Les sociétés d'investissements immobiliers espèrent un délai

Au sein des nombreuses dispositions d'économies, l'amendement a fait consensus. Sorti du chapeau par les députés de la commission des finances en octobre pour compenser le manque à gagner dû à l'assouplissement de la mesure sur les plus-values immobilières, il consiste à supprimer l'abattement de 40 % sur le revenu pour les détenteurs d'actions de sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC). La disposition été votée sans accroc à l'Assemblée nationale tant par la gauche que par la droite en première lecture du projet de loi de finances pour 2012.

Un avantage non justifié
Motif avancé par les parlementaires : cet avantage n'a pas lieu d'être puisque, dans le cas des SIIC puisque ces dernières ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) sur leurs dividendes. Pas besoin donc de continuer à compenser cet impôt comme c'est le cas pour les personnes détenant des actions dont l'entreprise est redevable de l'IS. Cette disposition, créée en 2003 pour inciter les entreprises à rendre plus liquides leurs avoirs immobiliers et dynamiser le secteur immobilier boursier, est désormais assimilée à une niche fiscale. Selon le récent rapport de l'inspection générale des finances (IGF), « l'accroissement du nombre de sociétés foncières cotées ces dernières années semble accréditer l'idée selon laquelle l'objectif du dispositif - a savoir favoriser la constitution par les sociétés foncières d'un patrimoine immobilier conséquent - serait dores et déjà atteint. » Et l'IGF de « se poser la question de l'opportunité de reconduire ce dispositif lors de sa prochaine échéance » fin 2011.

Un effet économique ?
De fait, l'abattement, déjà prorogé une fois en 2009, devait disparaître fin 2011. Il est couramment reproché aux créateurs de SIIC de ne chercher que l'optimisation fiscale et la spéculation et de créer une distorsion de concurrence. Mais nombre de professionnels espéraient sa reconduction au motif que l'objet de cette « carotte fiscale » est bien économique. « Si une entreprise soumise à l'IS vend un actif immobilier à une SIIC ou une Sppicav (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable), elle est soumise à un taux réduit d'IS de 19 % au lieu de 33,1/3 % mais en contrepartie, la société acquéreuse doit garder le bien pendant 5 ans, ceci afin d'éviter les opérations faites dans un but purement spéculatif. Par ailleurs,« les SIIC et les Sppicav permettent aux entreprises de dégager de la trésorerie moyennant un coût fiscal atténué, pour augmenter leurs investissements sur leur cœur de métier et/ou se désendetter », explique Philippe Donneaud, avocat associé au cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre qui précise que seulement 30 % des immeubles d'entreprises sont détenus par des investisseurs professionnels contre 70 % dans les pays anglo-saxons. Par ailleurs, le coût de la mesure pour l'Etat se réduit (450 millions d'euros en 2008 et 150 millions en 2009. Autre argument, le remarquable essor des Sppicav (12 milliards d'euros d'actifs gérés depuis fin 2007)est dû en grande partie à l'avantage fiscal, d'autant qu'avec un capital social minimum obligatoire nettement moindre que celui des SIIC (400.000 euros en général, contre 15 millions pour les foncières cotées), lesquelles doivent en outre être détenues à moins de 60% par un même actionnaire (ou groupe d'actionnaires agissant de concert), « les Sppicav bénéficient de règles de constitution plus souples », précise Philippe Donneaud.

Menace sur les investissements
Selon lui, les objectifs ne sont pas atteints ; pour preuve, la poursuite des mouvements d'externalisation, accélérés il est vrai ces derniers temps par la perspective d'un arrêt du dispositif. « Il aurait mieux valu attendre un an pour évaluer le comportement du marché car la mesure constitue une source appréciable de recettes fiscales pour l'Etat et les collectivités locales », indique Philippe Donneaud qui reproche à l'IGF ne n'avoir qu'une approche patrimoniale. « On risque fort d'assister à un coup d'arrêt des opérations d'externalisation, à l'heure où les entreprises sont confrontées à la difficulté croissante d'attirer de nouvelles sources de financement. » Coup d'arrêt qui pourrait toucher l'Etat et les collectivités locales qui perçoivent une part des droits d'enregistrement. Les parlementaires ont été moins alarmistes.