La Suède serait-elle à la veille de l'éclatement d'une bulle immobilière ? Avec 177% d'endettement privé par rapport au revenu disponible brut (revenu global à disposition des ménages) attendus en 2015 par la banque centrale du royaume (Riksbank), un record, et une échéance moyenne sur les prêts immobiliers estimée à 140 ans, la question mérite d'être posée.
D'autant que le directeur général de l'autorité de supervision financière suédoise (FI) s'en est lui même inquiété. "Si l'endettement des ménages s'accélère, comme on l'a déjà vu auparavant, nous devront intervenir", a-t-il admis devant un parterre de journalistes mardi.
A l'origine, la mise sur le marché de prêts immobiliers d'un type bien particulier
Ce qui explique cette durée de remboursement des prêts très longue, c'est le type même de produits de crédits utilisés : les prêts in fine. C'est à dire que l'emprunteur ne rembourse que les intérêts et ne paye le montant emprunté qu'à l'échéance du prêt.
Si bien qu'à l'heure actuelle, 60% des emprunteurs avec hypothèque sur leur bien ne payent que les intérêts aux banques. Le capital emprunté ne sera lui remboursé qu'au bout de 140 ans en moyenne. En attendant, les sommes prêtées ne peuvent pas être récupérées par les banques.
La croissance du crédit, une question récurrente en Suède
La question de la croissance du crédit "est récurrente depuis la crise de 2009", explique Nathalie Dezeure, économiste chez Natixis. En fait, depuis les années 2000, les prix du logement ont plus que doublé. L'accès au logement a été soutenu par le crédit prenant la forme de ces prêts in fine, explique l'économiste.
Mais "le risque est gérable", rassure Nathalie Dezeure. Les premières mesures prises par le gouvernement datent de 2010. Une régulation a en effet été mise en place pour limiter les hypothèques à 85% de la valeur du bien donné en garantie. L'objectif est par ailleurs de tenter de juguler la croissance du crédit in fine pour favoriser les prêts à amortissement. "Au cours des semestres suivants, on a observé un ralentissement du crédit. On est sur une tendance de croissance du crédit à +2,5% en 2013 alors qu'on était à 5% en 2012 et à 10% encore avant", explique-t-elle.
Une seule solution : durcir la fiscalité
Le mois dernier, le gouvernement a dévoilé un plan pour élever les fonds propres obligatoires au delà des standards requis par Bâle III afin de protéger les Suédois "vulnérables" en cas de choc financier expliquait le ministre des Marchés financiers Peter Norman mardi. "Pour faire face à ces risques, les banques surpondèrent pour éviter de se retrouver dans une situation similaire à celle des années 1990. Leur core Tier 1 (fonds propres censés couvrir les risques) est de 12%, bien au dessus des exigences de Bâle III (4,5% pour le Tier 1)", ajoute Nathalie Dezeure. En 1990, la Suède avait connu une grave crise financière qui était partie d'une bulle du crédit du même type.
Mais le risque, s'il n'est pas imminent, n'est pas totalement à écarter. Notamment parce que toutes les mesures nécessaires pour limiter un gonflement trop important du crédit n'ont pas été prises. "La fiscalité immobilière est trop attractive," explique l'économiste de Natixis. De fait, 30% des intérêts payés sont déductibles et il n'y a pas d'impôt sur la plus value si on revend pour racheter dans la foulée. La mise en place d'une fiscalité plus dure est d'ailleurs réclamée par Bruxelles, l'OCDE et le FMI. Par ailleurs, la fiscalité foncière est très faible. Résultat : il est plus intéressant pour les Suédois d'acheter plutôt que de louer. Ce qui les pousse à s'endetter pour se financer, maintient la demande à un niveau élevé et a tendance à favoriser la hausse des prix et ainsi de suite.
Une politique de resserrement du crédit augmenterait le risque
Il est en outre très compliqué pour la Riksbank de rehausser les taux directeurs pour encourager un resserrement du crédit alors que l'investissement des entreprises marque le pas. Créer un choc sur les taux risquerait par ailleurs de précipiter l'éclatement de la bulle en provocant un effondrement de la demande, une chute des prix et une chute de la valeur des biens hypothéqués. Le gouvernement ne peut donc mettre en place que des mesures "douces" pour tenter de réduire l'endettement des ménages.
Pour l'heure, il n'y a toutefois pas de quoi s'alarmer, car l'économie suédoise dispose de bons fondamentaux et le taux de défaut est très faible. Rendez-vous dans 140 ans ?
