Comment, pour un investisseur institutionnel (instituts de prévoyance, caisses de retraite...), réaliser un investissement dans l'immobilier à la fois rentable et sociétal permettant d'agir directement sur le niveau de vie des retraités ? Koésion, fournisseur de fonds immobiliers noté ISR, a trouvé la solution. La société, présidée par Éric Guillaume, propose un produit composés d'actifs résidentiels acquis auprès de retraités propriétaires désirant vendre leur bien pour s'assurer un complément de retraite. Et ce marché a de la profondeur, Koésion l'estimant entre 3.000 et 5.000 biens par an, pour un montant compris entre 500 millions et 1 milliard d'euros d'acquisitions.Le droit d'usage perdureKoésion est constituée de trois structures : Koésion Foncier est en charge de la sélection des biens pour l'achat par le fonds ; Koésion Gestion Immobilière (KGI) est dédiée à l'expertise des biens avant acquisition et à la gestion du parc immobilier pour le compte du fonds (KGI se rémunère pour cela 0,45 % de la valeur du bien) ; Koésion Courtage (KC) assure la distribution du contrat d'assurance de rente viagère.Le prix d'acquisition est le résultat d'une négociation entre le vendeur et l'acheteur, minoré du droit d'usage fonction de l'espérance de vie et du sexe du propriétaire. Le droit d'usage signifie qu'il continue de profiter de son logement, c'est contractuel. Il ne s'arrête qu'en cas de déménagement ou de décès. Ce prix est ensuite soumis à la société de gestion du fonds. Si elle l'accepte, elle verse au comptant avec les fonds levés auprès des institutionnels la somme au notaire du vendeur et devient le nouveau propriétaire du bien occupé. Le bien n'est donc pas transmissible et sort de la succession. Le vendeur touche immédiatement le fruit de la vente, ce qui donne de la liquidité à la pierre. Il en dispose comme bon lui semble mais, dans la plupart des cas, il en dépense 25 % et place le solde en rente viagère auprès d'un assureur qu'il choisit lui-même. KC intervient ici en tant que conseil en proposant différents assureurs. Ce placement assure au retraité un complément de revenu mensuel de l'ordre de 30 % à 50 %, ce qui n'est pas négligeable quand on sait que 70 % des retraités vivent avec moins de 1.200 euros par mois.Avec ce type de produit, les investisseurs accèdent à un rendement maîtrisé de l'ordre de 7 % à 8 % constitué de la plus-value de la revente par le fonds qui prend en compte les loyers précomptés. De plus, c'est un véhicule ISR noté A+ par Ethifinance sur la base de critères ESG (environnement, sociétal et gouvernance). Le Fonds K-Retraite (SCI à capital variable), en cours de levée de fonds, est le premier véhicule proposé par Koésion géré par Amundi. Afin de mutualiser les risques, ce produit sera composé d'environ 500 biens situés principalement à Lyon, Paris et région Paca représentant un montant de 50 millions d'euros.

latribune.fr

09 Mai 2010, 23:22

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