C'est le premier poste de dépenses des ménages. Le loyer grignote d'année en année une part toujours plus importante du budget des Français : 34,5% en 2021, soit deux fois plus qu'il y a quarante ans. L'envolée ininterrompue des loyers ne connaît pas de limite dans les grandes villes et leur banlieue. En 2022, ils ont crû de 5% à Rennes, 4,8% à Marseille, 4,2% à Strasbourg ou 3,7% à Toulouse, selon SeLoger. La palme revient à Mérignac près de Bordeaux, avec +8% de hausse annuelle.
Alors que les Français se préoccupent plus que jamais de leur pouvoir d'achat, les municipalités tentent de réagir. Derrière Paris, ville pionnière en 2019, de plus en plus de villes ont adopté l'encadrement des loyers, de Lyon à Bordeaux en passant par Montpellier, Bordeaux ou la petite couronne parisienne nord et est. En dépit des limites du dispositif, notamment le manque de contrôles et de sanctions, la hausse des loyers y était plus modérée l'an passé : +1,8% à Paris, +0,4% à Lyon et -0,8% à Bordeaux.
En face, les professionnels cherchent à faire annuler l'encadrement des loyers en justice, affirmant qu'il dissuade les investisseurs, risque d'amoindrir l'offre, et in fine d'aggraver la pénurie de logements abordables. Alors que l'Assemblée nationale examinera le 31 mai au soir une proposition de loi de la majorité présidentielle pour prolonger de neuf mois, jusque début 2024, le plafonnement de la hausse des loyers à 3,5% pour les ménages et les PME, dans un contexte de forte inflation, la question fait débat : faut-il maintenir l'encadrement des loyers ?
En 2022, au moins 372 personnes sont mortes à la rue, ou plutôt mortes de la rue. Pourtant, le droit à disposer d'un toit est un droit fondamental de chacune et de chacun, à valeur constitutionnelle. Il incombe à l'Etat de le faire respecter. A ce titre, le logement ne peut pas, ou en tout cas ne devrait pas, être un bien comme un autre, soumis aux règles du marché.
Il s'agit d'un bien commun, à extraire des logiques de spéculation et de profit. C'est d'autant plus vrai quand, comme c'est le cas dans nombre de zones tendues, le loyer atteint des montants délirants : ainsi, la part des loyers dans les dépenses des ménages les plus pauvres était de 10% il y a 50 ans, elle représente 30% aujourd'hui, voire 50% en zones tendues.
Alors que l'inflation atteint des sommets, que les charges d'énergie explosent avec des hausses qui peuvent aller jusqu'à plusieurs centaines d'euros par mois pour certains locataires, le gouvernement a décidé d'aggraver encore les choses en permettant, et de fait en encourageant, une hausse de 3,5% des loyers en juillet dernier. Cette hausse a provoqué une perte de 2,6 milliards d'euros pour les locataires et constitue une attaque majeure contre leur pouvoir d'achat.
C'est pourtant la logique inverse qu'il faut défendre : il faut mettre fin à la logique folle de la spéculation et du marché, qui fait du logement un bien comme un autre soumis aux évolutions du cours du marché, aux dépens de nos vies, un produit sur l'étal des banquiers, sur le dos de l'intérêt général.
Cynisme de la financiarisation : prétendant vouloir encourager à investir dans la construction de logements, l'Etat laisse s'envoler la spéculation foncière. Et pour cause : cette spéculation lui rapporte énormément, puisque l'Etat et les collectivités touchent un pourcentage de chaque transaction immobilière via les droits de mutation. Néanmoins, l'État continue à réduire les moyens alloués à la production de logements, notamment sociaux.
Il faut au contraire à la fois relancer des plans ambitieux de production de logements sociaux (en construisant et en préemptant) afin de répondre à la demande et d'extraire nombre de logements du marché. Il faut également pérenniser le dispositif d'encadrement des loyers, le généraliser à l'ensemble du territoire, et fixer, pour les zones tendues où les loyers ont atteint un montant excessif, un loyer de référence inférieur au loyer médian que les propriétaires ne pourront pas dépasser lorsque le bien est mis en location, afin de créer une dynamique vertueuse de baisse des loyers.
Il faut donc non seulement généraliser l'encadrement des loyers, mais surtout faire en sorte que ce soit un encadrement à la baisse, a minima dans les zones tendues. Il convient également de renforcer les sanctions et les moyens d'action des collectivités, telle une police du logement, pour que ces dispositions soient réellement appliquées, et que le contrôle du respect de cet encadrement ne dépende pas seulement de la capacité du locataire à poursuivre en justice son propriétaire. Il est urgent que le droit au logement passe avant le droit de spéculer sur le logement !
Le dispositif expérimental d'encadrement des loyers né de la loi ALUR en 2014, puis renforcé par la loi ELAN en 2018 pour les zones d'urbanisation de plus de 50.000 habitants, est aujourd'hui pointé du doigt comme l'une des causes de la réduction brutale de l'offre locative.
A Paris notamment, on assiste à un retour des queues des candidats locataires souhaitant visiter un bien. Ceux en place hésitent à donner congé, craignant de ne pas retrouver une nouvelle location. Ce sont 20% de congés en moins qui ont été reçus par les bailleurs depuis le début de l'année. Le marché se grippe dangereusement.
L'encadrement des loyers n'est certes pas l'unique raison de ce phénomène. On pourrait y ajouter les contraintes liées à la performance énergétique des logements, le permis de louer en vigueur dans plus de 400 communes, l'augmentation des taxes foncières qui atteindra 62% à Paris en 2023 et toutes les nouvelles obligations qui apparaissent en permanence à charge des bailleurs. Bref, mettre son logement en location longue durée est devenu un parcours du combattant et l'encadrement des loyers est souvent le coup de grâce qui décourage définitivement un propriétaire.
Pourtant, l'objectif de départ du dispositif n'était pas de faire fuir les investisseurs locatifs mais de modérer les hausses et de corriger les excès. Rien de plus louable en apparence, mais comme le dit le proverbe : l'enfer est pavé de bonnes intentions. C'est avec la publication des arrêtés des loyers que l'incompréhension est née. Le loyer de référence, censé représenter pour chaque zone et catégorie de logement le loyer libre moyen est en réalité plus de 20% en dessous du prix réel de marché. Seul le loyer majoré s'en rapproche, mais sans laisser de possibilité d'adaptation du niveau de loyer aux qualités objectives du bien considéré.
Une telle différence trouve son explication dans une directive du Ministère du Logement aux Observatoires locaux des loyers, intitulée « Comité scientifique de l'observation des loyers - Prescriptions méthodologiques de collecte, de contrôle, traitement et de diffusion des données ». On y apprend avec surprise que le champ d'observation porte non seulement sur les logements à loyer libre, mais aussi sur les logements conventionnés ANAH et les logements financés par les prêts locatifs sociaux privés (PLS). Ainsi les médianes calculées par les Observatoires prennent en compte des loyers structurellement en dessous du marché fixés par l'administration elle-même. De surcroît, la proportion de ces « ajouts » est inconnue.
Dans ces conditions, il n'est pas étonnant que les loyers de référence encadrés soient si loin du prix réel de marché. Peut-être que le dispositif devrait abandonner le mot encadrement pour le remplacer par fixation administrative. Ce serait plus proche de la réalité.
Quoi qu'il en soit, ce sera au tribunal administratif de Paris de se prononcer prochainement à Paris du 3 juin 2020. En effet, l'UNPI ( Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) a produit dans ses écritures la directive du Ministère dont l'application par les Observatoires des loyers est, d'après elle, contraire au principe même de la loi. Les juges auront à cette occasion la possibilité de dire stop ou encore !
