Hippolyte d'Albis, professeur à l'université de Montpellier, et Emmanuel Thibault, professeur à l'université de Perpignan, chercheurs à l'Ecole d'économie de Toulouse
Depuis plus d'un demi-siècle, la politique du logement et de la construction a systématiquement favorisé l'étalement urbain. Des villes nouvelles ont été créées, un cercle périurbain autour des grandes agglomérations s'est formé, les banlieues se sont inexorablement étendues... L'existence de règles limitant la densification des zones déjà urbanisées, telles que le coefficient d'occupation des sols (COS), et d'aides fiscales à l'investissement immobilier locatif dans le neuf dans des zones à faible densité et à faible demande a participé au déséquilibre des marchés locaux du foncier et du logement.
Pour répondre efficacement aux besoins criants de logements (estimés à 500.000 constructions par an d'ici à 2020 par le rapport Attali), l'Etat ne doit plus dicter aux individus les zones où il veut qu'ils se logent mais doit, au contraire, accompagner la demande en stimulant la construction là où les individus veulent habiter. N'en déplaise aux pouvoirs publics, c'est en effet le choix de ces derniers qui in fine détermine l'espace urbain. Or, ce choix est sans ambiguïté puisque les hausses des prix indiquent clairement les endroits où la demande excède l'offre. Force est de constater que les prix flambent seulement dans les centres de grandes villes. Dans l'ancien à Paris, ils ont même augmenté en un an de 20% pour atteindre en moyenne 7.500 euros le mètre carré ; des niveaux historiquement élevés.
Il est donc urgent de mettre en place une politique de densification des villes. Cela aura l'avantage de freiner la hausse des prix, de réduire les conséquences négatives pour l'environnement (consommation d'énergie, transports) induites par l'étalement et de retisser des liens sociaux en combattant efficacement la gentrification qui se traduit par l'éloignement des plus fragiles économiquement vers des zones excentrées ou dégradées. Aux États-Unis, par exemple, une étude publiée en 2010 dans le "Journal of Economic Geography" par John Quigley et Aaron Swoboda révèle avec acuité que le coût social des politiques de limitation de la densification est grandement sous-estimé.
En France, les mesures prises lors de l'élaboration de la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) ou, plus récemment, à l'issue du Grenelle de l'environnement vont enfin dans le sens d'une densification mais à un rythme dramatiquement lent pour les 10 millions de personnes touchées par la crise du logement. Pour accélérer les choses, il est indispensable de modifier les ratios du COS et de l'emprise au sol. Pourquoi ne pas les majorer dans les zones urbanisées et instaurer des seuils minimum (et non maximum) dans les zones destinées à l'urbanisation ? Ce pari de la densification, autrefois tenté par le baron Haussmann, est aujourd'hui repris par Bertrand Delanoë et le Conseil de Paris qui viennent d'avaliser la construction de tours d'habitation hautes de 50 mètres, au lieu des 37 mètres autorisés depuis 1977. Mais il faut aller plus loin. Avec des prix immobiliers très élevés, le moment est, ne nous y trompons pas, bien choisi pour convaincre les propriétaires parisiens de ne plus s'opposer à une densification qu'ils perçoivent souvent comme néfaste par crainte de voir diminuer la valeur de leur habitat. Pourtant, leur gain pourrait être aujourd'hui considérable. En réformant le COS, ils auraient en effet la possibilité, lorsque les contraintes techniques le permettent, de rajouter un étage à leur immeuble et de se partager le juteux fruit de sa vente.
Imaginons un immeuble parisien de dix copropriétaires. Au prix moyen d'aujourd'hui, la construction d'un étage supplémentaire de 200 mètres carrés peut rapporter 1,5 million d'euros. Même avec un coût de construction surestimé à 2.500 euros le mètre carré, une telle opération permettrait donc à chaque copropriétaire de gagner 100.000 euros.
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Une manne qui compenserait largement les éventuels désagréments et baisse des prix engendrés par la densification et constituerait ainsi un moyen d'obtenir rapidement l'adhésion de tous à une réforme d'envergure du foncier. Au regard de l'évolution récente des prix de l'immobilier et de la crise sociale qu'elle entraîne, il est donc urgent et possible de repenser les instruments qui, tel le COS, protègent la valeur des propriétés, empêchent la mixité sociale et intergénérationnelle et induisent des dommages environnementaux importants.
Hippolyte d'Albis, professeur à l'université de Montpellier, et Emmanuel Thibault, professeur à l'université de Perpignan, chercheurs à l'Ecole d'économie de Toulouse
