« Sauf surprise, sauf choc, la hausse de nos taux directeurs, c'est fini ». Voilà la déclaration tonitruante faite, ce jeudi, par le gouverneur de la Banque de France. François Villeroy de Galhau estime en effet que « nous sommes en train de gagner la bataille contre l'inflation » au sein de la zone euro, ce qui ne justifie plus, à ses yeux, de procéder à un nouveau resserrement de la politique monétaire européenne. Après 10 hausses de taux successives appliquées depuis le printemps 2022 - ils atteignent désormais 4% et 4,75%, soit un plus haut depuis la création de la monnaie unique en 1999 - la Banque centrale européenne pourrait mettre fin à son rallye haussier.
Si un tel virage se confirmait dans les mois à venir, il pourrait susciter un soulagement auprès des ménages, souhaitant acheter ou vendre leurs biens, estiment les professionnels de l'immobiliers. « C'est une excellente nouvelle ! », se réjouit ainsi Cécile Roquelaure, directrice des études chez le courtier Empruntis, auprès de La Tribune.
Plus concrètement, l'arrêt de la hausse des taux directeurs devrait mécaniquement permettre aux taux des crédits « de se stabiliser progressivement pour redevenir fixes en 2024, peut-être dès janvier », avance l'experte.
Premier dommage collatéral de la hausse des taux, le coût de l'endettement a flambé depuis mi-2022.
« Il y a un an, aucun ménage ne se retrouvait avec des taux d'intérêts au-dessus 2,7% sur 20 ans. Aujourd'hui, 70% des dossiers sont au-dessus des 4,10%-4,5% sur 20 ans (hors assurance et avant négociation) », rappelait fin octobre Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com.
Par effet de ricochet, cette crise des crédits s'est transformée en crise des transactions immobilières. Leur nombre a chuté de facto. Est-ce à dire que la crise de l'immobilier est en passe d'être réglée ? Loin de là.
Quatre dossiers de crédits immobiliers sur dix refusés
Principal garde-fou au surendettement, le taux d'endettement maximal est notamment pointé du doigt, ces derniers mois, par les courtiers. Ces derniers l'accusent d'étouffer le marché du crédit. Cette part maximale que peut représenter un emprunt (et toutes les charges associées) au regard des revenus totaux d'un ménage a été plafonnée à 35% par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), depuis janvier 2022.
Problème, selon Meilleurtaux.com. « Quatre dossiers sur dix étaient refusés » en octobre du fait du dépassement de ce taux, indique le courtier. Une véritable épine dans le pied des ménages qui ont vu leur capacité d'achat baisser de 7,5% en moyenne, en 2023, selon les dernières estimations de la Fnaim.
Une baisse de prix qui se fait attendre
Le dégel des transactions immobilières pourrait davantage venir de la résignation des acheteurs à gonfler leur apport ou de se tourner vers des biens moins onéreux. Cette dynamique commence à être perceptible, notamment dans la dernière étude de l'Observatoire Crédit Logement sur l'état du marché du crédit immobilier au troisième trimestre 2023.
Il convient toutefois de la nuancer. Elle ne suffira pas à faire redémarrer le marché immobilier, car « tout le monde ne va pas accepter d'acheter plus petit que prévu ou de s'éloigner », soutient Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Il estime que le salut du marché ne pourra venir que de l'offre.
« Pour compenser la baisse de capacité d'achat des ménages, il faudrait que les prix de l'immobilier diminuent de 10%, voire de 15%, afin de faire repartir les transactions », affirme-t-il.
Hors de question pour la plupart des vendeurs. En moyenne, ils ont déjà concédé 4% sur leur bien cette année.
« L'immobilier est un marché de long terme. Beaucoup de vendeurs, ne trouvant pas d'acheteurs au prix qu'ils demandent préfèrent retirer de la vente et attendre une reprise du marché, analyse Loïc Cantin. Pendant la crise de 1992, il a fallu 4 ans aux vendeurs pour baisser leurs prix au niveau voulu par les acheteurs ».
Un scénario qui risque de se répéter, sauf en cas de baisse rapide des taux, qui redonnerait du pouvoir d'achat aux acheteurs et ferait repartir le marché. Sur ce point, le gouverneur de la Banque de France s'est montré clair : il est « trop tôt pour parler de baisser ». La plupart des analystes tablent en effet sur un début de baisse, dans le meilleur scénario, à partir du milieu ou de la fin 2024.
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