Immobilier : les villes pièges du nouveau Scellier

 |   |  717  mots
Copyright Reuters
Copyright Reuters (Crédits : DR)
Deux études pointent les incohérences de la nouvelle mouture de ce dispositif de défiscalisation dans l'immobilier locatif. Quarante-et-une villes françaises sur cent présentent un risque pour l'investisseur achetant un deux pièces.

Aussitôt amélioré, aussitôt dénoncé. Tel est le triste sort du dispositif Scellier, un dispositif permettant de retrancher de ses impôts 15% voire 25% (pour des logements "verts") de l'achat d'un logement neuf destiné à la location (sous certaines conditions). Fin août, le gouvernement a pris des mesures afin d'éviter les dérives du « Robien », pour lequel des promoteurs avaient vendu des programmes dans des zones à faible marché locatif. Avec, pour résultat, des logements vides et des investisseurs particuliers qui ont vu leur rentabilité s'effondrer, voire leur avantage fiscal remis en cause.

L'idée du gouvernement était plutôt habile : baisser les plafonds de loyer au-dessus desquels un logement n'est plus éligible à la loi Scellier. Ce qui empêche les promoteurs de réaliser des simulations trop optimistes au regard des loyers habituellement pratiqués dans la ville où se situe le programme. Certes, ces plafonds existaient déjà, et variaient en fonction d'un "zonage" géographique, mais ils étaient notoirement trop élevés pour empêcher les dérives.

La baisse des plafonds de loyers décidée fin août et appliquée depuis le 1er janvier atteint donc 14 % pour les programmes situés en zone B1 (villes de plus de 250.000 habitants) et B2 (plus de 50.000 habitants) et 26 % dans la zone A (Île-de-France, Côte d'Azur, Genevois français). Encore faut-il que les plafonds en question reflètent la réalité du marché...

Et c'est là que le bât blesse. Interrogé par "La Tribune", Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup consulting et auteur de la première étude, regrette l'absence de plafonds distincts selon les surfaces : "Certes, dans nombre de villes, la révision a permis de réduire très sensiblement le risque pris par les investisseurs. Mais uniquement sur les petites surfaces. Elle ignore la grande diversité des secteurs et les écarts de niveau locatif selon le type de logement. Or, pour l'essentiel, la production de logements neufs en Scellier se compose de 2 et 3 pièces".

Ainsi, sur 100 villes, il estime ainsi que 4 présentent un risque pour l'acheteur d'un studio, mais 41 villes pour un 2 pièces et 100 villes pour une surface supérieure. Et les écarts entre les plafonds de loyer et les loyers de marché peuvent dépasser les 30% (voir illustration). Inversement, l'abaissement des plafonds est parfois trop important sur certains micro-marchés très rentables pour les petites surfaces.

Bilan ? Selon Jean-Michel Ciuch, la nouvelle mouture du Scellier incitera les promoteurs à redéployer leur production sur des territoires secondaires pour préserver leurs marges, "car le foncier y est moins cher mais la demande locative passablement solvable !".

Certains départements, déjà frappés par le scandale du "Robien", ont d'ailleurs préféré tirer sans plus attendre le signal d'alarme.

C'est le cas de l'Agence départementale d'information sur le logement (Adil) de l'Hérault, un département où la loi Scellier représentait 80 % des logements neufs vendus sur les 9 premiers mois de 2010.

"Le zonage est censé refléter la tension du marché et la cherté des loyers, rappelle Augustin Chomel, directeur général de l'Adil de l'Hérault. Or, l'analyse des loyers de marché montre que le niveau de tension des marchés locaux ne se confond pas avec le zonage en vigueur dans le département ».

Exemple? Dans l'Hérault, les loyers (hors charges) varient pour une maison individuelle de 7,7 euros le mètre carré près de Béziers, à 12,2 euros à Montpellier. Les problèmes se retrouvent également dans le dispositif Scellier "intermédiaire", à vocation sociale et plus intéressant fiscalement. Les plafonds décidés n'incitent pas le promoteur à lancer un programme à en croire Augustin Chomel. Exemple : pour un deux pièces, le plafond de loyer hors charges pour un Scellier "social" atteint 531 euros contre 522 pour le loyer médian des 2 pièces à Montpellier. Soit une différence de... 1,7%. Un écart bien trop faible pour permettre aux familles moins favorisées d'accéder à la location.

La raison de toutes ces incohérences ? "Les plafonds et le zonage ont été fixés au niveau national. Or, découper la France en cinq zones homogènes aboutit à regrouper des marchés très disparates. Il faudrait associer les collectivités locales à l'élaboration des zones." Lors de la prochaine révision ?

Réagir

Votre email ne sera pas affiché publiquement
Tous les champs sont obligatoires

Commentaires
a écrit le 12/12/2011 à 1:11 :
Qu'on ne nous fasse pas croire que le piège est dû à la fiscalité. Vus les prix actuels, condamnés à baisser partout, même à Paris (voire surtout à Paris), la pierre est un piège : il ne faut jamais acheter au plus haut.
a écrit le 11/12/2011 à 22:52 :
quelqu'un sait si le taux de défiscalisation pour un scellier est révisable (par décret ou autre) après qu'un particulier ait fait son acquisition (même après le 31 décembre 2012 ) ?
a écrit le 26/01/2011 à 22:43 :
Il n'y a de la demande que dans la capitale ou dans les villes de vacances (côtières ou les stations de ski ). Dans tout le reste de la France qui se vide de sa population de 18 à 50 ans pour cause de poursuite d'études supérieures ou de recherche désespérée d'un emploi ou d'un petit boulot dans la capitale, laquelle va grossir l'armée des sans logis et des mal logés de la capitale , les logements vacants, vastes, confortables, avec un jardin et au loyer très modeste deviennent plus nombreux que les logements habités.
Apparemment, même les mal logés parisiens qui ne travaillent plus préfèrent rester dans un taudis parisien hors de prix plutôt que de vivre dans un confortable logement d'une ville petite ou moyenne, aux multiples activités de loisir gratuites, sportives et culturelles, dans un paysage superbe. L'instinct grégaire sans doute !
Aucun équilibrage possible sans un changement dans les mentalités .
a écrit le 22/01/2011 à 17:54 :
Cette spéculation, cette acharnement; que dis-je...cette folie !!! sur le second logement, l'habitation (le premier logement étant notre corps et donc notre vivant) justement viendra une nouvelle folie, une nouvelle guerre, pas de premier pas de second juste de la destruction. fini aussi riche / pauvre car cette guerre sera la derniere
a écrit le 20/01/2011 à 10:06 :
De toutes façons ces biens sont invendables pendant des années et souvent l'environnement change. A moins d'avoir le nec plus utra de l'emplacement. Mais en général ce n'est pas du neuf. En plus il faut se "farcir" les locataires. Merci.
a écrit le 19/01/2011 à 11:15 :
"Encore faut-il que les plafonds en question reflètent la réalité du marché..."

Les plafonds ne sont là que pour empêcher les investisseurs de faire n'importe quoi. Ce n'est pas une obligation de louer à ces loyers plafonnés !
Vous voulez un locataire ? baissez le loyer, et mettez le au prix du marché.
Les élucubrations de Mr Ciuch répondent à côté de la problématique : plus il y a de logements, plus les loyers baissent, et quelque soient les plafonds...
Les investisseurs bénéficient d'économies d'impôts, en contrepartie, à eux de faire attention où ils achètent, et à quels prix ils louent. Arrêtons de materner les français !
a écrit le 19/01/2011 à 6:58 :
C'est du grand n'importe quoi. On passe son temps à encadrer, sécuriser, protéger... Si un investisseur n'est pas assez clairvoyant pour estimer son risque, qu'il passe son chemin ou prenne un livret A. Il n'y a aucun scandale Robien, il y a juste une escadrille d'abrutis doux rêveurs. Comment peut-on investir dans un logement locatif à 50 km de Périgueux ? Même la phrase fait rire, et pourtant certains l'on fait... CQFD
a écrit le 19/01/2011 à 6:30 :
Les dispositifs Scellier, Censi Bouvard et tous ceux qui les ont précédés n'ont fait qu'engraisser le mammouth du BTP au détriment des investisseurs particuliers, le plus souvent grugés : biens de sous qualité, surpayés, puis surtaxés, quand ils ne restent pas vides et non rentables. A qui maintenant refiler ces mistrigris ?.
a écrit le 18/01/2011 à 22:37 :
Si des "investisseurs" se sont fait "arnaquer" en achetant (cher) dans des endroits où il n'y a pas de marché locatif, bien fait pour eux. Les promoteurs ont toujours présenté ces dispositifs (Robien, Borloo, Scellier) comme des moyens de payer moins d'impôts, ce qui est le rêve éveillé d'une majorité de français: ils ont toujours évité de parler de rentabilité de l'investissement.
Or la réduction d'impôts accordée n'est qu'un moyen d'augmenter la rentabilité: encore faut-il louer le bien, et pour celà un minimum d'enquête sur le marché locatif du lieu où on souhaite investir est nécessaire.
Après il faut évidemment être capable de calculer la rentabilité nette de l'investissement (après impots), et ne pas croire les promesses extraordinaires du promoteur (lui, son objectif c'est de vous vendre le logement, ce qui se passe après ce n'est plus son problème, c'est le vôtre).
Très amusant, dans cet article, la dernière phrase: "Il faudrait associer les collectivités locales à l'élaboration des zones". Nul doute que si celà se fait, il y aura un élargissement des zones, et que ce ne sera plus 41 villes où il y aura un risque, mais probablement un nombre très supérieur.
Réponse de le 19/01/2011 à 7:04 :
Tout à fait d'accord avec vous.... Pour moi la réduction fiscale sur mon logement Scellier est soit une assurance sur la moins value (si effectivement la bulle explose, ce qui est probable), soit un levier pour améliorer la rentabilité locative (si tout va bien). Pour ma part, j'ai acheté "en direct" mon logement (comme si il m'était destiné), ce n'est pas le promoteur qui a fait les calculs mais c'est bien moi. Et Jamais au grand Jamais, je ne me suis appuyé sur les plafonds fiscaux pour estimer le loyer, mais bien sur la moyenne constatée des loyers du secteur. C'est beaucoup plus fiable :-)
a écrit le 18/01/2011 à 21:12 :
Le "manque criant de logements" dont parlent certains ici reste à prouver. Cette rumeur provient essentiellement d'un rapport dont se vante le Crédit Foncier. Celui-ci oublie de préciser que ce rapport a été écrit par... deux étudiants !!! Et financé par... le Crédit Foncier. Bref, un rapport totalement douteux. Le problème principal du marché immobilier est que les prix sont trop hauts, à cause de taux trop bas (merci la BCE !), et de trop nombreuses "aides" du gouvernement, "aides" destinées à soutenir les promoteurs immobiliers, au détriment de la population, qui subit des prix trop hauts et s'endette massivement.
Réponse de le 19/01/2011 à 12:48 :
tout a fait d accord, les aides de l'état font augmenter les prix car les promoteurs en tiennent compte dans leurs prix et une partie des aides se retrouvent dans les marges à deux chiffres des promoteurs.
Les aides à la personne (déductibilité des intérêts pour les primo accédants) soutiennent également l'activté des promoteurs sans forcément les effets pervers.
a écrit le 18/01/2011 à 19:05 :
le dispositif Cellier et Robien a permis de créer des fortunes contemporaines avec nos impôts. Les marges des promoteurs sont importantes car toutes les prestations sot revues à la baisse.
La qualité constructive des bâtiments est médiocre.
Lors d'une réunion professionnelle, le directeur d'une agence régionale pour l'environnement cité un audit réalisé par ses services qui concluait que plus des 2/3 des logements construits dans ces dispositifs ne répondaient pas aux normes thermiques de 2005....
on a construit n'importe où et n'importe comment et créer de grandes fortunes avec nos impôts...
a écrit le 18/01/2011 à 16:47 :
Oui bien sur l'état a l'habitude de faire des cadeaux pour rien !

Combien de personnes qui critiquent le dispositif sont investisseur ou locataire dans un logement neuf ???

La réalité c'est que le marché français et notamment certaines zones (idf par exemple) présentes une offre largement inférieur à la demande. Alors oui il y a des abus mais de là a dire que ce dispositif est une arnaque ou une bulle...

A qui profite le crime ? Combien de commentaires sont objectifs ? Il y a un manque criant de logement en France alors oui il est bon d'orienter l'épargne vers la construction de nouveaux logements (Mais je suis d'accord aussi pour l'orienter vers le capital des entreprises (oups encore une bulle ?))
Réponse de le 18/01/2011 à 19:31 :
Manque criant de logements sociaux d'une part et d'autre part sachant qu'il y a 1.5 millions de logements vacants, où est le réel manque? hormis le fait que toutes les personnes ayant un intérêt à maintnir ce discours tant de fois répétés dans l'ensemble des médias "il faut acheter car il y a pénurie et les taux sont bas". Rien de neuf docteur sinon ce sempiternelle refrain. Quant à la bulle elle est de notatriéte JP Peit de BNP Paribas, Friggit sont parmi les non-vendeurs à évoquer cette bulle immobilière qui fache tant les agents immobiliers et autes suceurs de coms. Ah je ne suis ni acheteur ni vendeur, mais j'essaie de voir clair.
a écrit le 18/01/2011 à 14:56 :
En contre partie de la réduction d'impôt accordée, il faut se rappeler que l'état engrange 19,6% de TVA à chaque vente immobilière neuve. Le coût pour la collectivité n'est donc pas si élevé. D'autre part, faites un tour de votre entourage et observez le nombres de locataires d'appartements neufs (récents) achetés via ces dispositifs. C'est donc qu'il y a bien une demande locative, non???
Réponse de le 18/01/2011 à 16:12 :
Allez en parler aux "heureux" bénéficiaires qui se sont fait arnaquer en "investissant" dans les villes moyennes. Il y a de la demande, oui...Mais avec le Scellier on construit ailleurs ! L'efficacité française en action !
a écrit le 18/01/2011 à 12:13 :
ces dispostifs sont inutiles
je ne vois pas l interet d'aider des secteur en surchauffe.
pourquoi, si la demande est plus forte que l'offre (cf agents immo ), il faudrait payer des milliards d'aides.
a écrit le 18/01/2011 à 10:49 :
Ces dispositifsRobien, Scellier, etc sont scandaleux. Ils poussent artificiellement les prix à la hausse et coutent très cher à l'état. Ces "investissements" finiront en larmes, sauf pour les intermédiaires qui auront perçu leurs commissions.Le plus fascinant, c'est que l'on a un nouveau dispositif de ce type avec une régularité stupéfiante.
Réponse de le 18/02/2011 à 23:09 :
Si tous les gouvernements de droite comme de gauche ont crée et maintenu ces dispositifs c'est qu'il y a une raison : c'est économiquement viable et même indispensable pour l'economie de la France... alors les gandalf, les dudu et autre kahi, arreter svp de fabuler sur un domaine que vous ne connaissez absolument pas.
a écrit le 18/01/2011 à 10:38 :
Bien sur, je vais adorer jouer les "rabat joie" mais l'on constate avec déléctation que l'initiative privée comble largement les beoisns de logment en france pour loger tous ceux qui en ont grand besoin...Bien sur, et puis la suppression du PLAN, dont le dernier secrétaire d'état aura été M STOLERU à largement amélioré notre économie et nos résultats à l'International. Voilà toute notre "nouvelle droite" cette sphère qui n'à de droite que la poche de leur calculette à jeté par terre, notre pays, nos institutions, notre économie pour faire place libre aux xénophobes, aux nantis et aux abus qui nous endettent chaque jour davantage
Réponse de le 18/01/2011 à 19:58 :
et en clair cela donne quoi?
a écrit le 18/01/2011 à 10:20 :
Aaaah le Scellier, le truc tellement intelligent à mettre en place quand on prétend vouloir faire une France de "propriétaires". Merci messieurs Scellier et Sarkosi d'avoir mis en concurrence les primo accédants avec les..."investisseurs" (investir suppose de prendre un risque, pas de le faire payer à la collectivité...).
Et le mieux, c'est que l'on prétend répondre aux besoin locatifs français ! Quand on voit le nombre de Scellier contruits dans des zones où il n'y en avait pas besoin, on comprend toute la bêtise de nos gouvernants.
Réponse de le 18/02/2011 à 23:13 :
encore un qui parle de ce qu'il ne connait pas.... y'en a marre des conseils de "professionnels ignards". Avant de parler connais tu le taux de remplissage des résidences Scellier ?

Merci pour votre commentaire. Il sera visible prochainement sous réserve de validation.

 a le à :