La Tribune
Pour qui n'est pas spécialiste de l'immobilier, les déclarations récentes des uns et des autres peuvent susciter la plus grande confusion. Lundi, le réseau Century 21 assurait avoir enregistré une hausse de 9,76 % des transactions au premier trimestre 2009. Mais ce chiffre s'entend par rapport aux trois derniers mois de 2008. Hier, la Fnaim annonçait, elle, une chute de 25 % des ventes réalisées par ses adhérents sur janvier-février 2009. Là, la comparaison se fait par rapport à janvier-février 2008. La Fnaim a évoqué, elle aussi, « un petit rebond en mars », mais Henry Buzy-Cazaux, son délégué général, a aussitôt rappelé qu'« une hirondelle ne fait pas le printemps »?: si la baisse des prix et des taux d'intérêt redonne aux ménages du pouvoir d'achat, le marché risque de stagner cette année, tant que la confiance ne sera pas revenue.Ces tendances sur le marché et plus encore sur les prix ont-elles un sens?? Selon la Chambre de Paris-Ile de France, 95 % des notaires déclarent les biens vendus et 85 % des mutations sont recensées. La Fnaim, elle, assure étudier près de 12.000 promesses de vente par trimestre. Difficile de le vérifier. Au-delà, « dans une période où le marché est figé, où il y a peu de références, les indices des prix de l'immobilier trouvent nécessairement leurs limites », estime Patrice de Moncan, auteur de « À qui appartient la France?? » aux éditions du Mécène. Dans Paris, les notaires s'attendent à ce qu'il n'y ait pas plus de 25.000 transactions cette année, quand on dénombre 1,3 million de lots de copropriété dans la capitale? « Un indice n'est pas un outil d'expertise. Il traduit des tendances, un état général des marchés. Il ne peut définir la valeur de tel ou tel bien », objecte Me Humbert, président de la Chambre des notaires de Paris.Les indices établis par les notaires et l'Insee sont fondés sur une méthodologie consistant à comparer l'évolution des prix à qualité de biens identique ? le prix d'un studio n'étant évidemment pas le même que celui d'un trois pièces. Mais, pour y parvenir, il faut disposer d'un grand nombre de ventes, ce qui entraîne un retard d'au moins deux mois entre la publication de ces indices et le moment où les transactions ont été conclues. Gênant en période de crise?! « Nous travaillons à une remontée plus rapide des données, grâce à l'informatique, mais aussi à la mise au point avec Paris Dauphine d'un indice de ventes répétées, qui serait fondé sur un panel de logements et permettrait d'anticiper sur les marchés à venir », explique Me Humbert. Encore faudrait-il que ce panel soit fiable et reproductible dans le temps. Or, dans un même immeuble, deux appartements de même surface peuvent ne pas avoir la même valeur en raison de leur état, de l'étage auquel ils se trouvent, etc. « Le seul prix de l'immobilier qui soit un peu objectif est le prix du neuf. Mais l'essentiel du marché est constitué par l'ancien », rappelle Patrice de Moncan. « Les prix de l'immobilier sont évidemment liés à la loi de l'offre et de la demande, à la capacité de les financer. Ils doivent aussi correspondre aux coûts que générerait la reconstruction du bien. Ils ont un certain sens. Mais on pourrait toujours souhaiter qu'ils soient moins élevés?! », conclut Me Humbert.
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