OPINION. L’immobilier serait-il le grand absent de la campagne présidentielle ? Tout porte à le croire ! En tout cas, il n’est pas abordé par les différents candidats dans la course à l’Elysée. Pourtant, il s’agit bien d’une préoccupation fondamentale pour tous nos concitoyens aussi importante que le pouvoir d’achat, la sécurité, la transition climatique. Par Didier Kling, Président de la CNCEF et de la CNCEF Immobilier
Bien sûr, nous avons assisté à la création de tout un arsenal législatif pendant la mandature pour tenter de régler les problématiques des Français ou de tensions sur le marché :
le fameux « construire plus vite, moins cher et beaucoup plus ».
Le durcissement des normes pour inciter à la rénovation du parc privé locatif tant la facture énergétique pèse sur les revenus des ménages.
La prolongation dans une nouvelle formule du dispositif Pinel.
Le plafonnement des honoraires pour les conseils experts immobiliers qui n'a pour le moment pas montrer qu'il rendait plus facile l'accession au conseil dans ce domaine pour les investisseurs.
Des actions pour le logement par différents ministères ne donnant plus de légitimité à celui dédié à cette question.
Tout récemment, la CNCEF Immobilier a appelé à un "new-deal" de l'immobilier en interpellant les pouvoirs publics, à l'instar des organisations représentatives. Il n'est pas trop tard pour relancer le sujet du Logement et prendre conscience de la réalité.
Prendre en compte l'urgence
Pourquoi il y a urgence ? Dans son récent rapport, la Fondation Abbé Pierre révèle que 13% des Français ont des difficultés à payer leur logement (loyer, charges, crédit immobilier). 5% ont été contraints d'en changer pour des raisons financières. Du côté des primo-accédants, les craintes sont fortes, surtout auprès des jeunes qui constituent le cœur de cible de nos professionnels. 32% d'entre eux sont réservés quant à leur possibilité de payer leur logement. De même qu'un jeune sur deux affirme que ce sujet est la première préoccupation quotidienne. Comme l'analyse Real Estech la semaine passée, dans sa note, si rien ne change, le logement est une bombe sociale en devenir.
Relancer l'envie d'être propriétaire
Pourtant, la pierre est l'un des actifs préférés des Français. Elle est à la fois le meilleur placement sécuritaire et spéculatif pour se constituer un patrimoine évolutif, transmissible et pour certains de nos concitoyens, des revenus locatifs. Elle représente toute une chaîne vertueuse de l'économie française qui peut créer de la valeur ajoutée et des emplois lorsque le Bâtiment va et l'immobilier avec. Le désir d'être propriétaire existe toujours, seulement il nous faut bien nous rendre à l'évidence qu'il stagne depuis 15 ans alors que nos voisins européens sont en dynamique.
S'agissant du neuf, la France est face à un "nœud gordien''. Il n'a jamais été autant promu par les pouvoirs publics. Pour autant, sa production baisse, en dehors de toute prise en compte des effets de la crise sanitaire. Existe-t-il une certaine défiance sur le marché ? Elle est à redouter, car les réglementations énergétiques en direction du parc existant vont forcément entraîner la sortie d'une partie des biens de type E, F et G entre 2025 et 2034. La transition écologique a été enclenchée à marche forcée. Pourra-t-elle ignorer qu'elle risque de provoquer des tensions ? Pour atteindre le génie climatique imposé par les accords de Paris et les différentes conférences internationales et nationales, il va falloir former les professionnels en place mais aussi lancer un vaste plan pour que la nouvelle génération l'intègre. Cela suppose également que les propriétaires entament de leur côté d'importants investissements pour remettre aux normes leurs biens et que les établissements financiers se montrent conciliants sur les conditions d'octroie des prêts.
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Réalités de terrain
D'ailleurs, nous mesurons les conséquences du durcissement d'accès aux crédits pour les particuliers ; conséquences des décisions de la Banque centrale Européenne et de la Banque de France. Ainsi les banques françaises face aux projets de leurs clients se retrouvent confrontées à une application stricte des règles qui affecte l'attractivité de leurs offres. Même si elles tendent à les assouplir ou à faire appel à un apport personnel du client, ces obstacles entament la capacité des ménages à obtenir leur dossier de financement. Ce qui peut expliquer d'ailleurs le recul des crédits pour l'ancien depuis l'été dernier.
Bien sûr, nous pourrions être qualifiés de Cassandre mais nos analyses sont d'autant plus lucides et objectives qu'elles reposent sur les données de terrain où les élus sont face à trois paramètres desquels ils sont prisonniers : le pouvoir d'accorder ou non un permis de construire, la limitation de l'artificialisation des sols et l'obligation de bâtir des logements sociaux. Quid des autres programmes de construction lorsque le plan d'urbanisme n'en laisse pas l'opportunité ou que les réserves foncières devenues coûteuses, sont déjà occupées ?
L'immobilier, grande cause nationale
Disons le : la politique du Logement - et plus globalement de la promotion immobilière - ne donne plus satisfaction à l'ensemble des acteurs : les propriétaires face aux normes énergétiques, le secteur du social avec ses contraintes, les élus locaux en proie aux dilemmes des lois, les promoteurs face à la réglementation et à la baisse d'investissement dans le neuf, les Français qui s'inquiètent...
Il est donc temps de les rassembler pour qu'émerge une nouvelle politique qui doit donner à nos compatriotes des perspectives et se traduire en actes dès le début de la prochaine législature. Parmi les axes prioritaires : repenser la fiscalité de l'immobilier sans découdre ce qui fonctionne, créer un véritable ministère du logement et de l'immobilier, décentraliser aux collectivités la capacité de mieux construire pour répondre à la diversité des situations, sans devoir renoncer parfois face aux lois contradictoires voire inextricables.
Le prochain quinquennat est l'occasion de faire de l'immobilier et du logement, une grande cause nationale. D'autant plus qu'ils pèsent 344 milliards d'euros dans notre économie. Soit presque autant que l'agriculture et l'industrie qui représentent 308 milliards d'euros. A l'heure où la relance du pays est amorcée, il serait utile qu'un débat s'instaure entre toutes les parties prenantes afin de lever les freins à l'offre et rééquilibrer la demande. La CNCEF est prête à y prendre part. Il pourrait s'ouvrir avec un thème central : comment redonner aux investisseurs et aux acheteurs davantage de pouvoir pour leurs transactions immobilières ?
