Immobilier : les promoteurs vont réaliser une de leurs meilleures années

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L'année 2015 est-elle un si bon cru pour le logement neuf ?
L'année 2015 est-elle un si bon cru pour le logement neuf ? (Crédits : reuters.com)
Les promoteurs immobiliers prévoient de vendre entre 110.000 et 115.000 logements cette année. Ce qui ferait de 2015 l'une de leurs meilleures années depuis 20 ans. Cependant, certaines zones d'ombre subsistent.

« Si la tendance des trois premiers trimestres se confirme jusqu'à la fin de l'année, nous pourrions vendre entre 110.000 et 115.000 logements neufs en 2015 ». Cette déclaration de la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Alexandra François-Cuxac, n'est pas anodine, puisque si tel était le cas, l'année 2015 serait la cinquième meilleure année en termes de ventes pour les promoteurs depuis 1995, derrière 2010 (115.300), 2005 (121.400), 2006 (126.000), et 2007 (127.000).

Ces chiffres sont plutôt inattendus, car le secteur du logement neuf privé a connu sa plus mauvaise année en 2014 depuis 2008. L'année passée, les seuls promoteurs immobiliers n'avaient en effet vendu que 85.820 logements.
Au troisième trimestre, les promoteurs immobiliers ont ainsi enregistré une nouvelle hausse de leurs ventes de 18 % par rapport au même trimestre de l'année précédente -qui fut certes particulièrement mauvais. « Cette évolution s'inscrit dans la continuité du 1er semestre durant lequel les ventes avaient progressé de 19,3 % », indique la FPI.

Les ventes investisseurs tirent le marché vers le haut

Comme depuis le début de l'année, ce sont les ventes aux investisseurs qui ont tiré vers le haut les ventes des promoteurs lors de ce troisième, grâce au succès du dispositif fiscal d'aide à l'investissement locatif « Pinel », qui élargit les conditions du dispositif précèdent, le « Duflot ». Les ventes aux investisseurs pèsent désormais pour 54 % du total des ventes au détail des promoteurs contre 46 % pour les ventes en accession.

En revanche, les ventes en bloc -qui pèsent pour 17 % du total des ventes des promoteurs - sont en baisse de 9,4 %. Celles-ci résultent principalement des commandes des bailleurs sociaux aux promoteurs, qui se réduisent. Plus marginales, les ventes de logements dans les résidences services sont aussi en retrait au troisième trimestre (-1 % et -3,3 % depuis le début de l'année), affectées « par le spectre de la fin du dispositif Censi Bouvard à la fin de l'année 2016 », indique la FPI.

Pas assez de mises en vente

Mais la principale préoccupation des promoteurs est ailleurs. Elle concerne le faible niveau de leurs mises en ventes. En effet, si l'on compare aux troisièmes trimestres des années 2011,2012 et 2013, les mises en ventes restent en fort retrait au troisième trimestre 2015 (jusqu'à 28,5 % par rapport au troisième trimestre 2011). En parallèle, le délai d'écoulement des stocks des promoteurs s'est réduit de 15,2 mois l'année passée à 11,8 mois aujourd'hui. Alexandra François-Cuxac justifie cette situation par « les difficultés des opérateurs à lancer de nouveaux projets » qui sont liées, selon elle, d'une part à la recrudescence des recours irréguliers : la construction de 33.000 logements de promoteurs est aujourd'hui bloquée par des recours, selon la FPI, contre 25.000 à la fin juin. Et d'autre part, à l'allongement des durées préalables des délais d'instruction des permis de construire. Il faut ajouter à cela le niveau toujours élevé des prix de revient des promoteurs qui les empêche de commercialiser des logements pour les ménages modestes. Autant de contretemps qui réduisent le nombre de mises en ventes.

Baisser la TVA ?

Ainsi, sans parler de pénurie de logements, « force est de constater qu'il y a aujourd'hui une demande insatisfaite », reconnaît Alexandra François-Cuxac. Or « le marché immobilier résidentiel a besoin, pour retrouver le chemin de la reprise, d'être alimenté en logements neufs », explique-t-elle.

Et si les conditions financières et fiscales sont désormais optimum pour la demande - notamment depuis l'élargissement du PTZ dans le neuf- , l'offre en revanche est plus contrainte, regrettent les promoteurs. Ils militent pour une TVA à 5,5 % plutôt que 20 % pour la construction de logements qui seraient commercialisés sous plafond de ressources des acquéreurs.

Cette mesure permettrait de produire des logements moins chers et de construire 18.000 logements supplémentaires par an pour les classes moyennes et modestes, assure la FPI. Une telle mesure pourrait même faire rentrer dans les caisses de l'Etat 1,3 milliard d'euros, grâce aux rentrées supplémentaires de TVA. Cette mesure est défendue depuis plusieurs années par les promoteurs, mais Bercy n'y a jusqu'ici prêté que peu d'attention.

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a écrit le 18/11/2015 à 0:19 :
Pour prédire les évolutions de l'immobilier, il y a 3 cas de figure.

CAS1: Lorsqu'il y a 5 vendeurs et 100 acheteurs, le prix du marché, c'est celui des 5 acheteurs les plus riches.
CAS2: Lorsqu'il y a 100 vendeurs face à 100 acheteurs, les acheteurs les plus riches prennent les plus "belles" maisons, et les plus pauvres prennent les plus "moches".
CAS3: Lorsqu'il y a 100 vendeurs face à 5 acheteurs, alors il n'y a plus de concept de prix du marché. Seuls les vendeurs les plus désespérés vendent.

Actuellement l'indice iti donne le nombre d'acheteurs par vendeur (Cherchez "indice de tension immobilier - indice iti") en France est de 0,4. Il y a presque 3 fois plus de vendeurs que d’acheteurs!!! On est de plus en plus dans le CAS#3.
De plus, le papyboom, le chomage, les emplois précaires, la fuite des investisseurs, la baisse des loyers, la montée des taxes proprio, la fuite des retraités à l'étranger (Portugal, Thailande, Belgique...), la baisse de la vente de crédits (cherchez "accord de Bâle III") la remontée de la courbe de dépendance des français, poussent à anticiper une situation dégradée pour les vendeurs.
Et je ne parle même pas des taux qui pourraient augmenter. Century21 annonce qu'une hausse des taux de 1% fera mécaniquement baisser les prix de 15%. Cela fera un grand manque à gagner pour les vendeurs. (Cela ne changera rien pour les acheteurs qui devront donner plus à a la banque et moins au vendeur).
Réponse de le 19/11/2015 à 6:55 :
Il s'agit d'une moyenne nationale qui prend en compte les déserts industriels des petites villes où tout est à vendre. Vous avez quantité de petites communes où tout est à vendre y compris des biens magnifiques pour une bouchée de pain mais où il n'y a plus un seul emploi. Les prix et la rareté des biens dépendent avant tout du secteur géographique. Les biens situés dans les grands bassins ne baissent pas voir même remontent actuellement dans certaines villes et les transactions se maintiennent à plus de 750 000 dans l'ancien par an. Je vous trouve des quantités de belles maisons à 50 km sur de Rennes ou Nantes pour 150 000 euros, après il faut vouloir aller y vivre...
a écrit le 17/11/2015 à 13:11 :
Mais alors, ils ont pleurniché pour rien? Et l'Etat leur a filé, pour rien, l'argent de nos impôts par caisses entières? Bien évidemment, personne n'aurait pu prévoir ça!
a écrit le 15/11/2015 à 19:49 :
S'il suffisait de comparer la baisse de prix avec le montant du loyer alors il faudrait acheter dans quasiment tous les cas. Mais en fait il fait aussi compter les frais de notaires les intérêts d'emprunt taxe foncière réparation ...

exemple 2,5% d'un logement de 400000 ça fait 800 euros par mois de loyer hors charges )
a écrit le 15/11/2015 à 13:35 :
Je ne connaissais pas Friggit, mais du coup je suis allé regarder sur Google et j'ai trouvé ses courbes sur le site gouvernemental de la CGEDD. C'est en effet très intéressant! Merci pour l'info.

Moi, je que je connaissais, c'est surtout l'indice de tension immobilier de ma région qui est de 0,2. Il y a 5 fois plus de vendeurs que d'acheteurs. Incroyable mais vrai. Il suffit de se balader pour voir les panneaux à vendre pousser comme des champignons.

L'offre et la demande constitue la base des prix du marché: en ce moment la majorité des vendeurs ne pourront tout simplement pas vendre. Ils ont intérêt z baisser leurs prix pour vendre vite avant que les choses ne s'empirent avec l'inertie de l'effet du chômage et du vieillissement de la population. Les premiers baby-boomers ont 70ans cette année et il y a une tranche de 30ans de papyboom qui ne fait donc que commencer. Les choses vont aller de mal en pire pour les vendeurs.
Réponse de le 16/11/2015 à 16:06 :
... Qu'on attend qu'elle explose. Le papy boom n'empêche pas le solde global de la population française d'augmenter à raison de 200 000 par an soit l'équivalent d'une ville comme Dijon. Et si il y a actuellement beaucoup de vendeurs en France, la situation est aussi disparate que ne le sont les prix: on fait des moyennes nationales ou même régionales sans tenir compte de la situation géographique. Il y a en France énormément de petites villes desindustrialisées où 2 maisons sur 3 sont à vendre, par contre bonne chance pour essayer de négocier les prix de biens de qualité dans les grands bassins d'emplois. Si vous voulez je vous trouve une magnifique maison de 150 m2 à chateaulin dans le finistere, il ne vous restera plus qu'un trouver un emploi.
Réponse de le 18/11/2015 à 17:45 :
Comment pouvez vous ne pas connaitre Friggit! Même mon fils ingénieur de 27ans m'en parle souvent. D'après lui et ses amis qui s'y connaissent bien (ils ont fait des calculs élaborés, et je leur confirai ma vie, lorsqu'on parle de calculs), il ne faut surtout pas acheter en ce moment et ceux qui le feront vont s'en mordre les doigts. D'après leurs mots, "ce n'est pas un petite erreur d'acheter en ce moment, c'est une monumentale erreur catastrophique irrécupérable financièrement."
Réponse de le 19/11/2015 à 6:50 :
C'est un peu notre Nostradamus de l'immobilier, notre Pacco Rabane de la pierre, cela fait plus de 10 ans que l'on attend tous les jours le grand soir, l'apocalypse, le radeau de la méduse, la nuit des longs couteaux... Sauf que le paramètre le plus important n'est pas inclus dans ses courbes à savoir la colossale épargne sur laquelle sont assis les français. 1700 milliards d'euros rien que pour l'assurance vie.cette montagne de cash se déplace au grès des opportunités et n'a pas grand chose à voir avec la conjoncture économique. Pour ceux qui ont connu le crach immo du début des années 90, cela n'avait rien à voir avec une désaffection des français pour la pierre ou un effondrement économique, c'est juste que les sicav et les actions rapportaient quatre fois plus. Quant à votre fils, si il est ingénieur, c'est qu'il s'agit certainement d'un spécialiste du secteur. Pourquoi ne pas un consulter un garagiste quand on a une rage de dent :-)
Réponse de le 19/11/2015 à 9:36 :
@Friggit
"C'est un peu notre Nostradamus de l'immobilier, notre Pacco Rabane de la pierre, cela fait plus de 10 ans que l'on attend tous les jours le grand soir, l'apocalypse, le radeau de la méduse, la nuit des longs couteaux... "

Curieux alors, que "depuis 10 ans", et bien sûr alors que la hausse des prix de l'immo n'était nullement menacée, notre courageux Etat ait voté le dispositif de défiscalisation Borloo (2005), puis le dispositif de défiscalisation Scellier (2008), puis la déductibilité des intérêts d'emprunt dans le calcul de l'IR (paquet fiscal 2007, avec pour principale conséquence une hausse des prix grâce à l'argument commercial "vous en récupérez une partie en déductions d'impôts"), le "bouclier fiscal" (2007), l'extension du Prêt à Taux Zéro à l'ancien, d'autres joyeusetés entre 2007 et 2012 (dont certaines par les banques, comme la hausse des durées d'emprunt pour généraliser les crédits à 25-30 ans là où un crédit 18 ans était déjà considéré comme "long", le prêt hypothécaire, et d'autres conjoncturels comme la chute des taux), puis la loi Duflot (2013), la loi Pinel (2015), d'autres extensions récentes du PTZ, le tout avec 42 milliards d'euros annuellement versés en subventions.

Donc oui, d'ailleurs on pourra encore empêcher la chute pour faire mentir Friggit, notamment en étendant les durées d'emprunt à 35-40 ans, en augmentant encore le PTZ et les défiscalisations, en saignant encore plus les jeunes générations (quasi-totalement exclues du marché et endettées massivement pour payer les plus-values des retraités), et en creusant encore plus les déficits et en augmentant la Dette de l'Etat, mais est-ce souhaitable?
a écrit le 15/11/2015 à 11:28 :
Une pnsée pour le gouvernement qui s'est fait prendre au jeu des promoteurs venant pleurnicher.
a écrit le 14/11/2015 à 10:24 :
Une pensée pour tous ceux qui, naïfs, vont acheter un bien immobilier en 2015... Au plus haut de la bulle. Tous les signes montrent que les prix vont s'effondrer d'ici peu. Le jeu est de n'avoir aucun bien immobilier dans les mains au moment où la bulle éclatera vraiment. Les crises gagnant en amplitude au cours des décennies, il est peu probable que la prochaine crise ne se contente d'un -40%, comme d'habitude... Vu notre contexte, un -70 ne m'étonnerait pas du tout.
Réponse de le 14/11/2015 à 21:45 :
Amusant. Vous devez être un fidèle de Mr Friggit, qui annonce le krash immo pour demain depuis plus de 10 ans?
Les arbres ne montent pas au ciel, la correction est en cours pour les secteurs bullesques et ce depuis 2007, le plus gros est passé. A Paris, comptez moins en baisse annuelle que le prix du loyer équivalent.
Néanmoins en effet ne pas attendre à faire une plus value sur le prix, mais de là à déconseiller l'achat c'est stupide. Chaque cas s'etudie.

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