La France va-t-elle connaître une nouvelle bulle immobilière  ?

Le haut conseil de stabilité financière français, logé à Bercy, pointe du doigt le risque d'explosion d'une bulle dans l'immobilier commercial en France.
Mathias Thépot

4 mn

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) craint « une correction significative » du marché de l'immobilier commercial qui serait surévalué « dans une fourchette de 15 à 20 %, avec des chiffres proches de 30 % pour certains segments tels que les bureaux parisiens ».
Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) craint « une correction significative » du marché de l'immobilier commercial qui serait surévalué « dans une fourchette de 15 à 20 %, avec des chiffres proches de 30 % pour certains segments tels que les bureaux parisiens ». (Crédits : Décideurs en région)

Prix surévalués, rendements à la baisse, offre abondante, fort taux de vacance... Toutes les caractéristiques sont réunies pour qu'une bulle immobilière explose dans l'immobilier commercial en France. N'en déplaise aux professionnels du secteur, qui considèrent toujours l'immobilier commercial comme un actif séduisant, cette menace est loin d'être fantaisiste. Car même le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), une sorte d'autorité suprême de régulation en France rattachée à Bercy, s'est récemment alarmée dans une note du risque d'explosion d'une bulle dans l'immobilier commercial.

L'ancien conseil de régulation financière et du risque systémique (Corefris) n'est pourtant pas connu pour ses attaques virulentes vis-à-vis des pratiques financières. Il craint toutefois « une correction significative » du marché de l'immobilier commercial qui serait surévalué « dans une fourchette de 15 à 20 %, avec des chiffres proches de 30 % pour certains segments tels que les bureaux parisiens ».

Surchauffe

Ce marché présente en effet toutes les caractéristiques d'une surchauffe. D'abord les prix se maintiennent à un niveau élevé : après être repartis à la hausse en 2010, ils dépassent en 2015 leur niveau d'avant crise de 2007. Ensuite, et c'est une conséquence directe de la hausse des prix, les rendements locatifs se dégradent : des cinq grandes économies de la zone euro (Allemagne, Belgique, Espagne, Italie), le marché immobilier commercial en France était le plus rentable en 2005, et est devenu en 2014 le moins rentable.

Enfin, et c'est tout le paradoxe qui fait craindre le pire à Bercy, la demande pour l'immobilier commercial, et notamment les bureaux en Île-de-France, reste soutenue. Et ce pour plusieurs raisons : d'une part, la baisse des taux d'intérêt plus rapide que la baisse de la rentabilité locative en France a permis d'afficher un écart croissant entre la rentabilité locative commerciale et les taux d'intérêt à 10 ans des souverains « de référence ». Ainsi l'immobilier commercial français serait devenu « une valeur refuge », selon le HCSF.

Facteurs psychologiques

Par ailleurs, des facteurs psychologiques déconnectés de la réalité perdurent : habitués à considérer l'immobilier commercial français, et notamment francilien, comme un placement rentable, les investisseurs « n'intégreraient qu'imparfaitement la baisse de la rentabilité dans leur stratégie d'investissement », s'inquiète le HCSF. On peut dans ce cadre s'interroger sur l'entêtement de certains investisseurs à risquer gros sur le marché des bureaux, alors que le marché du logement en France souffre d'un manque criant d'investisseurs institutionnels et présente aujourd'hui de meilleurs rendements locatifs et des opportunités de plus-values à long terme...

Il faut enfin souligner certains comportements purement spéculatifs d'investisseurs qui achètent, transforment et revendent de l'immobilier commercial à court terme. Ces stratégies d'investissement maintiennent une forte demande sur ce type d'actifs, et « génèrent des prises de bénéficies déconnectées de l'érosion de la rentabilité locative », note le HCSF.

Taux de vacance élevé

Bref, la situation est inquiétante, d'autant que les taux de vacance sur ce marché sont aussi importants : en Île-de-France par exemple, l'offre immédiate de bureaux est proche de 4 millions de mètres carrés, soit un taux de vacance proche de 7,5 %. Au regard de l'attrait encore poussé des investisseurs pour l'immobilier commercial et du risque d'obsolescence rapide des bureaux face aux modifications profondes des usages, un risque de développement d'une suroffre existe, donc.

Certes, l'offre immédiate de bureaux s'est cependant réduite depuis 2015 grâce notamment au niveau stable des mises en chantier. D'où la réflexion du HCSF : « à l'heure actuelle, les données d'offre et de vacance ne confirment pas l'émergence d'un épisode de suroffre sur le marché national lié à un emballement de la construction ». Toutefois « leur évolution reste sujette à une vigilance renforcée tant les conditions actuelles en matière de demande et d'environnement financier sont favorables à un emballement  », ajoute l'institution. Et cette vigilance renforcée sera d'autant plus nécessaire car de multiples projets de bureaux sont en train d'émerger avec le Grand Paris. Ce qui devrait créer un certain emballement.

Mathias Thépot

4 mn

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Commentaires 52
à écrit le 30/05/2016 à 18:00
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si vous achetez dans le neuf, notamment en vefa, pensez à vous faire parrainer !!

à écrit le 22/05/2016 à 18:57
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Et on manque de logements !

à écrit le 22/05/2016 à 18:25
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Le prix de l'immobilier est complètement déconnecté des salaires. Seuls les taux d'intérêt et l'intervention de l'état à travers toute sorte de plans et d'allocations APL arrivent à maintenir artificiellement un flux de transactions. Un éclatement de...

le 22/05/2016 à 19:41
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oui tout à fait : mais les fonds de pension français ont été interdit par mitterrand , et depuis lors , les fonds de pension américain ont vendus tout ce qui ne représentait pas à leur yeux une rentabilité . que dire du prix immobilier déconnecté...

le 23/05/2016 à 9:15
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C'est l'offre et la demande SOLVABLE alimentée à coups de ptz, de crédit trop bas, sur trop longtemps, du manque de nécessité de mettre un apport sur la table.

le 23/05/2016 à 9:35
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"aujourd'hui , naturellement les temps ont changés , l'état d'esprit aussi mais il est trop tard pour certains d'investir , fallait e faire pendant qu'il était encore temps ." Vous savez, j'aurais bien aimé "investir tant qu'il était encore temps"...

le 24/05/2016 à 13:55
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Je pousse également votre raisonnement : et si tout le monde avait investi dans la pierre avant 1997, y compris les revenus de la "petite souris" dépensés dans des sucreries, que serait il advenu? Et bien, on aurait eu une bulle de plus avant l'heure...

à écrit le 22/05/2016 à 16:11
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Immobilier de bureaux je ne sais pas par contre il suffit de regarder le nombre d'annonce pléthorique sur le Bon coin,d'appartements à vendre et de maisons...Maintenant le pseudo rebond à l'aide de prêts à taux zéro,de taux bancaires bas et d'aides m...

à écrit le 22/05/2016 à 14:25
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La bagarre boursière Gecina-Eurosic pour Foncière de Paris est éventuellement un signe de vraie correction à venir. Une correction qui viendra quand la comédie sur les taux d'intérêts : les manipulations des banques centrales et autres QE, s'arrêter...

à écrit le 22/05/2016 à 9:17
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Une remake de la crise de 1993 : faillite d'une grosse société d'Etat pour quelques dizaines de milliards d'E, EDF par exemple, effondrement du marché immobilier commercial d'abord puis général, explosion du chômage.

à écrit le 22/05/2016 à 4:42
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tout cela est planifié par le gouvernement : ce gouvernement fait tout le contraire de ce qui devrait être ! la casse de l'immobilier français est programmé , ce gouvernement s'emploie à casser les prix des biens immobilier s'en tenir compte du monta...

le 22/05/2016 à 6:40
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Si l'herbe n'est pas assez verte les bailleurs n'ont qu'à vendre ce qui augmentera l'offre pour ceux qui ne veulent qu'un toit sur la tête, et qui ne voulaient surtout pas que le secteur du logement soit livré en pature à la spéculation.Alors je conn...

le 22/05/2016 à 9:46
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D'accord avec vous et ce gouvernement est une catastrophe. Quand je lis dans les réponses "saigner la nouvelle génération" hahahaha avec l'APL ou les taux à 1.8 % ! ou les "petits retraités qui veulent arrondir leurs fins de mois" ça me fait bondir...

le 22/05/2016 à 15:05
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Les apl ont eu pour effet de beaucoup soutenir les prix des loyers. Ensuite, jusqu'à preuve du contraire, les logements moins chers sont rarement dans les zones économiques très actives, par conséquent ce n'est pas là que les gens vont y vouloir hab...

le 23/05/2016 à 9:31
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@@ummite "Quand je lis dans les réponses "saigner la nouvelle génération" hahahaha avec l'APL ou les taux à 1.8 % !" Les taux bas n'ont pas eu pour conséquence une hausse du pouvoir d'achat mais une hausse des prix de vente, pour absorber l'augment...

le 24/05/2016 à 10:31
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Réponse pour UMMITE. Vous faites partie des gens qui ont saigné à mort la FRANCE en ne privilégiant que leur intérêt personnel à court terme. Vous laissez aux jeunes un endettement gigantesque, une FRANCE sous-compétitive, et pour couronner le ...

le 24/05/2016 à 12:26
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@alatar : vous finissez par m ecoeurer en fustigeant les bailleurs rentiers alors que vous même louer 900 euros par un mois pour un studio dans la couronne en bénéficiant de l avantage fiscal abattement 50% pour un meublé ! Et cessez de mentir par d...

le 24/05/2016 à 14:39
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"vous finissez par m ecoeurer en fustigeant les bailleurs rentiers alors que vous même louer 900 euros par un mois pour un studio dans la couronne en bénéficiant de l avantage fiscal abattement 50% pour un meublé !" Vos attaques ad hominem pour évit...

le 24/05/2016 à 15:20
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@alatar : Ou m avez vu dire que je trouvais normal que les prix augmentent? Vous êtes un vrai desinformateur avec oeilleres comme dire que les prix ont augmente de 400% ..Un propriétaire intelligent est un propriétaire qui encadre lui même le loyer...

le 25/05/2016 à 9:13
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@malcomprenant "Ou m avez vu dire que je trouvais normal que les prix augmentent?" Effectivement, votre position est plutôt claire : vous affirmez (on appelle ça du lip service) que "oh la la c'est pas bien que les prix soient aussi hauts), tout en...

le 25/05/2016 à 11:20
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@alatar: desinformation encore! Oui il existe des mesures simples pour faire baisser les prix mais désolé il n y aura aucune baisse sur Paris . Je vais ressasser de nouveau : 1) décentralisation =pipo! et 2 ) la moitié de l immigration annuelle s in...

le 25/05/2016 à 13:00
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@malcomprenant 1) "décentralisation =pipo!" Non, la décentralisation est une excellente solution. Il en faut bien plus en France. Mais la décentralisation, ce n'est pas demander à une génération d'aller vivre dans l'arrière-pays en lui disant que l...

le 25/05/2016 à 14:49
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@alatar : Quand j écrits décentralisation =pipo on se rejoint ..rien absolument rien n a été fait depuis des decennies . Sur la fiscalité nous ne serons jamais d accord : dabord parceque la fiscalité immobiliere est de loin et la encore ce n est pa...

le 25/05/2016 à 17:31
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"la fiscalité immobiliere est de loin et la encore ce n est pas contestable la plus lourde du monde ..c est un constat ...Je rappelle que la fiscalité immobilière est 60 milliards de recettes pour 40 milliards de dépenses dont 22 milliards d APL ." ...

le 25/05/2016 à 18:52
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@alatar : je me suis enrichi de 67 000 euros moins 30 % de PV soit en gros de 37 000 euros en 10 ans si je vends pour laisser mon argent sur mon compte bancaire ..d accord avec vous mais comme toute personne vendeuse , je vends pour acheter au moin...

le 26/05/2016 à 9:08
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@malcomprenant "je me suis enrichi de 67 000 euros moins 30 % de PV soit en gros de 37 000 euros en 10 ans" Refaites le calcul : 67 000 - 30% = 47 000€ environ, pas 37 000. "si je vends pour laisser mon argent sur mon compte bancaire ..d accord ...

le 26/05/2016 à 9:52
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@alatar ; dejà vous faîtes une erreur ! Si mon locataire veut le studio , sans PV je suis prêt à le ceder même en baissant le prix et je ne rachète pas un appartement de 3 pièces pour louer ! Alors je vais vous dire ce que je fais dans la réalite ca...

le 26/05/2016 à 10:14
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excusrz fotes aurtograf ..pas facile corriger sur smartphone

le 26/05/2016 à 13:11
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@malcomprenant "dejà vous faîtes une erreur ! Si mon locataire veut le studio , sans PV je suis prêt à le ceder même en baissant le prix et je ne rachète pas un appartement de 3 pièces pour louer !" Si vous ne souhaitez pas vendre au sommet de prix...

le 26/05/2016 à 14:21
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@alatar : vous êtes tout le temps dans la caricature ! Oui je peux me permettre d attendre ( 6 mois voir plus) avant de relouer pour 250 euros par mois car je suis un bailleur "type" ; ex cadre salarié retraité et donc non rentier . Ma démarche éta...

le 27/05/2016 à 8:58
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"Caricature encore quand vous ramenez l augmentation des prix sur le seul levier du foncier : je vous invite à voir n importe quel constructeur de maisons individuelles et demandez lui leur leur prix de 2000 et si la tendance est à la baisse ." Le c...

le 27/05/2016 à 19:49
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@alatar :Croire que les prix du neuf n a pas d impact sur l ancien est faux ! N importe qui compare à l achat .Mais je me demande si vous faites expres de désinformer : j ai passé mon temps à vous expliquer que ce n est pas en taxant lourdement des...

le 30/05/2016 à 9:00
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"j ai passé mon temps à vous expliquer que ce n est pas en taxant lourdement des residences secondaires et en exonerant totalement les resudences principales qu on va faire baisser les prix ." Et, deux messages plus bas : "les prix des résidences se...

le 30/05/2016 à 9:40
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@alatar : oui un impôt est juste non pas parcequ il est payé par les riches mais 1)parcequ il est productif 2) parcequ il est progressif 3) parcequ il ne crée pas des inégalites ..2 exemple : PV exonérées pour residence principale, ISF( que je paye ...

le 03/06/2016 à 9:11
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"toute la fiscalité immobilière immobilere est à revoir de fond en comble pour assainir le marché ; PV diminuees sur residences secondaires conformes à ce qyi se pratique dans le teste de l europe et non eo eration residence principale , statut du ba...

le 03/06/2016 à 9:12
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"toute la fiscalité immobilière immobilere est à revoir de fond en comble pour assainir le marché ; PV diminuees sur residences secondaires conformes à ce qyi se pratique dans le teste de l europe et non eo eration residence principale , statut du ba...

à écrit le 21/05/2016 à 21:28
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Et 7,5cm ??

à écrit le 21/05/2016 à 14:36
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A part l'immobilier, ou placer son argent avec des taux a 0% ?

le 23/05/2016 à 8:14
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Actions,.....

à écrit le 21/05/2016 à 14:02
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C'est inévitable un marché trop protégé par la manne publique , ce qui a eu pour conséquence les prix maintenus à la hausse et une création monétaire par les banques qui crée un vide , "un trou noir "

à écrit le 21/05/2016 à 8:33
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ca fait qques temps qu'on le sait cela dit l'immobilier residentiel est surevalue de 30% et y a pas de correction a cause du QE !

le 22/05/2016 à 8:27
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Est ce dire que ca chutera avec la remontée des taux?

à écrit le 21/05/2016 à 1:29
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encore des gens que nous engraissons pour rien !!!

à écrit le 20/05/2016 à 23:07
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Le boom des scpi, OPCI, SIIC est assez dangereux. Les détenteurs de pierre papier avaient pris un gros bouillon dans les années 90 ils risquent de reprendre le même!

à écrit le 20/05/2016 à 23:02
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La finance est folle et ça continue ! Et si on taxait dégressivement ces investissement a cours termes ? plus on les garde dans le temps moins on paye de taxes !

le 21/05/2016 à 10:00
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Plus simple avec les taxes: un pourcentage de la valeur de marche par an. C'est exactement la degresisvite de ces taxes dans le temps la cause.

à écrit le 20/05/2016 à 19:21
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7.5% de vacance, c'est pas non plus la catastrophe...si on avait 7.5% de chômage on serait même très content!

le 20/05/2016 à 23:06
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et 7.5% de croissance?

le 21/05/2016 à 9:56
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et 7,5 % de flat tax !! Le paradis sur terre...

le 21/05/2016 à 11:50
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et 7.5% de socialistes!

le 21/05/2016 à 13:01
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@gérard C'est pas encore le grand soir pour les 100/100 libéraux qui veulent mettre le monde à leurs bottes, tu peux rêver

le 08/08/2016 à 19:02
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7.5% de vacance le problème c'est qu'il n'y a pas de turn over, vous restez des années sans nouveau locataire...le chiffre est amené à grossir au fur et à mesure des faillites.

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