Immobilier : un scénario catastrophe?

Chute de 41% des transactions, prix laminés après 10 années ininterrompues de fortes hausses avec à la clé des biens qui ont perdu 10% de leur valeur sur un an, plus de 31% sur six ans et qui mettront quasiment 10 ans à s'en remettre.

Ce n'est pas de « l'immobilier fiction » mais l'histoire tourmentée du marché parisien entre 1982 et 2002. Reste à savoir quelle étincelle pourrait mettre à terre l'ensemble du marché français. Pour le savoir, il faut remonter aux causes fondamentales de la hausse de ces dernières années.

Côté demande, la pression démographique et celle plus forte encore du nombre de ménages (liée au phénomène de décohabitation) sont un premier facteur. La forte préférence des Français pour la pierre est un second facteur de soutien des prix. L'immobilier a cet avantage absolu face aux placements alternatifs d'être très concret.

Et puis, les conditions de financement se sont beaucoup assouplies avec en arrière fond l'allongement de la durée des prêts et des taux plancher qui ont permis de diluer la hausse des prix et d'augmenter la capacité d'endettement des ménages. Enfin, il y a le dynamisme de la demande étrangère.

Côté offre

L'effort de construction est trop faible pour absorber la demande nouvelle qui arrive sur le marché tous les ans, générant des pénuries dans les zones les plus tendues. Enfin, au moindre zéphyr de retournement sur les prix, nombre de vendeurs se retirent du marché. Impensable pour eux de lâcher ce qu'ils ont eu tant de mal à obtenir et qui constitue l'essentiel de leur patrimoine mais aussi leur assurance retraite.

Nombre de ces facteurs ont la peau dure. En fait, il faut chercher le grain de sable qui gripperait toute la machine du côté des conditions de financement. Car si les prix résistent et résistent encore, ce n'est pas un phénomène purement spéculatif, c'est un phénomène dû à un double choc.

D'abord celui de l'allongement de la durée des prêts. Ensuite celui de la chute des taux d'intérêt. S'il est peu probable que les banques fassent machine arrière sur la durée, aller beaucoup plus loin semble compliqué et cela fait plusieurs années maintenant que la durée moyenne s'est stabilisée entre 18 et 19 ans.

Toute hausse des prix se traduit donc désormais par une hausse immédiate des mensualités de remboursement, alors même que le revenu des ménages est bloqué. Cela ferme donc la porte à toute nouvelle flambée. Cela ne l'ouvre pas forcement à un krach sauf si les taux remontent brutalement. Certes, les taux font du rase-motte et restent collés au plancher des 3%.

C'est historiquement bas

On ne peut pas exclure un scénario de remontée rapide. Il suffirait pour cela que les taux obligataires se normalisent dans le sillage d'une reprise franche de l'économie américaine. On peut aussi, dans le pire des cas, mais pas le plus probable, imaginer une crise de défiance spécifique sur les titres souverains français

Compte tenu des faibles marges bancaires sur les crédits habitat, cette flambée se propagerait immédiatement au coût du crédit aux particuliers, désolvabilisant une partie de la demande. Le flux de nouveaux entrants sur le marché ne serait alors plus suffisant. Ce qui entraînerait un ajustement très brutal des volumes comme des prix.