OPINION. La crise immobilière qui touche le quartier d'affaires de La Défense soulève des interrogations. Alors que des centaines de milliers de mètres carrés de bureaux sont vacants et que la valeur des actifs a chuté, le modèle de La Défense, héritier d’un urbanisme fordiste, semble déconnecté des réalités actuelles. Par Jean-Christophe Fromantin, Didier Chabaud et Carlos Moreno (*).
La crise immobilière que traverse le quartier d'affaires de La Défense interroge. Et pour cause, 700 000 m2 de bureaux sont vides, la valeur des actifs a baissé de 50% et les utilisateurs rechignent à venir. Le modèle de La Défense, symbole d'un modèle fordiste hérité de la Charte d'Athènes, semble résolument daté.
À l'instar des cités industrielles bâties au XIXe siècle dont la mondialisation a scellé le sort, les quartiers d'affaires monofonctionnels sont aussi menacés. Dans le premier cas, nous avons assisté à la dispersion des machines ; aujourd'hui nous observons une dispersion cognitive du travail. Les machines se sont relocalisées là où les configurations sociale, technique et géographique permettaient d'optimiser les coûts ; la connaissance se relocalisera là où les conditions de vie seront les plus favorables à l'épanouissement personnel et aux interactions sociales. C'est une nouvelle révolution ; les chaines de valeur cognitives répondent d'autres critères que les supply-chain.
Cette révolution questionne la modernité. Là où nous pensions que des tours toujours plus hautes seraient le signe du progrès et que l'intensité relationnelle était consubstantielle d'une densité métropolitaine maximisée, nous découvrons qu'elle s'incarne davantage dans une socialité apaisée et créative, dans la diversité des expériences humaines et culturelles. Le monde change, les hypermétropoles révèlent leurs fragilités économiques, sociales et environnementales, les technologies bousculent les lois d'échelles, les nouvelles générations n'adhèrent plus au modèle massifié sur lequel nous persistons à projeter l'avenir.
C'est en cela que La Défense est un cas. Non pas à travers l'inventaire de ses externalités négatives, mais dans le signal plus large que sa transformation pourrait amorcer.
En 1972, alors que nous étions en pleine croissance, Pompidou justifiait l'existence de La Défense par son urbanisme novateur « pour faire de la France une grande puissance économique et de Paris un grand centre d'affaires ». En 2025, l'enjeu est tout autre. L'ambition économique de la France ne passe plus par une course à la tour la plus haute ; elle passe par ses singularités, par sa capacité à être un centre d'innovation et créativité. Des enjeux que les stéréotypes de verre et d'acier n'incarnent plus. Pour preuve, le président de la République choisit Versailles pour promouvoir l'attractivité de la France auprès des grandes entreprises mondiales ou le Grand Palais pour célébrer l'IA... Le potentiel d'évolution de La Défense n'est pas non plus celui d'un quartier mixte, de bureaux, de logements et de commerces. C'est l'ambition commune à toutes les villes de tendre vers cet équilibre multifonctionnel. L'enjeu de La Défense est tout autre. Il interroge l'avenir d'un quartier emblématique au cœur de l'axe historique : qu'est-ce qui justifiera demain - aux yeux de tous les Français - l'intérêt national de La Défense ?
Les « affaires », comme le commerce, ont toujours constitué la part instable des villes, car les modèles économiques changent et les villes durent. C'est un enjeu de transformation. Un quartier d'affaires est naturellement voué à mourir, puis à être remplacé par une activité qui légitimise à nouveau sa centralité (Braudel, L'histoire du capitalisme, 1985). La Défense n'est pas un sujet d'urbanisme parmi d'autres ; elle doit témoigner d'un progrès dont il nous appartient collectivement d'interroger le sens.
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Dans des travaux de recherche récents, nous avons exploré la zone d'intersection entre l'iconographie des villes-monde (Sassen, The Global cities, 1991), caractérisée par les quartiers d'affaires, et les territoires d'appartenance (Weil, l'Enracinement, 1943) ; nous avons cherché comment La Défense pourrait être à la fois un sémaphore à l'échelle mondiale, mais aussi un milieu fertile ouvert aux échanges. Car, partout dans le monde, les « business district » ne sont plus tant associés à des ensembles tertiaires monofonctionnels, ni à des performances économiques, ni à l'addition de chiffres d'affaires, mais à une somme d'interactions, de médiations, d'hybridation et de travail en commun dont la connaissance, la culture et la recherche sont les ferments. Hier les entreprises cherchaient des mètres-carrés, aujourd'hui elles cherchent des idées et des talents pour innover.
Par conséquent, pour reconstituer un milieu fertile, en lien avec d'autres milieux fertiles, La Défense doit tendre vers toutes les porosités possibles : celle des savoirs, celle des géographies, celle des générations, celle des histoires, celle des fonctions. C'est dans toutes ces composantes que se cristallisera son renouveau. Elle sera un lieu de rencontre éphémère ou régulier, une interface entre nos territoires et le monde, un espace de débat, de recherche et de culture, un pôle de congrès et un centre de formation unique au monde, dans une iconographie profondément réinventée et réellement habitée.
L'urgence de réhabiliter le Louvre ne doit pas obérer celle de La Défense. L'un ne va pas sans l'autre dès qu'on parle du rayonnement de la France. Si on convoque l'intérêt national, il appartient au Président de la République d'ouvrir le débat. Le jalonnement que Catherine de Médicis et Louis XIV avaient amorcé dès le XVIIe siècle du Carrousel à l'Arc mérite une nouvelle ambition ; mais à l'instar de la réhabilitation de Notre-Dame-de-Paris, ce sont tous les talents de la France qui devront voir dans La Défense un nouveau moyen d'échange avec le monde.
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(*) Jean-Christophe Fromantin, Maire de Neuilly-sur-Seine, vice-président du département des Hauts-de-Seine et Chercheur-associé Chaire ETI (IAE-Panthéon-Sorbonne). Didier Chabaud, Professeur associé IAE-Panthéon-Sorbonne, spécialiste d'entrepreneuriat et de stratégie, ancien président de l'Académie de l'entrepreneuriat et de l'innovation (AEI) et corédacteur en chef de la Revue de l'entrepreneuriat (2013-2019). Carlos Moreno, Professeur associé IAE Paris-Panthéon-Sorbonne, co-fondateur et directeur scientifique de la Chaire ETI "Entrepreneuriat - Territoire - Innovation". Il est à l'origine du concept de la ville du quart d'heure.
Jean-Christophe Fromantin, Didier Chabaud et Carlos Moreno
