BrikClub, cette startup qui permet d’investir dans l’immobilier locatif en...NFT

La société Brik va lancer sa filiale BrikClub dédiée à l'investissement immobilier locatif en NFT (des certificats de propriété inscrits sur un réseau informatique public appelé blockchain). Un nouveau moyen d'investir dans la pierre à partir de 100 euros mais qui amène aussi son lot de contraintes et de risques.
Richard Winckels, PDG de Brik
Richard Winckels, PDG de Brik (Crédits : Brik.com)

Toucher des revenus locatifs en achetant une carte sur internet. C'est ce que va proposer BrikClub, le 30 septembre prochain, lors du lancement de ces premiers NFT's (des tokens non fongibles qui représentent des certificats de propriété sur une blockchain, un réseau informatique visible par tous et qui permet d'échanger des crypto-monnaies) adossés à un bien immobilier.

La rencontre entre immobilier et cryptomonnaies a déjà fait ses preuves aux Etats-Unis, avec RealT. Mais en France, Brik, la société mère de BrikClub est l'un des pionniers. « Ce système permet de donner accès à chacun à l'immobilier locatif, peu importe d'où l'on vient et combien il a en portefeuille », vante Richard Winckels, le fondateur et PDG de Brik.

Un nouveau moyen de placer son argent dans la pierre

Le concept de l'immobilier dit « tokenisé » ou « fractionné » est simple. BrikClub va rassembler des investisseurs pour lever des fonds et acheter un bien immobilier. La société restera propriétaire des biens, mais les membres du BrikClub qui achèteront un NFT souscriront à un contrat de « partage de revenus » qui leur donnera le droit de recevoir une partie des loyers.

Concrètement, l'investisseur qui achètera l'un des 1.010 NFT's à 100 euros recevra un loyer de 4,1 euros par an (puisque le bien sur lequel les NFT's seront adossés proposeront une rentabilité de 4,1%). Il pourra ensuite attendre que BrikClub revende le bien quelques années après et rembourse le NFT avec une éventuelle plus-value.

Mais l'investisseur pourra aussi revendre à tout moment son NFT (aussi appelé une brik) sur le site de Brik.com a d'autres investisseurs, à un prix libre. « Bientôt il sera aussi possible de retirer son NFT du site Brik pour l'envoyer sur un portefeuille décentralisé (qui n'est pas détenu dans les serveurs d'une entreprise mais sur la blockchain Ethereum). Il pourra ainsi échanger son NFT sur d'autres plateformes que celle de Brik » confie le PDG.

BrikClub ne sort pas de nulle part. Sa société mère créée en 2020 s'est déjà essayée à la tokenisation immobilière avec la filiale WinCity créée en 2021 et qui avait acheté un premier bien à Paris tout en adossant des NFT's à ce dernier. Mais Richard Winckels a voulu faire un grand ménage en printemps dernier en dédiant WinCity à un jeu de cartes virtuelles, un Sorare (un jeu de collection de NFT's de joueurs de football) des monuments historiques. Il a alors créé BrikClub, une nouvelle filiale consacrée entièrement à l'immobilier tokenisé.

Investir dans un bien à la fois

D'autres véhicules d'investissement proposent déjà depuis plusieurs dizaines d'années d'accéder à la pierre à partir de quelques centaines d'euros. C'est par exemple le cas des sociétés foncières cotées (Unibail, Klepierre, Mercialys) et des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Mais la grande différence entre BrikClub et ces autres véhicules de pierre papier vient de la possibilité d'investir dans un seul bien à la fois. Un choix qui permettra aux investisseurs de mieux comprendre dans quoi ils placent leur argent mais qui empêchera la dilution des risques. « Les SCPI et les foncières concentrent justement plusieurs biens pour lisser les pertes de revenus s'il y a certains biens qui font face à des vacances locatives ou des loyers impayés », explique Laetitia BO, avocate chez Urban act Avocats, spécialisée en droit immobilier.

Un problème qui, pour la startup pourra facilement être contourné par les investisseurs « car ils pourront investir dans plusieurs biens avec 100 euros à chaque fois (le prix d'un NFT sur BrikClub) et donc limiter les risques de se retrouver sans revenus à cause d'un bien en difficulté », rétorque Richard Winckels.

Brik s'occupe de tout

A l'image des foncières cotées ou des SCPI, la société Brik, contre un pourcentage des revenus locatifs (39% pour le premier bien) s'occupera de toutes les démarches qui touchent à la gestion des biens et le paiement de charges, impôts ou autres travaux à réaliser. Les investisseurs n'auront rien de plus à faire que retirer leurs loyers du site de Brik vers leur compte bancaire.

Un confort qui signifie cependant que les investisseurs n'auront aucun droit de décision sur les biens. Si les équipes dirigées par Richard Winckels se révèlent mauvais gestionnaires, les investisseurs ne pourront pas intervenir, quand bien même ils ne toucheraient plus leurs revenus issus des loyers. Dans le pire des scénarios, les épargnants pourraient ne jamais revoir l'intégralité de leur mise de départ si le bien est vendu en dessous de son prix d'achat par la startup.

Le contrat de partage de revenus n'a pas (encore) de cadre légal

Si la jeune pousse accumule les accréditation (Intermédiaire en Financement participatif et Courtier en assurance ou réassurance) pour avancer dans un cadre légal, elle base son lien avec ses investisseurs sur un contrat de « partage de revenus » qui n'est pour l'instant pas encadré par la loi. « Le fait qu'un contrat ne rentre pas dans le cadre prévu par la loi, est assez commun. Il faut juste que ça soit bien fait et que ça ne génère pas de risques pour les investisseurs », prévient Thomas Coeffe avocat associé chez le cabinet Squire Patton Boggs, spécialisé en droit immobilier qui entrevoit deux types de risques.

«Premièrement un risque de nullité de l'opération, donc une annulation de la transaction. Dans ce cas-là, l'argent doit-être rendu aux investisseurs mais si cette décision arrive à un moment où la société manque de fonds, il peut être compliqué pour elle de rembourser les investisseurs. Il y a aussi un risque réglementaire, c'est-à-dire que les autorités pourraient estimer que l'activité de la start-up viole une loi. Cela peut amener à des condamnations pénales ou des amendes qui ferait perdre de l'argent à la société qui risquerait alors de ne plus avoir les fonds pour rembourser les investisseurs », précise l'avocat qui souligne tout de même que ces évènements restent tout de même rare.

C'est pour éviter ces déboires avec la justice et une fin malheureuse que Richard Winckels et ses associés militent au sein de la Fédération des plateformes de partage de revenus (F2PR) avec d'autres entrepreneurs de la proptech afin d'inscrire dans la loi ce nouveau type de contrat le plus rapidement possible. Mais pour l'instant, le chemin pour démocratiser le crypto-immobilier reste encore long et semé d'embûches.

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