La Tribune
Les centres commerciaux ont vu leur fréquentation stagner en 2008. Ce tassement sera-t-il durable??L'évolution des ventes des centres commerciaux, lesquelles ont baissé de 2 % en 2008 sur le marché français, est plus préoccupante que celle de l'évolution de la fréquentation qui reste stable. Mais les grands et très grands centres commerciaux, comme ceux d'Unibail-Rodamco, bénéficient d'un meilleur taux de fréquentation que les plus petits. Et les performances des centres dans lesquels nous avons investi restent remarquables. Le chiffre d'affaires aux Quatre Temps à la Défense a ainsi progressé de plus de 10 % l'an dernier. En outre, si presque toutes les enseignes ont réduit leurs programmes de développement, elles se concentrent désormais sur les emplacements incontestables. Et les plus grands centres commerciaux en font partie. Pour 2009 et au-delà, le défi est plus que jamais d'inciter les Français à venir plus souvent et à rester plus longtemps dans les grands centres commerciaux. Le confort de visite, l'accessibilité, la sécurité et l'événementiel sont alors très importants. Tout comme la restauration et les espaces repos. En outre, faire venir les marques qui attirent les jeunes ou les moins jeunes permet de gagner des parts de marché sur d'autres formes de commerce. La crise peut être une opportunité d'accélérer la rotation des enseignes. L'évolution du pouvoir d'achat des consommateurs vous inquiète-t-elle?? Le problème du pouvoir d'achat n'est pas encore inquiétant en Europe continentale, excepté en Espagne. En France, les ménages ont mis un énorme coup de frein aux dépenses importantes, dont la voiture et l'immobilier. Ce qui pèse sur le bricolage, l'ameublement, voire l'électronique. Mais les petites dépenses de beauté, santé ou de mode tiennent bon. Les Français continuent à se faire de petits plaisirs à petits prix. C'est pourquoi nous faisons très attention au positionnement prix et travaillons sur les marques performantes en la matière. Les centres commerciaux sont des endroits où l'on devrait pouvoir offrir les prix les plus bas. Car c'est un mode de distribution qui, compte tenu du volume du chiffre d'affaires au mètre carré, offre le meilleur amortissement en termes de coûts fixes. Envisagez-vous de revoir votre programme de développement cette année?? Non. En 2008, la panique financière a touché tout le monde. À tel point que certains investisseurs avaient du mal à différencier la qualité des loyers du Forum des Halles avec celle d'un centre logistique situé dans un endroit ordinaire. L'avenir sera à la différenciation. Précisément, Unibail-Rodamco a toujours choisi ses acquisitions, a eu une politique de cession des actifs les plus faibles. Le groupe est aujourd'hui très centré sur les grands et les très grands centres commerciaux. Il n'y a donc aucune raison d'abandonner un seul de nos projets. Parmi eux figurent, en France, Lyon Confluence sur la presqu'île de Lyon, Docks 76 à Rouen, ou Docks Vauban au Havre. Nous avons aussi des projets d'extension dans la plupart des centres commerciaux existants. Ils nous permettent d'accélérer le renouvellement des enseignes et ainsi d'améliorer l'attractivité de ces centres.Internet menace-t-il l'immobilier commercial?? Internet n'est pas en train de bouleverser nos vies, comme on le pensait il y a cinq ans. Des études nous prédisaient qu'il n'y aurait plus d'agences de voyages ni de banques dans les centres commerciaux?! Or nous n'avons jamais eu autant de demandes de la part de banques, et il existe toujours des agences de voyages dans nos centres. Internet prend la place de toute la vieille vente par correspondance. Et il restera des consommateurs qui voudront toucher, voir, sentir et prendre le temps de choisir. L'avenir va être à des stratégies duales avec une présence physique forte et une présence sur le Net. Par exemple, Apple est le champion de la distribution directe. Mais il veut aussi posséder les plus beaux Apple Stores situés sur les meilleurs emplacements. Dans un an, il ouvrira le plus grand Apple Store d'Europe au Carrousel du Louvre [un centre d'Unibail-Rodamco, Ndlr]. Avez-vous noté une baisse de la fréquentation lorsque le prix de l'essence était au plus haut?? Les plus petits centres commerciaux situés dans des zones de chalandise ont été plus affectés que les grands centres commerciaux. Mais il est clair qu'un très grand centre commercial doit être desservi par les transports en commun. Comment seront conçus les centres commerciaux de demain?? Ils devront offrir un grand confort de visite, être des endroits agréables, avec de la lumière naturelle, des espaces de circulation généreux, de la hauteur sous plafond, des matériaux et du mobilier sympathique, des endroits où l'on peut s'asseoir et attendre. Ils devront offrir en outre un contenu varié, avec beaucoup de surprises, à commencer par les enseignes mais pas seulement elles. Il faut du commerce, de la restauration, du loisir, des cinémas, des expositions, des concerts gratuits et des animations en permanence. À Lyon Confluence, il y aura un mur d'escalade et une navette fluviale. Les commerçants accepteront-ils de voir leurs loyers augmenter d'autant? ? Nous sommes associés aux commerçants. Plus leur chiffre d'affaires augmente, mieux ils peuvent nous rétribuer. Ma seule obsession est le succès des commerçants. Vous avez augmenté vos loyers de 8,7 % en 2008. Pourrez-vous rééditer cette performance en 2009??Cela dépendra de notre capacité à accroître la fréquentation des centres commerciaux. Nous avons la chance de disposer de centres commerciaux très anciens, avec un réservoir de baux sous-loués, très en dessous du marché, qui vont être remis à la valeur du marché. En outre, nous avons la possibilité de procéder à des rotations d'enseignes, au profit des concepts les plus porteurs. Notre bénéfice net récurrent augmentera au moins de 7 % en 2009, ce qui implique une croissance des loyers. Les enseignes font-elles pression pour baisser leur loyer?? Nous avons eu quelques situations de ce type, mais uniquement en Espagne sur des actifs de taille modeste. Nous n'avons pas eu ces difficultés sur les centres commerciaux à fort trafic. Près de 90 % de notre portefeuille est composé de centres commerciaux qui accueillent plus de 5 millions de visites par an. Si nous n'avions pas les plus grands multiplexes en Europe en termes de fréquentation, si nous n'avions pas les chiffres d'affaires importants d'enseignes comme H&M, la situation serait plus difficile. Pourriez-vous vous renforcer dans les centres commerciaux??En 2009 et en 2010, des opportunités d'acquisition se présenteront sur ce marché en raison de la crise qui obligera certains propriétaires à vendre des actifs de qualité. Concernant l'éventuelle acquisition d'une foncière, nous n'avons rien sur notre agenda pour le moment, mais nous n'excluons rien. Dans l'immobilier de bureau, vos projets de construction des tours Phare et Majunga à La Défense sont-ils remis en cause??Non, et nous espérons obtenir le permis de construire cette année. Trois conditions doivent être remplies pour se lancer?: une bonne maîtrise des coûts de construction, du prix de revient des fonciers et des frais financiers. J'aimerais beaucoup lancer à contre-cycle. Pour l'instant, nous travaillons. Du point de vue de l'actionnaire et de l'investisseur, ces projets représentent une opportunité et non une contrainte. Et pour les pouvoirs publics et Paris, c'est quand même formidable d'avoir une entreprise qui a encore les moyens de financer les études et de poursuivre des projets. nGuillaume poitrinal, Président du directoire D'UNIBAIL-RODAMCO
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