Mais qui a dit que le gouvernement de Jean Marc-Ayrault avait verrouillé toutes les possibilités pour les gros revenus de payer moins d'impôts ? Le français fortunés férus de défiscalisation peuvent en effet toujours le faire en France par l'intermédiaire de l'immobilier. Le gouvernement a laissé des brèches entrouvertes ; plusieurs mécanismes sont ainsi exclus du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros instauré dans la loi de finance 2013. Les dispositifs fiscaux pour encourager la réhabilitation ou la rénovation de logements n'ont par exemple que très peu été modifiés.
Le plus profitable d'entre eux est sans doute la loi sur les monuments historiques. Elle autorise une déduction sur son revenu imposable à hauteur de 100% des travaux de restauration engagés sur les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques. Elle a pour particularité de permettre au contribuable d'abaisser sans plafond son impôt sur le revenu, ce qui l'élève au rang de " seul investissement immobilier non plafonné où l'on peut passer l'intégralité des charges sur le revenu brut global", indique Franck Ferrari, du cabinet Alliance Patrimoine. Le bien doit en revanche être conservé pendant 15 ans.
Le Malraux ne change pas
Il est même possible de coupler le diapositif "Monuments historiques" avec un autre qui échappe lui aussi au plafonnement global des niches fiscales : le dispositif Malraux. Il s'applique pour les travaux entrepris dans les c?urs de centres-villes. Il peut ainsi arriver qu'un appartement soit compris dans la loi Malraux et que sa façade par exemple, soit déclarée "monument historique". Dans ce cadre, la défiscalisation se fait "au prorata des parties en réhabilitation", indique Franck Ferrari.
Le Malraux 2013 permet une réduction d'impôt de 30 % sur des travaux d'un montant maximum de 100 000 euros réalisés dans ce qui est défini comme "secteur sauvegardé" ; et de 22%, toujours avec le même plafond, pour les opérations réalisées dans une "zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager". Le dispositif Malraux reste tout de même soumis à l'ancien régime de plafonnement des niches fiscales, c'est-à-dire 18 000 euros plus 4% des revenus imposables. La réduction d'impôt est par ailleurs conditionnée à l'engagement du propriétaire de louer les logements pendant une durée minimale de 9 ans.
Le déficit foncier pour les gros propriétaires
Les contribuables qui bénéficient de revenus fonciers importants peuvent, s'ils le souhaitent, utiliser le "déficit foncier" pour diminuer leur impôt. Le gouvernement n'y a pas non plus touché. Cette mesure consiste à déduire chaque année l'intégralité de ses dépenses de rénovation de logements de ses revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans. Les déficits fonciers sont également déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Comme ce dispositif fait parti du régime commun de la fiscalité, il n'est pas considéré comme une niche fiscale et n'est donc pas compris dans le nouveau plafond de 10 000 euros.
Ceci est également le cas de la loi LMNP Censi-Bouvard, prolongée jusqu'en 2016, qui permet aux contribuables de pratiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) tout en combinant certains avantages fiscaux, alors que la gestion locative du bien est assurée par un exploitant. Ce Censi Bouvard s'applique sur des logements situés dans des établissements d'hébergement pour personnes âgées, dépendantes ou non, dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourisme et dans des résidences d'affaires.
Les revenus tirés de la location meublée relèvent ici des bénéfices industriels et commerciaux. L'investisseur peut ainsi amortir le bien acheté sur la durée qu'il souhaite ; et déduire les charges annuelles d'amortissement des loyers qu'il perçoit. En outre, l'investisseur qui s'engage à louer pendant neuf ans obtient une réduction étalée d'impôt correspondant à 11 % du prix de revient du logement n'excédant pas 300 000 euros. L'investissement est également net de TVA.
Le démembrement de propriété
Et ce n'est pas tout. Les ménages aisés voulant se constituer une retraite confortable peuvent également acquérir un bien immobilier en nue-propriété. En n'achetant que la nue-propriété d'un bien, l'investisseur ne règle qu'entre 50 et 60% de sa valeur. Durant 15 ans, il louera ce bien à des bailleurs et ne percevra pas de revenus fonciers. Cependant, il pourra déduire les charges de travaux et d'emprunt qui résultent de l'acquisition du bâtiment sur son impôt sur le revenu, mais également sur sa base ISF imposable. Ensuite et "au bout de 15 ans, le nu-propriétaire pourra récupérer le bien et en devenir également l'usufruitier", explique Franck Ferrari. Mais s'il revend son bien au prix de marché, la plue-value peut s'avérer très intéressante.
L'effet pervers de la censure du conseil constitutionnel
Le gouvernement a enfin voulu instaurer un dispositif visant à soumettre les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de terrain à bâtir à partir du 1er janvier 2015 au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Pour résoudre la crise du logement, la ministre Cécile Duflot souhaite en effet libérer du foncier disponible rapidement. A compter du 1er janvier 2013, le dispositif faisait même perdre aux propriétaires de terrains à bâtir le bénéfice d'un abattement après une certaine durée de détention.
En conséquence, il a été rejeté par le conseil des Sages. "Ce choix du gouvernement avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions pouvant peser sur ces plus-values, à 82% leur imposition marginale. Ce que le Conseil constitutionnel a jugé contraire à l'égalité devant les charges publiques", indique Yohan Boukobza, du cabinet B & Z associés.
En parallèle, la surtaxe sur les plus-values immobilière supérieures à 50 000 euros sur les résidences secondaires a été maintenue. La censure du Conseil constitutionnel produit du coup un effet pervers : contrairement à ce qui était prévu par le gouvernement, les propriétaires de terrains à bâtir qui auraient dû se retrouver lourdement taxés, le sont moins que ceux qui vendent une résidence secondaire avec une plus-value supérieure à 50 000 euros.
Je pensais que cette déduction était réservée pour la location aux bailleurs sociaux
Il y a assez de logements dans le privé, il faut construire des logements sociaux.Une majorité de Français n'ont plus les moyens de payer un loyer, de consommer, c'est néfaste pour l'économie.
s'il y a beaucoup de français qui ne peuvent pas se payer un loyer, c''est parce qu'il n'y a pas assez de logements privés disponibles ; ils sont trop chers car trop rares par rapport à la demande.
Ils sont trop rares à cause des lois anti-bailleurs et parce que depuis 50 ans les collectivités n'ont pas fait leur travail : au lieu de construire les infrastructures (réseaux, écoles etc<;) pour que les terrains deviennent attractifs pour la construction de logements, elles ont dépensé l'argent public dans de l'investissement immobilier (logements publics que vous appelez à tort "logement sociaux") qui ne sert qu'à des usages privatifs des seuls bénéficiaires.
Il faut donc vendre tous ces immeubles à usage privatif, utiliser cet argent public pour construire des réseaux publics et mettre un termes au lois anti-bailleurs qui découragent d'investir dans la construction de logements (privés, bien sûr).
Quand les français (dont le gouvernement) l'aura compris, l'offre augmentera, les prix diminueront, et pratiquement tout le monde trouvera à se loger sans HLM ni allocations.
CQFD, pas besoin de logements HLM.
Parce que vous croyez sincèrement qu'un propriétaire avec 1000? de mensualité de crédit va accepter un loyer de 500? ? Vous rêvez un peu non?
La vente de terrain fortement incitée doit être à faible impôt, quitte à mettre le réemploi dans l'immobilier comme condition. Le vendeur peut se faire payer en M2 de logements.
Après, il est évident que çà peut entrer dans une tactique fiscale : par exemple, on est plus enclins à engager des travaux une année de gros gains (mais çà, c'est de la bonne gestion... et c'est tant mieux pour le locataire si on avance les travaux d'un an ou deux !)
C'est pas beau de parler comme ça des millions de personnes qui habitent en HLM ou qui touchent des allocations logement.
Sarkozy avait l'intention d'y mettre un terme ; on comprend mieux pourquoi les medias ont fait campagne contre lui.
1/concernant le KMNP CENSI BOUVARD c'est bien une loi fiscale donc pouvant entrer dans les niches
2/ Par contre le dispositif Meublé en BIC est de droit commun et n'entre pas dans les niches, c'est pour cela qu'en tant que CGP CIF nous le conseillons
3/ Bien préciser que "l'avantage" CENSI BOUVARD de 11% en 2013 n'est en aucun cas cumulable avec les amortissemments BIC comme votre texte pourrait le laisser supposer
4/ Enfin, last but not least, le dispositif BIC amortissable permet un investissement non limité à 300 000 ? comme le censi bouvard.
Il me semble donc sans conteste que c'est l'investissement de l'avenir, encore faut-il avoir le bon produit et de la rentabilité : c'est le job des CGP de dénicher ce genre de pépites.
Quand aux élucubrations des politiques et leurs lois de finances désastreuses pour les entreprises, les particuliers et la gestion des comptes de la nation on voit dans votre propos le résultat!
Je parle de "pépite" et j'explique bien plus haut que le BIC meublé n'entre pas dans les niches fiscales, c'est pour cela qu'il est stable et non concerné par les différentes lois de finances annuelles !!!
Quand à l'étranger j'y suis 6 mois par an et mes rendements sont bien supérieurs à vos 5%, vous semblez donc novice en la matière, ceci dit sans aucune animosité.
Il vaut mieux investir à l'étranger, dans des pays, comme le Royaume uni ou Singapour par exemples, où on respecte l'investisseur car on a compris qu'il est la clé de la richesse commune et de demain.
En France, on voudrait faire croire aux gens qu'ils sont des esclaves de l'Etat et que l'argent qu'on leur extorque sous forme d'impôts n'est pas leur argent mais serait un dû.
Et comme vous dites, on les piège dans des choses comme l?immobilier ou l'assurance-vie pour mieux les surtaxer demain<;
A force de jalousie et d'obscurantisme économique, on va dans le mur de façon assurée.
A la fin ces gens ont un train de vie supérieur a celui d'un millionnaire mais pavanent dans le social et l'humanitaire
La déduction des dépenses de rénovation sur les revenus fonciers est normale, dans le cas contraire aucun propriétaire ne voudra rénover et de ce fait il y aura plus de taudis à louer sur le marché.Je ne crois pas que ce soit ce que veut le gouvernement.Il ne faut pas taxer pour taxer..
Pour les têtes qui passent à la tété, ce % est porté à 60%.
L'état?
Pour finir le jour ou les taux remonteront nous aurons un drame de plus à gérer car les prix vont s'effondrer complètement et beaucoup de nos concitoyens ayant acheté bien trop cher et qui doivent revendre seront face à de grosses difficultés financières...
Non les prix du neuf n'ont rien à voir, dans les années 90 (également suite à une bulle) les prix ont dévissé de 30% sur Paris et Paca sans que les prix du neuf décrochent d'autant.
Ça ne me fait pas rire, ça me fait pitié..
Mais si ça me fait rire en fait...
Mais j'ai pitié.
Mais c'est rigolo
Tout en étant pitoyable et drôle...
Enfin, chaipastro mais je rigole
Quand à l'usufruitier, s'il touche un revenu locatif, ils paient l'impôt !
C'est grave d'écrire de telles inexactitudes....