« Si la tendance des trois premiers trimestres se confirme jusqu'à la fin de l'année, nous pourrions vendre entre 110.000 et 115.000 logements neufs en 2015 ». Cette déclaration de la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Alexandra François-Cuxac, n'est pas anodine, puisque si tel était le cas, l'année 2015 serait la cinquième meilleure année en termes de ventes pour les promoteurs depuis 1995, derrière 2010 (115.300), 2005 (121.400), 2006 (126.000), et 2007 (127.000).
Ces chiffres sont plutôt inattendus, car le secteur du logement neuf privé a connu sa plus mauvaise année en 2014 depuis 2008. L'année passée, les seuls promoteurs immobiliers n'avaient en effet vendu que 85.820 logements.
Au troisième trimestre, les promoteurs immobiliers ont ainsi enregistré une nouvelle hausse de leurs ventes de 18 % par rapport au même trimestre de l'année précédente -qui fut certes particulièrement mauvais. « Cette évolution s'inscrit dans la continuité du 1er semestre durant lequel les ventes avaient progressé de 19,3 % », indique la FPI.
Les ventes investisseurs tirent le marché vers le haut
Comme depuis le début de l'année, ce sont les ventes aux investisseurs qui ont tiré vers le haut les ventes des promoteurs lors de ce troisième, grâce au succès du dispositif fiscal d'aide à l'investissement locatif « Pinel », qui élargit les conditions du dispositif précèdent, le « Duflot ». Les ventes aux investisseurs pèsent désormais pour 54 % du total des ventes au détail des promoteurs contre 46 % pour les ventes en accession.
En revanche, les ventes en bloc -qui pèsent pour 17 % du total des ventes des promoteurs - sont en baisse de 9,4 %. Celles-ci résultent principalement des commandes des bailleurs sociaux aux promoteurs, qui se réduisent. Plus marginales, les ventes de logements dans les résidences services sont aussi en retrait au troisième trimestre (-1 % et -3,3 % depuis le début de l'année), affectées « par le spectre de la fin du dispositif Censi Bouvard à la fin de l'année 2016 », indique la FPI.
Pas assez de mises en vente
Mais la principale préoccupation des promoteurs est ailleurs. Elle concerne le faible niveau de leurs mises en ventes. En effet, si l'on compare aux troisièmes trimestres des années 2011,2012 et 2013, les mises en ventes restent en fort retrait au troisième trimestre 2015 (jusqu'à 28,5 % par rapport au troisième trimestre 2011). En parallèle, le délai d'écoulement des stocks des promoteurs s'est réduit de 15,2 mois l'année passée à 11,8 mois aujourd'hui. Alexandra François-Cuxac justifie cette situation par « les difficultés des opérateurs à lancer de nouveaux projets » qui sont liées, selon elle, d'une part à la recrudescence des recours irréguliers : la construction de 33.000 logements de promoteurs est aujourd'hui bloquée par des recours, selon la FPI, contre 25.000 à la fin juin. Et d'autre part, à l'allongement des durées préalables des délais d'instruction des permis de construire. Il faut ajouter à cela le niveau toujours élevé des prix de revient des promoteurs qui les empêche de commercialiser des logements pour les ménages modestes. Autant de contretemps qui réduisent le nombre de mises en ventes.
Baisser la TVA ?
Ainsi, sans parler de pénurie de logements, « force est de constater qu'il y a aujourd'hui une demande insatisfaite », reconnaît Alexandra François-Cuxac. Or « le marché immobilier résidentiel a besoin, pour retrouver le chemin de la reprise, d'être alimenté en logements neufs », explique-t-elle.
Et si les conditions financières et fiscales sont désormais optimum pour la demande - notamment depuis l'élargissement du PTZ dans le neuf- , l'offre en revanche est plus contrainte, regrettent les promoteurs. Ils militent pour une TVA à 5,5 % plutôt que 20 % pour la construction de logements qui seraient commercialisés sous plafond de ressources des acquéreurs.
Cette mesure permettrait de produire des logements moins chers et de construire 18.000 logements supplémentaires par an pour les classes moyennes et modestes, assure la FPI. Une telle mesure pourrait même faire rentrer dans les caisses de l'Etat 1,3 milliard d'euros, grâce aux rentrées supplémentaires de TVA. Cette mesure est défendue depuis plusieurs années par les promoteurs, mais Bercy n'y a jusqu'ici prêté que peu d'attention.
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