Réuni ce lundi sous la présidence de Bruno Le Maire, ministre de l'Économie, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a finalement décide de desserrer un peu l'écrou du crédit immobilier, en l'occurrence ces fameuses conditions d'octroi mises en place en 2020 pour freiner l'euphorie immobilière de ces années à taux bas.

Sans grande surprise - le gouverneur de la Banque de France et le ministre avaient bien préparé le terrain - trois options ont été mises sur la table et adoptées par le HCSF pour relancer la production de crédit immobilier, une production divisée par deux au troisième trimestre par rapport au troisième trimestre 2021. « Ce sont bien des ajustements techniques qui n'ont pas vocation à remettre en cause les normes du HCSF », précise bien une source proche de la Banque de France, qui insiste au passage sur le caractère « équilibré » de ces mesures.

Trois mesures

Le premier levier concerne l'allongement de la durée maximale d'un crédit immobilier de 25 à 27 ans si les travaux de rénovation représentent plus de 10 % du montant total du crédit immobilier. La seconde mesure concerne la non prise en compte du prêt relais dans le calcul du taux d'endettement maximum autorisé par le HCSF (soit 35% du revenu). Ce type de crédit est accordé sur une maturité courte (un an en général) dans le cadre d'un projet de vente/achat de bien immobilier.

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Pour bénéficier de cette mesure, le crédit relais ne doit pas représenter plus de 80% de la valeur du bien mis en vente. Enfin, dernier ajustement, plus technique, l'utilisation de la marge de flexibilité (20% de la production) laissée aux banques pour déroger aux normes, et sous le contrôle du superviseur, est désormais calculée sur trois trimestres glissants et non plus sur un seul trimestre.

C'était d'ailleurs déjà le cas pour la sous-enveloppe ciblée pour les crédits aux primo-accédants ; cet assouplissement est désormais appliqué à l'ensemble de l'enveloppe. A noter que les banques n'utilisent pas, en moyenne, l'intégralité de cette marge de flexibilité (14,2% au troisième trimestre contre un plafond de 20%), mais ce calcul lissé sur trois trimestres permettrait d'éviter des mouvements de « stop and go » sur la production. C'est d'ailleurs dans cet esprit que la révision du taux d'usure a été mensualisé, une mesure exceptionnelle qui prendra fin au 1er janvier. En revanche, la question de l'investissement locatif qui serait entravé par les normes du HCSF n'a pas été abordée pendant la réunion.

Exception française

Du côté de Bercy, on se félicite de ces mesures en rappelant que c'est bien la hausse des taux qui a provoqué la chute de la production et non les normes du HCSF. Cette autorité financière constate d'ailleurs que les encours de crédit immobilier continuent de progresser (+2,1% en octobre) et le taux moyen du crédit immobilier au troisième trimestre (3,94% avec assurance et frais) restait inférieur à celui de la plupart des autres pays, comme l'Allemagne (+4,2%) ou l'Italie (4,7%). Pour Bercy, c'est la preuve de la résilience du modèle français à taux fixe et d'une forte concurrence sur le marché du crédit immobilier.

Toutefois, les autorités ne peuvent méconnaître la situation de blocage et de refus d'un nombre croissant de dossiers pourtant apparemment solvables. Certaines banques, comme Société Générale, ont carrément appuyé sur le frein du crédit immobilier avant de la relâcher un peu, au fur et à mesure que la reconstitution de la marge d'intérêt.

Pour autant, la Banque de France et la Fédération bancaire française (FBF) réfléchissent à un dispositif de recours à l'amiable de réexamen du dossier en cas de refus de crédit immobilier, et ce à l'instar de ce qui se pratique déjà dans le domaine de l'entreprise, sous la responsabilité d'un médiateur du crédit. Sans être dans son champ de compétence, le HSCF a tenu à soutenir cette initiative du secteur bancaire. Il reste cependant à acter de la baisse des prix du marché immobilier pour solvabiliser les emprunteurs et faire repartir un marché quasi à l'arrêt : pour l'heure, l'ajustement par les prix est modeste : un recul de 1,1% au troisième trimestre.