Immobilier : Miami moins chère que Bordeaux !

C'est un marché qui connaît "un boom historique". En 2012, la ville de Miami a vu les investisseurs en recherche de produits immobiliers affluer en nombre, attirés par le prestige de cité balnéaire floridienne. "Le nombre les transactions s'y est accéléré de 14 % sur 1 an (...) les prix ont crû de 10% pour le moyen de gamme à 30% pour le très haut de gamme (...) et les loyers de 30%", a ainsi constaté le spécialiste de l'immobilier de luxe Barnes.
Et pourtant, la pierre à Miami reste très bon marché. La crise des subprimes de 2007 qui a fait fortement chuter les prix dans la ville floridienne, a laissé des traces. Depuis, un effet de rattrapage s'exerce. "De grandes opportunités d'investissement sont nées des subprimes. Depuis 3 ou 4 ans, il y a de très belles affaires à faire à Miami", estime Laura Kijner, directrice communication de KSI Realty, un spécialiste de l'immobilier et gestionnaire de patrimoine, implanté notamment en Floride.

Le prix au mètre carré à Miami deux à trois fois inférieur à Paris

Cette période favorable n'est d'ailleurs pas terminée. "Miami reste un réel investissement judicieux car le prix au mètre carré est 2 à 3 fois inférieur à des villes telles que New York ou Paris et généralement inférieur à celui des villes françaises comme Bordeaux, Marseille ou Toulouse, à 3000 euros le mètre carré pour des biens de qualité et à 5 à 6 000 euros pour des biens haut de gamme", indique Barnes.
Il reste en fait "entre une et deux belles années avant que les prix de l'immobilier à Miami ne reviennent à leur niveau d'avant crise", prédit Laura Kijner. 
Deux belles années encore, mais "un investissement, s'il est réalisé maintenant, qui peut prendre 40% en 4 ou 5 ans", estime pour sa part Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.

La complexité des saisies hypothécaires

Plus concrètement, un investisseur potentiel peut accéder à deux types de biens immobiliers sur le marché de Miami : "les biens classiques, qui appartiennent à des propriétaires voulant vendre ; et les saisies hypothécaires qui existent sous deux formes, les "foreclosure" et les "shortsale"", explique Laura Kijner. Ce que les américains appellent "foreclosure" sont des biens qui ont été saisis par les banques à la suite de la crise des subprimes et dont les propriétaires ont été expulsés. Ces appartements ou maisons peuvent parfois être laissés à l'abandon pendant plusieurs mois. C'est pourquoi Laura Kijner conseille plutôt -sans exclure "les foreclosure"- les "shortsale" qui sont des biens réquisitionnés par les banques mais qui sont toujours occupés par leurs anciens propriétaires. Reste qu'in fine, quel que soit le type de saisie hypothécaire, la marge de négociation sera quasi inexistante pour l'acheteur face à la banque, car il se retrouvera concurrencé par une multitude d'autres acquéreurs potentiels.

L'investissement à Miami peut générer, en cas de location du bien, "un retour ou un rendement supérieur à 7% net dans certains cas", indique Laura Kijner. La Floride bénéficie de dispositifs fiscaux particulièrement avantageux : pas d'impôt sur les revenus des particuliers (résidents ou non) dans cet Etat sachant qu' au niveau fédéral, le taux marginal maximal est de 39,60%. L'impôt sur les sociétés est lui de 15%. Laura Kijner conseille d'ailleurs, avant d'investir en Floride, de créer une société du type SARL ou fondation.

La construction reprend

Les Européens restent très présents en Floride et ceux originaires de la zone euro profitent d'un taux de change particulièrement favorable en ce moment . Les sud-américains de Colombie, du Venezuela, ou du Brésil, ainsi que les Russes, les Chinois et les Canadiens contribuent également à l'augmentation de la population de 10% en 5 ans. Ce qui a "permis d'absorber de 2007 à 2012 l'ensemble des biens disponibles qui sont aujourd'hui tous occupés soit en résidence principale, soit en résidence secondaire dans les quartiers résidentiels", indique Barnes. Du coup, la construction a repris à Miami, comme partout sur le territoire américain. L'année passée, les permis de construire ont en effet rebondi de 30% et les mises en chantier de 28% aux Etats-Unis. Ce qui fait de 2012 la meilleure année pour la construction résidentielle depuis 2008.