La BCE sonne l'alarme sur un risque de bulle immobilière dans la zone euro

On voit plus clairement comment les réactions à la pandémie affectent tout le marché de l'immobilier, le commercial comme le résidentiel. La BCE a analysé comment le télétravail conjugué au e-commerce a fait chuter l'immobilier commercial (bureaux et commerces) et comment le désir des particuliers d'acquérir des biens plus spacieux a participé à une surévaluation des prix et au gonflement de l'endettement. Avec au bout, la menace de corrections de prix. Et certaines banques sont plus exposées que d'autres.
Jérôme Cristiani

6 mn

En Allemagne, où des études évaluent entre 19% et 23% la surestimation du prix des logements, le Comité européen du risque systémique (CERS) recommande d'imposer une limite contraignante au ratio rapportant le montant du crédit à la valeur d'achat du logement. Plus ce ratio est élevé, plus le risque de l'emprunt est important.
En Allemagne, où des études évaluent entre 19% et 23% la surestimation du prix des logements, le Comité européen du risque systémique (CERS) recommande d'imposer une limite contraignante au ratio rapportant le montant du crédit à la valeur d'achat du logement. Plus ce ratio est élevé, plus le risque de l'emprunt est important. (Crédits : © Fabrizio Bensch / Reuters)

Après l'avertissement du Comité européen du risque systémique (CERS) il y a moins d'une semaine, c'est au tour de la Banque centrale européenne (BCE) de lancer ce mercredi 16 février son avertissement: selon elle, le marché de l'immobilier présente d'importantes vulnérabilités qui menacent les banques de la zone euro. D'une part, la demande d'immobilier de bureaux chute avec l'essor du télétravail, et d'autre part, l'endettement des particuliers gonfle avec leur désir d'acquérir des biens plus spacieux après les longues périodes de confinement.

Revue "ciblée" d'un échantillon de banques très exposées

Certes, les risques de bulle immobilière alimentée par la politique de taux extrêmement bas voire négatifs et par une politique prudentielle très souple, sont repérés de longue date par les banquiers centraux. Mais dans sa dernière lettre d'information en date, la BCE semble vraiment s'inquiéter pour l'immobilier commercial et l'immobilier résidentiel, précisant au passage que ces deux secteurs seront soumis à une surveillance plus étroite.

Elle estime que l'exposition des banques aux marchés de l'immobilier commercial constitue une importante vulnérabilité », annonçant au passage l'instauration d'une "revue ciblée" visant un échantillon de banques particulièrement concernées.

Possible augmentation des provisions pour risque de crédit

Selon la BCE, l'effet du télétravail se conjuguerait à l'essor massif du e-commerce pour fragiliser l'immobilier commercial (bureaux et commerces) :

« L'augmentation du travail à distance et des achats en ligne pourrait entraîner des changements structurels sur le marché des bureaux et des commerces, avec des loyers qui devraient baisser à moyen terme. Cela pourrait affaiblir la situation financière des emprunteurs et entraînerait des pertes de crédit plus élevées pour les banques qui ont une forte proportion de prêts in fine, de prêts entièrement non garantis ou de prêts sans recours. »

Elle précise :

« Si les prix du marché baissent, la valeur des garanties des banques baissera également. Cela signifie des ratios prêt/valeur plus élevés et, par conséquent, peut obliger les banques à augmenter leurs provisions pour couvrir le risque de crédit. »

L'exposition aux CRE élevée en Allemagne, en France et en Italie

Les expositions des banques au secteur de l'immobilier commercial sont importantes note la BCE dans sa lettre: environ 8 % du total des prêts des banques supervisées et plus de 20 % du total de leurs prêts aux entreprises.

En valeurs absolues, les expositions à l'immobilier commercial (ou CRE pour Commercial Real Estate) sont particulièrement élevées en Allemagne, en France et en Italie. Dans d'autres pays comme Chypre, la Slovénie et l'Estonie, leur taille relative est importante, les expositions aux CRE représentant plus de 40 % du total des prêts aux entreprises.

Le secteur de l'immobilier résidentiel (ou RRE pour Residential Real Estate) est également pris dans cet engrenage: si l'on croise d'une part la surévaluation potentielle des prix des logements et d'autre part la hausse l'endettement des ménages, on peut craindre les effets à moyen terme de probables corrections de prix.

Dans le détail, les mesures de soutien pendant la pandémie ont contribué à maintenir les revenus des ménages, tandis que des conditions de financement favorables ont permis aux ménages d'obtenir un financement pour l'achat d'un logement à des taux d'intérêt historiquement bas. Mais la demande de logement a gonflé car le télétravail a tendanciellement engagé les particuliers à rechercher un espace de vie plus grand. Par suite, si la construction résidentielle s'est redressée, les pénuries de main-d'œuvre comme de matériaux avec les goulets d'étranglement de la chaîne d'approvisionnement mondiale ont pesé sur la capacité du secteur de la construction à accroître l'offre de logements, les prix des logements ont grimpé. Mais comme la dynamique des prix et des prêts dépasse la croissance des revenus des ménages, l'endettement des ménages augmente, et il existe également un risque accru de surévaluation des garanties et de correction des prix à moyen terme. Cela ajoute aux vulnérabilités à moyen terme des banques.

Selon les chiffres de la BCE, le total des prêts et avances aux ménages garantis par un bien résidentiel a augmenté de 3,6 % entre septembre 2020 et septembre 2021. En revanche, le total des prêts et avances aux entreprises et aux ménages n'a augmenté que de 1,7 % sur la même période.

Dysfonctionnement des supply chains et transition énergétique

S'agissant des problèmes prolongés sur les chaînes d'approvisionnement mondiales causés par la pandémie qui ont provoqué une augmentation significative des coûts de construction, la BCE avertit que les banques dont les portefeuilles contiennent un niveau élevé d'expositions aux propriétés en cours de construction seront plus à risque.

La transition écologique est également une donnée à prendre en compte. Dans l'UE, les bâtiments représentent environ 40% de la consommation d'énergie et 36% des émissions de gaz à effet de serre, et environ 35% de ses bâtiments ont plus de 50 ans. Le secteur de l'immobilier, notamment commercial, est donc fortement exposé au risque de transition lié au climat.

Bulle immobilière ?

Le 11 février dernier, c'était le CERS qui tirait le signal d'alarme. Le CERS ? C'est l'instance mise en place par l'Union européenne en 2010 pour éviter le retour de la gigantesque crise financière de 2008, d'où son nom en extension, le « Comité européen du risque systémique ». Et risque systémique il pourrait y avoir car la forte demande de logements en Europe, liée notamment aux conditions d'emprunt très favorables, tire les prix vers le haut et accroît la fragilité financière du secteur.

Par exemple, en Allemagne, où des études évaluent entre 19% et 23% la surestimation du prix des logements, le CERS recommande en particulier d'imposer une limite contraignante au ratio rapportant le montant du crédit à la valeur d'achat du logement. Plus ce ratio est élevé, plus le risque de l'emprunt est important.

Les recommandations passées du CERS ne produisent pas toujours les effets attendus, pour preuve, dans plusieurs pays (Danemark, Finlande, Luxembourg, Pays-Bas et Suède), "les vulnérabilités ont persisté malgré les récentes mesures mises en place pour y remédier", note le Comité.

Dans cinq autres pays, dont la France, le CERS estimait au contraire qu'une politique "appropriée et suffisante" a permis de calmer la situation. L'an passé, le nombre de crédits immobiliers a augmenté de 4,6% en France, selon l'observatoire CSA/Crédit Logement.

Ce phénomène de surchauffe est en extension, avertissait, déjà en novembre dernier, Luis de Guindos, vice-président de la BCE:

« Il n'existe pas de définition de "bulle". Vous savez qu'il y a une bulle quand elle explose. Mais notre position est claire: sur le marché immobilier résidentiel, il y a clairement des poches de surévaluation des prix qui vont au-delà des fondamentaux. Et cette tendance s'est poursuivie pendant la pandémie. Jusqu'à présent, il s'agit d'un phénomène localisé, mais il devient de plus en plus général dans la zone euro », expliquait-il aux Echos dans un entretien reproduit par la BCE sur son site.

Jérôme Cristiani

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