brutal des volumes comme des prix.

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Commentaires
a écrit le 06/05/2014 à 18:25 :
j'ai faillis m'étrangler de rire
a écrit le 06/05/2014 à 17:33 :
...qui fait abstraction sur les mécanismes qui ont été mis en place à côté des taux bas pour "sauver le marché de l'immobilier" et la "France des propriétaires" : Les subventions (PTZ, Scellier, etc.)
Pauvres vendeurs avec leurs assurances retraites : Surtout, indexons leurs pensions sur l'inflation pour qu'ils ne soient pas contraint de vendre et que leurs gamins naissent rentiers!
a écrit le 06/05/2014 à 16:57 :
aller sur le site insee notaire. Vous y verrez que les ventes ont bien repris (la pente s'est radicalement inversée et est positive ). Je vous garantie que les prix vont réaugmenter d'ici peu... mais bon libre à vous
Réponse de le 07/05/2014 à 6:46 :
tes rêves
Réponse de le 07/05/2014 à 10:41 :
cest pas un reve cest la réalité: va sur google, tape insee notaire, et admire la courbe des ventes, et l'évolution en triangle... Cest des maths, point!
Réponse de le 07/05/2014 à 18:14 :
tes rêves
Réponse de le 08/05/2014 à 0:22 :
"l'évolution en triangle" : Ils sont combien à s'être fait rincer avec la bulle internet en étudiant la forme des courbes?
Réponse de le 09/05/2014 à 17:21 :
L'immo, la finance, etc...sont tojours plus forts que les maths ! Méfiance ! Si c'était aussi facile, y aurait il des crises ?
a écrit le 06/05/2014 à 16:11 :
Voilà bien l'un des articles les plus stupides que j'ai pu lire ces 20 dernières années. On ose parler de "scénario catastrophe" alors même que tous ceux qui ont touché de prêt ou de loin l'immobilier ces 15 dernières années sont devenus richissimes. Et sous prétexte que l'on va peut être moins se gaver cette année exceptionnellement, on parle de "catastrophe" ? Les prix des biens ont doublé. DOUBLE ! les salaires ont au mieux stagné. Revenez donc à la réalité. Il est plus que temps de sortir de cette inflation artificielle. ET pitié, ne parlez pas de "krash", mais de retour à la normale. C'est pitoyable...
Réponse de le 09/05/2014 à 8:43 :
Un retour à la normal face à des prix qui ont doublé, pour des acheteurs qui n'ont pas vendu, ça s'appelle une catastrophe pour ces gens-là car ils vont perdre 40% de la valeur de leurs biens ...
Réponse de le 12/05/2014 à 17:12 :
Et alors ? Y'a pas que leur bien dont la valeur aura baissé.
a écrit le 06/05/2014 à 15:07 :
toute la daube ptz, scellier, merde défiscalisante menée par l'équipe de choc UMP en son temps (celle qui sauve le pays en 2017 )pour bien faire monter les prix.
Réponse de le 06/05/2014 à 16:59 :
c'est vrai que le ptz a fait exploser les prix: en angleterre, l'explosion des prix est du à la version british du PTZ, et dans l'ancien en plus: ils refont les memes conneries que sarko..

cependant, les prix du neuf, eux ne chuteront pas! donc ce qui veulent du neuf doivent se dépecher à acheter!
Réponse de le 06/05/2014 à 17:36 :
"c'est vrai que le ptz a fait exploser les prix: en angleterre, l'explosion des prix est du à la version british du PTZ, et dans l'ancien en plus: ils refont les memes conneries que sarko.." : Tous les gouvernements libéraux ont dopés les bulles immobilières aux profits d'un électorat vieillissant et des banques. Bush a fait de même aux états-unis.
"cependant, les prix du neuf, eux ne chuteront pas! donc ce qui veulent du neuf doivent se dépecher à acheter! " : Tout est lié. Le neuf se vend à des prix délirants car l'ancien se vend à des prix délirants et que les vendeurs de foncier savent faire un calcul : Prix de l'ancien au mètre carré constructible moins coût de construction = somme dans la poche du pauvre retraité pleurant pour l'indexation de sa pension retraite.
a écrit le 06/05/2014 à 14:37 :
Il y en a qui chaque jour impriment des dollars, d'autres qui font flamber le prix de la pierre. Ne serait il pas les mêmes...

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