Retour à la normale pour la Banque de France. L'institution qui s'occupe notamment de la stabilité du marché des crédits en France a confirmé ce jeudi que la révision des taux d'usure se ferait à nouveau tous les trimestres dès le début 2024.
Pour rappel, les taux d'usure sont des taux plafond fixés par la banque centrale sur la base des taux pratiqués par les banques les trois mois précédents. Ils visent à protéger l'emprunteur contre le surendettement. Ce taux plafonne en particulier l'ensemble des frais d'un prêt immobilier: taux de crédit pratiqué par la banque, éventuelle commission des courtiers, assurance emprunteur...
Auparavant calculés tous les trimestres, les taux d'usure sont, depuis le début de l'année, actualisés tous les mois. Les banques et les courtiers ont, en effet, obtenu cette concession après avoir répété que le système précédent était trop lent pour s'adapter au resserrement rapide de la politique monétaire ce qui bloquait de nombreux emprunteurs voyant leur taux dépasser ce plafond. Selon le communiqué de la Banque de France, le taux d'usure « atteint désormais 6,29% » pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans, après une progression de 2,7 points de pourcentage entre janvier 2023 et janvier 2024. Un plafond qui laisse donc respirer la plupart des emprunteurs qui se voient proposer des crédits en dessous de 5%.
Une mensualisation qui « n'a plus lieu d'être »
Le calcul mensuel des taux d'usure, destiné à accompagner le relèvement des taux d'intérêt orchestré par la Banque centrale européenne (BCE), « a permis aux banques de mieux accompagner la hausse des taux et leur a redonné une marge de manœuvre plus large pour ajuster leurs barèmes », a rappelé la Banque de France dans un communiqué, avant d'ajouter que « cette mensualisation exceptionnelle n'a plus lieu d'être désormais ». Prévue pour durer jusqu'à juillet, elle avait finalement été prolongée jusqu'à la fin de l'année. Fin novembre, la Banque de France avait déjà ouvert la porte au retour au mode de calcul trimestriel.
Et pour cause, la Banque centrale européenne (BCE) a laissé ses taux directeurs inchangés sur une fourchette entre 4,25% et 4,75% en décembre pour la deuxième fois d'affilée, ce qui influence directement les taux de crédits qui voient leur augmentation ralentir, voire stagner depuis quelques mois.
« Désormais, les taux d'intérêt tendent vers leur stabilisation: c'est vrai des taux de la BCE comme de ceux du livret A, maintenus à 3%. Il est donc justifié de sortir des circonstances exceptionnelles et de revenir à l'ajustement trimestriel prévu par la loi », avait indiqué la banque centrale dans une déclaration à l'AFP.
Ce jeudi, elle a aussi jugé que le retour au mode de calcul trimestriel « devrait contribuer à la tendance vers la stabilisation des barèmes de crédit immobilier, et donner une meilleure visibilité aux emprunteurs ».
Vers une baisse des taux de crédit?
D'ailleurs, les choses pourraient même aller plus loin qu'une stabilisations des taux de crédit. Dans un entretien accordé à l'émission Écorama de Boursorama en décembre, le gouverneur de la Banque de France s'est, en effet, montré très optimiste.
« Le mouvement de désinflation est général, y compris sur l'inflation sous-jacente et celle des services », a déclaré François Villeroy de Galhau, qui a souligné que l'inflation serait ramenée à 2% d'ici 2025. « Le prochain mouvement de la BCE sera, sauf surprise, une baisse », a-t-il lâché.
Une très bonne nouvelle pour les emprunteurs, car le maintien des taux directeurs à leur niveau actuel par la BCE a déjà eu des conséquences positives. L'arrêt de la hausse des taux directeurs devrait mécaniquement permettre aux taux des crédits « de se stabiliser progressivement pour redevenir fixes en 2024, peut-être dès janvier », expliquait ainsi début novembre Cécile Roquelaure, directrice des études chez le courtier Empruntis, auprès de La Tribune. Une baisse des taux de la BCE en 2024 entraînerait donc mécaniquement une baisse des taux de crédits.
Un tel phénomène ne suffirait cependant probablement pas à faire repartir les transactions qui se sont écroulées en 2023. Seulement 955.000 signatures de ventes sur un an ont été décomptées à la fin du mois d'août. Soit 16,6% de moins qu'au mois d'août 2022. Une dégringolade jamais observée depuis 10 ans. Pour redynamiser le marché face à la baisse de capacité d'achat des emprunteurs de 7,5% en moyenne, en 2023, selon les dernières estimations de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), les prix doivent baisser selon plusieurs experts. Si la Fnaim note d'ailleurs une baisse de 4% en moyenne cette année, « il faudrait que les prix de l'immobilier diminuent de 10%, voire de 15%, afin de faire repartir les transactions », affirmait Loïc Cantin, son président à la Tribune en novembre.
Si le taux d'usure, très décrié en 2022 pour freiner les crédits, n'est aujourd'hui plus un problème selon les courtiers, ces derniers font pression pour assouplir les règles d'endettement maximal et de durée maximale d'un prêt immobilier qui bloquent de nombreux dossiers selon eux. Finalement, début décembre, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a décidé de desserrer un peu l'écrou du crédit immobilier, en l'occurrence les fameuses conditions d'octroi mises en place en 2020 pour freiner l'euphorie immobilière de ces années à taux bas. Le premier levier concerne l'allongement de la durée maximale d'un crédit immobilier de 25 à 27 ans si les travaux de rénovation représentent plus de 10 % du montant total du crédit immobilier. La seconde mesure concerne la non prise en compte du prêt relais dans le calcul du taux d'endettement maximum autorisé par le HCSF (soit 35% du revenu). Ce type de crédit est accordé sur une maturité courte (un an en général) dans le cadre d'un projet de vente/achat de bien immobilier.Les règles du HCSF assouplies
(Avec AFP)
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