La société civile immobilière ou SCI

Pour mieux comprendre les différences entre une SCI et une SARL de famille, il faut voir chacun de ces deux statuts juridiques à part. Commençons par la société civile immobilière ou SCI, qui reste à l'heure actuelle la structure la plus appréciée des investisseurs qui s'associent dans la réalisation de projets immobiliers. En tant que société civile, la SCI ne peut naturellement pas exercer une activité commerciale.

Les avantages de la SCI

Cette forme juridique est la plus souple en matière de gestion de la propriété. Les associés peuvent décider ensemble des modalités de gestion, de la répartition des bénéfices et des décisions importantes concernant les biens immobiliers. La SCI est aussi plus intéressante en termes de succession, car les parts sociales peuvent être facilement transmises à d'autres membres de la famille. Il est même possible de transmettre aux héritiers une partie de son patrimoine de son vivant. On parle alors de donation dont la valeur totale est plafonnée à 100 000 € tous les 10 ans par associé.

En outre, les associés d'une SCI ont une responsabilité limitée au montant de leurs apports dans la société. Leur patrimoine personnel est donc protégé en cas de dettes ou de litiges concernant l'entreprise. Sur le plan fiscal, les revenus fonciers générés par les biens immobiliers détenus par la SCI sont imposés au niveau de la société (IS), sauf option pour l'impôt sur le revenu (IR) permettant une imposition au niveau des associés. Les modalités fiscales dépendent du choix fiscal fait lors de la création de la société civile immobilière.

Les inconvénients de la SCI

En premier lieu, le choix entre l'IS et l'IR pour la fiscalité de la SCI est une décision complexe qui requiert de peser le pour et le contre en profondeur selon les objectifs à long terme des associés. La vigilance est de mise pour éviter les conséquences fiscales indésirables et optimiser la gestion du patrimoine immobilier. Par exemple, la plupart des investisseurs optent pour l'IR afin de bénéficier de plus grands avantages fiscaux. Pourtant, cette option peut être remise en question si la SCI dépasse certains seuils, notamment en matière de chiffre d'affaires ou de nature des activités exercées.

De l'autre côté, le choix de l'IS peut engendrer un risque de double imposition pour les associés. En effet, alors que l'IR est normalement prélevé au niveau des associés sur leur part de bénéfices dans la SCI, l'IS sera appliqué au niveau de la société sur l'ensemble de ses bénéfices. Par la suite, lorsque les associés distribuent des dividendes ou réalisent des plus-values lors de la cession de leurs parts sociales, ils pourraient être confrontés à une nouvelle imposition qui réduirait le rendement global de l'investissement. À noter aussi que la création et la gestion d'une SCI peuvent entraîner des coûts administratifs, notamment des frais de constitution et des frais de tenue de comptabilité.

La société à responsabilité limitée ou SARL de famille

Une SARL de famille est une forme de SARL spécifiquement conçue pour la gestion d'un patrimoine familial. Voici ses principaux avantages et inconvénients :

Les avantages de la SARL de famille

Les SARL de famille bénéficient généralement d'un régime fiscal plus avantageux que les SCI. La fiscalité est moins lourde, car les revenus fonciers sont imposés au niveau des associés. Comme pour toute SARL, la responsabilité financière des associés se limite au montant de leurs apports. En plus, cette forme juridique offre une structure de gestion formelle et bien définie. Elle est donc plus rassurante pour certains investisseurs. Et si la société anonyme à responsabilité limitée de famille venait à traverser une période difficile, ses dirigeants peuvent profiter d'une réduction d'impôt.

Les inconvénients de la SARL de famille

Contrairement à la SCI, la SARL est moins flexible dans la gestion et la transmission du patrimoine. Les décisions importantes doivent être prises conformément aux dispositions légales et statutaires. Il faut aussi savoir que la création et la gestion d'une SARL de famille sont souvent plus complexes et nécessitent davantage de formalités administratives par rapport à une SCI.

En conclusion, le choix entre une SCI et une SARL de famille dépend de divers facteurs comme vos objectifs patrimoniaux, votre situation familiale et vos préférences en matière de gestion et de fiscalité. En tout état de cause, il est recommandé de consulter un expert en droit des sociétés et en fiscalité pour obtenir des conseils personnalisés avant de prendre une décision.