ENQUETE L'argent dormant des HLM

Au coeur de l'été, Benoist Apparu, le secrétaire d'État au Logement, a relancé une polémique qui n'est pas très agréable aux oreilles du monde HLM. Mis en cause par l'Union sociale pour l'habitat, qui fédère les organismes HLM, au motif que l'État entend ponctionner 340 millions d'euros par an sur les fonds propres des organismes HLM, Benoist Apparu avait répondu : « Il faut que tout le monde se rende bien compte que l'argent public va se raréfier. Il faut prendre l'argent là où c'est nécessaire, c'est-à-dire dans les fonds inutilisés des ?dodus dormants? qui sont les 15 % d'organismes HLM n'ayant rien construit depuis cinq ans. »

Des organismes HLM qui manquent à leurs devoirs ? Il y en a. Dans un rapport publié le 17 décembre 2009, la chambre régionale des comptes (CRC) de Paca épinglait la gestion de 13 Habitat, qui gère 30.500 logements. Notant que l'organisme « présente une situation financière florissante », les magistrats estimaient que « celle-ci résultait de la politique financière et de la faiblesse des investissements qui, jusqu'à une date récente, ne répondent pas aux besoins en matière de production de logements neufs ». « Gestionnaire d'un parc ancien et en cours d'amortissement, l'office jouit d'une rente de situation qui lui procure une trésorerie abondante de plus de 4 millions d'euros, relevait aussi la CRC. L'absence de mise en oeuvre réelle du plan stratégique de patrimoine adopté en 2003, qui prévoyait un effort de construction s'élevant progressivement jusqu'à 400 logements neufs par an, a permis à l'office d'accumuler 130 millions d'euros de placements financiers dont plus de 40 millions à long terme. L'apport en fonds propres de seulement 10 % de ces 40 millions permettrait de construire 250 à 300 logements familiaux par an, alors que 13 Habitat n'en a produit que 25 en 2007 et 41 en 2008. » Le directeur général de l'organisme avait tenté de relativiser ce réquisitoire en mettant en avant le faible niveau des loyers pratiqués par 13 Habitat et en indiquant que l'office avait décidé de renforcer son service de maîtrise d'ouvrage.

De son côté, dans son dernier rapport, la Mission interministérielle d'inspection du logement social (Miilos) pointait le fait que, sur les marchés du logement « tendus » et « très tendus », autrement dit là où les besoins de logements sont criants, « certains organismes HLM n'ont pas encore réussi à augmenter réellement leur faible rythme de production, souvent par manque de volonté et de continuité », tout en relevant « les nombreux obstacles [auxquels ils sont confrontés, Ndlr] dans tous les domaines?: accès au foncier, capacité financière, soutien des collectivités, capacité de maîtrise d'ouvrage ». Ainsi, la Miilos citait le cas de cet office public de l'habitat de la région Nord-Pas-de-Calais dont le patrimoine atteint 30.000 logements et qui n'a construit « que près de 100 logements par an ces cinq dernières années, ce qui est très faible, aussi bien en comparaison des besoins de logements sociaux sur l'agglomération que de sa propre taille ».

Mais à l'inverse, la Miilos notait qu'un OPH de Bretagne qui gère 11.000 logements sur l'agglomération de Rennes, dont la population est passée de 326.000 habitants en 1990 à 370.000 en 2004, a su accroître fortement sa production de logements locatifs - passée de moins de 200 logements livrés en 2006 à près de 500 en 2009.

Au global, la Miilos estimait que « la prise de conscience de la nécessité de construire davantage de logements sociaux dans les marchés tendus et très tendus s'est fortement développée ces dernières années. Beaucoup d'organismes de grande taille, dotés de moyens financiers importants ou très soutenus par leur collectivité de rattachement, ont su accroître fortement leur rythme de production ». À l'inverse, si sur les marchés détendus, beaucoup d'organismes ont eu la sagesse de construire moins, « certains organismes construisent trop sur des secteurs où la population en baisse continue et la vacance élevée devraient conduire à concentrer tous les efforts sur l'amélioration de l'attractivité du parc existant, public et privé ».

L'utilisation de la trésorerie des HLM, qui s'élève à 10,5 milliards d'euros, est un sujet récurrent. Sur ce total, 5 milliards sont consacrés aux provisions pour l'entretien des immeubles, au paiement des impôts fonciers, au remboursement des emprunts, et un peu plus de 5 milliards servent à la construction, à la modernisation et à la mise aux normes des biens immobiliers.

Au vu d'un document que s'est procuré « La Tribune », hors les sociétés d'économie mixte qui ne sont pas tenues de remonter leurs comptes au ministère du Logement, on dénombre près de 50 « dodus dormants » sur près de 557 OPH et autres SA d'HLM - de toutes petites SA d'HLM comme la SA Dauphinoise du Coin de Terre et du Foyer à l'OPH de Dax. Ainsi, la moyenne des investissements de l'OPH de Bagnolet sur 2007-2009, rapportée à son potentiel financier sur 2007-2008, ne dépassait pas 20,4 %. De même, la moyenne des investissements de l'OPH de Saintes, rapportée à ses ressources à long terme, ne dépassait pas 30,1 %, sur les mêmes périodes. Certains organismes ont clairement thésaurisé leur richesse.

Mais la peur du gendarme aurait déjà fait effet. Afin d'éviter que certains bailleurs sociaux se contentent de gérer leur patrimoine au lieu d'investir, la loi Boutin de mobilisation sur le logement dite loi Molle avait mis en place en 2009 un prélèvement sur les organismes dont les investissements étaient jugés insuffisants. Prélèvement censé alimenter la Caisse de garantie du logement locatif social. Or cette taxe Boutin pourrait rapporter bien moins que prévu. Le secrétaire d'État au Logement, Benoist Apparu, a indiqué lundi que la taxe sur les « dodus dormants », qui était censée rapporter 70 millions d'euros, ne va rapporter que... 6.000 euros?! En effet, nombre de HLM ont, selon le ministre, remboursé par anticipation des prêts de la Caisse des dépôts. La peur du gendarme a dû aussi faire son effet et certains HLM ont lancé plus de constructions. En tout état de cause, 120.000 logements devraient être financés en 2010 contre 100.000 en moyenne par an sur les années 2004-2009.

Le verdict sera connu en fin d'année. Pour la première fois, les organismes HLM acquitteront cette taxe (calculée à partir du rapport entre l'évolution des immobilisations et l'épargne disponible des organismes pour investir). Le produit donnera clairement une indication sur les investissements consentis, à moins que certains organismes ne soient parvenus à la contourner en utilisant leurs fonds propres disponibles et en empruntant moins.