Immobilier : si, si, il y a des moyens de faire baisser les prix

Si l'on traitait sous l'angle de la stricte efficacité économique le marché de l'immobilier français, plusieurs mesures d'envergures seraient à étudier. Le Conseil d'analyse économique (CAE), think tank d'économistes rattaché à Matignon, s'est chargé de formaliser dans ce cadre onze propositions pour modérer le niveau trop élevé des prix de l'immobilier. Si certaines font déjà parties de la feuille de route du ministère du Logement dirigé par Cécile Duflot, d'autres vont en revanche à l'encontre des réformes déjà menées par le gouvernement.

Ne plus soutenir la demande de manière inconsidérée

C'est le cas de la proposition n°7 du CAE, qui pointe du doigt la succession en France de plans de défiscalisations et d'incitations à l'acquisition, et propose de programmer leur extinction.
Cette idée va complètement à contre-courant de l'action gouvernementale, puisque le ministère du Logement mise d'ores et déjà beaucoup sur le nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif "Duflot", dont l'objectif - ambitieux - est de permettre la création de 40.000 logements dès 2013.

Pour étayer son analyse, le CAE s'appuie en fait sur une comparaison avec le voisin allemand, souvent pris comme exemple pour son modèle économique résilient. En effet, depuis 1996, les prix de l'immobilier ont plus que doublé en France alors qu'ils sont restés stables en Allemagne jusqu'à très récemment. Or, au cours de la période 1996-2012, "le gouvernement fédéral allemand a, au contraire, fortement réduit les aides à la pierre", indique le CAE. Une divergence qui pourrait expliquer en partie la hausse artificielle des prix en France. Les acquéreurs n'étant pas toujours regardant sur les prix de vente des programmes, compte tenu des avantages fiscaux accordés par ces dispositifs d'aide. Leur suppression pourrait permettre de redonner aux prix leur véritable étiage.

Favoriser la "location-accession"

Dans le même genre, l'instauration du prêt à taux zéro (PTZ) peut produire des effets pervers, notamment en période de chômage élevé et de risque d'éclatement d'une bulle immobilière. En effet, inciter des ménages modestes à investir dans un actif qui présente un risque de moins-value dans les années à venir peut s'avérer inapproprié.

En outre, l'efficacité de ce dispositif est incertaine. Le CAE indique qu'entre 1996 et 1999, 86% des bénéficiaires du PTZ auraient de toute façon acheté sans cette aide, profitant d'un effet d'aubaine. Ce qui implique des pertes budgétaires pour l'Etat. Ainsi, au total, les dispositifs agrégés d'aide à la pierre depuis 1996 (Périssol, Robien, Borloo, Tepa, Scellier, PTZ) pèsent toujours pour plus de 4 milliards d'euros sur le budget 2013.

"Compte tenu de la conjoncture, il serait sans doute plus judicieux de remettre au goût du jour la "location-accession"", propose en réaction le CAE. Un dispositif qui permettrait aux ménages "d'acheter après dix ans de location, et où les loyers acquittés seraient décomptés du reste à payer à terme". Le bailleur porterait alors le risque en cas de déperdition de valeur du bien immobilier. Il serait en effet inefficace de faire "supporter ce risque à des ménages modestes, eux qui font déjà face à un risque non assurable en matière d'emploi", indique le CAE.

Réformer en profondeur la fiscalité immobilière

En parallèle, il prône la fluidification du marché des transactions, aujourd'hui atone, en modifiant la fiscalité locale sur l'immobilier. Ce, par une réforme profonde de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et par la suppression progressive des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Pour l'économiste Etienne Wasmer, ces impôts locaux sont comme "une énorme taxe Tobin sur les transactions immobilières qui freine les échanges et freine la mobilité". Les DMTO représentent aujourd'hui 5,09 % du montant d'une transaction immobilière et ont fait rentrer 9 milliards d'euros dans les caisses des pouvoirs publics en 2011.

Pour compenser ces pertes, le CAE propose une réforme en profondeur de la TFPB. Une taxe qui rapporte pour l'instant 18 milliards d'euros par an aux pouvoirs publics.
Sur la base des données notariales capables aujourd'hui d'estimer la valeur marchande de plus de 75% des biens immobiliers, le think tank de Matignon milite pour asseoir la TFPB sur la valeur vénale des biens immobiliers, et non plus sur la valeur cadastrale. Il met ainsi en avant "l'aspect inéquitable du système actuel qui taxe l'actif immobilier brut, sans soustraire la valeur des dettes immobilières contractées pour financer les acquisitions". Ce sont donc les ménages primo-accédants - contraints d'acquitter la taxe foncière dès qu'ils entrent en possession de leur bien - qui sont les plus pénalisés.

Un jeu à somme nul pour les finances publiques

Pour remédier à cet état de fait, le CAE propose d'asseoir l'impôt foncier sur la valeur nette du patrimoine immobilier, c'est-à-dire sans les dettes. Ce qui transférerait in fine la charge de l'impôt des primo-accédants qui n'ont pas fini de rembourser leurs emprunts vers les patrimoines importants qui appartiennent aux déciles les plus élevés et qui sont plus âgés.

In fine, l'acquéreur d'un bien ne paiera plus les 5,09% de DMTO à l'achat, mais s'acquittera d'une taxe de 0,5% de la valeur nette marchande de son bien chaque année. Ce qui équivaut à 30 milliards d'euros de nouvelles recettes pour les pouvoirs publics et ferait mieux que compenser la perte de 27 milliards d'euros liée à la suppression des DMTO et à la fin de l'ancienne TFPB. Le CAE propose même d'utiliser la marge de 3 milliards d'euros subsistant pour compenser une baisse de la TVA sur la construction neuve.

Un jeu à somme nulle donc pour les finances publiques. L'Etat serait même gagnant de plus de 4 milliards d'euros par an si toutes les propositions du CAE étaient adoptées. Ce, grâce à l'extinction des aides à l'acquisition de logements neufs.

Référence : Note N°2 du Conseil d'Analyse Economique. « Comment modérer les prix de l'immobilier ? ». Alain Trannoy (Université Aix Marseille) et Etienne Wasmer (Sciences Po).

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