Encadrement des loyers : "un risque majeur pour le parc locatif Français"

Ce professionnel de l'immobilier estime que le projet élaboré par Cécile Duflot mettrait en péril le parc locatif. Faute d'espérer un rendement "digne" plus personne ne voudrait investir dans ce type de placement. Et ce, alors que les investisseurs institutionnels ont déjà déclaré forfait.
François Gagnon
François Gagnon

Face à un marché qui, à certains endroits, est devenu difficile d'accès pour les ménages, la tentation d'administrer et de poser un couvercle règlementaire refait surface, au point que les élus libéraux eux-mêmes y cèdent, croyant ainsi apaiser les tensions sur les prix de location. Je suis de ceux qui voient dans ce choix politique un risque majeur pour le parc locatif privé, et je veux expliquer pourquoi. On rappellera utilement aussi à ce stade que les quelque 6,5 millions de logements locatifs privés sont pour 90% la propriété d'individus et de ménages issus des classes moyennes: le bailleur type a un patrimoine de 1,5 logement.
Les périls du projet d'encadrer les loyers sont multiples. Les plus lourds sont relatifs aux investisseurs, que cette intention oublie totalement. On néglige que ce sont des opérateurs économiques comme les autres, en attente légitime de rendement et de profitabilité. Qui pourrait accepter d'immobiliser un capital, ou plutôt une capacité de remboursement pour la plupart, sans contrepartie financière correcte? L'investissement locatif résidentiel a une rentabilité avant impôt entre 1% et 3,5% selon les villes et les types de bien. Corrigé de la fiscalité, par définition variable selon les personnes, ces taux peuvent s'inscrire en négatif, en tout cas se stabiliser à des niveaux très bas. Dans ces conditions, toute érosion vient mettre à mal l'équilibre des opérations, et par là même la pérennité de l'investissement.
La question du désinvestissement et de l'attrition du parc locatif privé ne sont pas des sujets théoriques. D'ailleurs, que s'est-il passé ces vingt dernières années avec les investisseurs institutionnels? Plus ancrés sur la préoccupation du compte d'exploitation que les propriétaires individuels, ils ont considéré que l'intérêt du logement avait disparu, et ils ont cédé leur parc résidentiel, acquis dans la plupart des cas par des propriétaires occupants et donc perdu pour les locataires. Ainsi, leur part dans le parc total s'est réduite à peau de chagrin, de 15%, et jusqu'à 25% dans les grandes villes, à moins de 3% aujourd'hui! Au demeurant, l'investissement locatif n'est pas un investissement ordinaire, comme peut l'être l'achat d'une action d'entreprise, ou l'engagement dans un fond d'innovation: il lui est associé des contraintes et des aléas spécifiques, qui en font un acte civique, non seulement économique. Les bailleurs ont tous l'expérience des retards de paiement du fait des difficultés de la conjoncture, des moratoires consentis, des impayés durables et parfois perdus, de la vacance parce qu'il faut rénover le bien, avec les pertes d'exploitation liées. Bref, le bailleur rend un service social, qui lui fait mériter plus encore un retour sur investissement digne.

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Commentaires 61
à écrit le 15/06/2012 à 16:19
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Espérer un rendement "digne" ? Arrêtez de prendre les gens pour des imbéciles : les 30 % de hausse des loyers de ces trois ou quatre dernières années est directement liée à la bule immobilière : on a déjà cherché à récupérer des rendements dignes. Ré...

à écrit le 13/06/2012 à 12:34
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Pourquoi ne jamais voir un problème dans sa globalité? Le problème est que notre pays se fait sur Paris. Tous les investissements majeurs se font à Paris. Le bassin d'emploi est à Paris. Mais Paris est saturé: on ne peut plus y habiter, ni s'y dépl...

à écrit le 07/06/2012 à 17:52
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Afin que la crise du logement perdure, je suggère à la toute nouvelle ministre (quelles compétences lui ont permis d'obtenir un tel portefeuille technique ?) que les barres d'HLM soient toutes rasées et qu'à la place des structures coopératives de pr...

à écrit le 06/06/2012 à 23:46
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Le niveau de cet article est affligeant. Le pendant pourrait etre l'analyse de Melenchon sur la reforme de l'ISF pour se maintenir a un niveau 0 de reflexion

le 21/06/2012 à 12:47
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ça c'est vraiment constructif comme argument !

à écrit le 05/06/2012 à 17:05
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il était temps que quelqu'un se rende compte que toutes ces sommes drainées par les vautours et les rentiers devraient aller vers nos entreprises en conso ou en investissement. dehors les rapaces !

à écrit le 05/06/2012 à 17:04
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desloyers bas permettront au jeunes de vivrent un peu plus dignement dans un environnement où l'emploi est très compliqué.idem pour les +55 ans qui eux ne sont pas encore en retraite...n'est ce pas les 68 ards ?

à écrit le 05/06/2012 à 16:57
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Faites maintenant exploser les taxes sur les logements vacants et sur les revenus locatifs pour que ces pseudos investisseurs financent la vrai économie et pas des cahmbres de bonnes de 9m2 louées 500 euros ! que les rapaces quittent l'immo pour que ...

le 05/06/2012 à 18:26
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Taxes sur les logements locatifs, ça me semble un peu excessif. En revanche, logements (et bureaux) vacants, c'est une évidence. Et elle doit être lourde, la taxe ! Restent les résidences secondaires : pas évident de le faire, mais ça reste un certai...

à écrit le 05/06/2012 à 16:35
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Ben il le dit le monsieur : rendement à zéro, on a besoin de l'Etat pour vendre, mais non non non mon marché n'est pas en bulle.

à écrit le 05/06/2012 à 16:33
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Ca me va, si ça contribue à dégonfler la bulle (le proprio-locataire n'ont qu'à vendre, ça fera baisser les prix ;-), mais le contrôle des prix me fait tjs un peu tiquer ... Une suggestion plus simple et à mon avis efficace : tout logement vide et no...

à écrit le 05/06/2012 à 16:19
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Excellente mesure. Les logements neufs ne seront pas perdus pour tout le monde et les primos accédants pourront enfin revenir sur ce marché, dont les prix ne faisait que monter à cause justement du trop grand nombre d'investisseurs en mal de défisca...

le 01/08/2012 à 11:00
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Mais mon pauvre max, il n'y aura plus de logements neufs.

à écrit le 05/06/2012 à 16:03
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Bonjour à tous, il faut juste noter que si le gouvernement décide d'intervenir, c'est que la fameuse liberté d'entreprendre, ne tient pas compte de la solidarité sociale. Le problème est assez simple: L'investissment immobilier n'est pas fait pour le...

à écrit le 05/06/2012 à 14:42
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Avec la hausse quasi-ininterrompu de l'immobilier depuis 1998, l'investisseur comptait sur la plus-value de sortie pour rentabiliser son placement, le rendement seul ne justifiant pas l'opération, surtout dans la période récente où les prix ont attei...

le 05/06/2012 à 16:19
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"Acajou75", Vous avez raison dans votre analyse. Si l'Etat en profitait pour taxer et imposer tout l'immobilier vacant, nous aurions un afflux de logements et de bureaux sur le marché, du locatif et de la revente, qui serait encore plus positif pour ...

à écrit le 05/06/2012 à 14:35
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Pour reprendre les propos d'un économiste " il y a 2 façons de détruire l'immobilier dans un pays, les bombardements et le blocage des loyers " Merci Duflot d'avoir choisi la méthode douce...

le 05/06/2012 à 22:11
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Il y en a plein de facon de détruire l'immobilier. Et celle appliquée jusque la, c'est a dire la méthode qui consiste à organiser une pénurie du foncier et à vendre les quelques programmes neufs construits qu'à des investisseurs retraités multiprop...

à écrit le 05/06/2012 à 14:03
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Les Ténardiers, arretez de chialer !

à écrit le 05/06/2012 à 12:53
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Plutôt que d'encourager les propriétaires à devenir des loueurs, il faut mettre en place un système qui permette d'accéder à la propriété.

à écrit le 05/06/2012 à 11:53
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L'encadrement des loyers invoqué, et non le blocage, ne semble pas à moyen et long terme une difficulté pour conserver une rentabilité correcte pour son investissement immobilier, car les prix du marché de l'ancien s'autorégulent (ce qui ne sera pas ...

à écrit le 05/06/2012 à 11:53
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bravo le gouvernement ! Prochaine étape : taxer les appart et maisons vides. C'est très simple très vertueux : pas besoin de construire en vitesse, baisse des prix que tout le monde appérciera (sauf quelques sangsues que seul le mépris peut habil...

le 05/06/2012 à 16:37
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J'avais pas vu, mais je viens de proposer la même chose ! C'est LA solution : les proprios de logements vides (ils sont TRES nombreux, cf chiffres Insee) auront le choix entre remplir les caisses de l'Etat ou remettre sur le marché leur bien, en loca...

le 05/06/2012 à 16:55
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Oui c'est une évidence, taxer le vacant, il faut aussi taxer les bureaux vacant celà obligera les propriétaires à les transformer en logements ... de fait ce sont souvent d'énormes compagnies qui sauront trouver l'argent pour transformer et la chappe...

à écrit le 05/06/2012 à 11:50
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ca suffit, La Tribune se montre encore partial en publiant l'article d'un profiteur pur jus (de sangsue voir commentaire ci dessous)... Un journal d'information ne doit pas prendre partie mais donner des faits. Organiser des débats contradictoires éq...

le 05/06/2012 à 14:36
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C'est effectivement assez fréquent que les articles immobiliers de la Tribune, je pense à une signature en particulier, se fassent l'écho des préoccupations du monde de l'immobilier, notamment de la FNAIM ou des réseaux d'agences dont les arguments s...

à écrit le 05/06/2012 à 11:31
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Il est déconseillé d'enlever une sangsue en appliquant du sel, de l'antimoustiques, en la brûlant ou en tirant dessus. En effet, la sangsue risque de régurgiter dans la plaie et causer des infections. La méthode la plus sûre est la suivante : 1.Pl...

à écrit le 05/06/2012 à 11:28
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Les rapaces ont ils 1 minute songé aux dégats que provoquent la hausse de l'immo, des loyers sur le budget des ménages qui "travaillent eux!"...Et sur la propention de ces ménages à soutenir l'économie via de la conso et de l'épargne "saine" vers les...

le 05/06/2012 à 12:32
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Pas tous . moi , je travaille dur à remettre en état ce que certains locataires saccageant et en plus ne paient pas et j'ai beaucoup de difficultés à payer mes crédits pour loger certains profiteurs du système social. Il ne faut pas loger tout le mon...

le 05/06/2012 à 13:49
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inestissez dans nos entreprises, au moins vos sous serviront à quelquechose d'utile

à écrit le 05/06/2012 à 10:53
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Si ce monsieur pouvait expliquer ce qu'il appelle un revenu digne,c assez vague. Et le manque de logements et l'abus des prix des loyers(une chambre de bonne a paris se loue 800e....) ne date pas d'hier ni depuis l'annonce de cette reforme.Comment s...

à écrit le 04/06/2012 à 22:21
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Un logement est fait pour se loger avant tout, tant mieux si cela fut un investissement rentable durant de nombreuses années pour certains opportunistes. Si cela n'est plus, il n'y a qu'à trouver d'autres supports d'investissement : PME, recherche, ....

le 04/06/2012 à 23:51
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En Allemagne la demande est inférieure à l'offre c'est pourquoi l'encadrement des loyers est bien accepté par les bailleurs

le 05/06/2012 à 7:21
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Ce qui démontre qu'un encadrement n'empêche absolument pas une offre abondante, CQFD.

le 05/06/2012 à 8:36
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@ben : comment peut on être aussi démago que C DUFLOT ou martine AUBRY pour comparer l allemagne et la france :La fiscalité en allemagne sur le patrimoine est bcp plus interressante qu en france :pas de plus value au bout de 10 ans et pas d ISF; il e...

le 05/06/2012 à 21:37
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@CO: Je n'arrête pas de lire des informations contradictoires, d'un côté que les prix s'expliquent par un manque de logements, que la demande est supérieure à l'offre, de l'autre qu'il n'y a pas de pénurie de logements. Selon une étude datant de 2007...

à écrit le 04/06/2012 à 20:32
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Il faut donner du pouvoir d'achat aux locataires; La politique qui consiste à faire financer un patrimoine par l'état et les revenus locataires est contraire à toute logique; les finances ne circulent pas dans l'économie ni dans l'investissement favo...

le 05/06/2012 à 0:22
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ouais : et pis que les bailleurs arrêtent de construire : une toile de tente pour tous, ça, ce sera égalitariste ! et pour le BTP, les chomeurs, y a qu'a leur créer un poste de fonctionnaire chacun... après tout , en union soviétique, ça marchait, no...

le 05/06/2012 à 8:37
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Si on commençait par remplir tous les logements vacants des très grands villes, on aurait déjà réglé une grosse partie du problème. Le logement n'est pas un bien comme un autre, même un libéral comme J. Rawls l'affirmait. Ce qui pourrit notre sociét...

à écrit le 04/06/2012 à 19:17
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Je loue quatre appartements que j'ai achetés il y a 20 ans pour une queue de cerise, je reconnais mes torts je n'ai pas bossé comme un malade, c'est que les prix étaient 3 fois moins chers, mes rentrées locatives sont de l'ordre de 4200 euros nets pa...

à écrit le 04/06/2012 à 18:28
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La France a besoin que l'épargne aille vers les PME et la recherche; la vrai création de richesse et de valeur ajoutée , celle qui s'exporte et contribue à créer du travail....marre de ces toxicos à l'aide d'état incapables de faire du vrai business ...

à écrit le 04/06/2012 à 18:24
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" Qui pourrait accepter d'immobiliser un capital, ou plutôt une capacité de remboursement pour la plupart, sans contrepartie financière correcte? " François Gagnon vient de mettre le doigt sur ce qui correspond aux "sub-primes" à la française. En Fra...

à écrit le 04/06/2012 à 18:19
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Mr Ultra Bright devrait comprendre: on s'en fout de préserver la rentabilité d'un parc locatif , ce qu'il faut c'est faire baisser les prix exhorbitants ! Depuis 20 ans on subventionne les rentiers qui s'enrichissent sur l'Etat et les locataires (sup...

le 05/06/2012 à 0:25
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et tu va en créer encore combien, des logements locatifs bon marché dans ces conditions... parce qu'il en manque encore quelques uns, et ça ne va pas aller en s'améliorant ...!

le 05/06/2012 à 0:25
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et tu va en créer encore combien, des logements locatifs bon marché dans ces conditions... parce qu'il en manque encore quelques uns, et ça ne va pas aller en s'améliorant ...!

le 05/06/2012 à 8:54
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Toto tu as bien raison sur une chose...l'Etat n'aurait jamais du subventionner l'achat et la construction immobilière comme il l'a fait! De ce coté là je suis un libéral pur et dur...car en faisant de la sorte l'Etat, par l'intermédiaire de gouvernem...

à écrit le 04/06/2012 à 18:09
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Pauvre chou! Il est angoissé car il se demande si son Cabinet immobilier pourra continuer longtemps à lui permettre de rouler en Porsche Cayenne après la parution du décret sur les loyers! Il a peur du déclassement social. En être réduit à se déplace...

le 04/06/2012 à 21:34
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MDR ! Excellent ! Ci-dessous quelques arguments qui vont dans le même sens : 1/ F.H et son équipe de bras cassés n'ont pas compris que ce qui intéresse les jeunes (et moins jeunes d'ailleurs) c'est d'accéder à la propriété. Louer à des prix moindre c...

à écrit le 04/06/2012 à 18:08
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Faut demander a Staline comment il faisait dans le bon vieux temps ' logements collectifs avec cuisine commune (et écoutes)

à écrit le 04/06/2012 à 17:56
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STOP à la mandicité des nantis de l'immobilier, en particulier de la mandicité des agences immobilières, filiales des banques, et que François Gagnon, président du groupe d'agences immobilières représente. AU CONTRAIRE, il faut lourdement imposer et ...

le 05/06/2012 à 12:39
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C'est pas Mélanchon qui se cache sous ce nom? Ça rapporterait plus si on taxaient les imbéciles. Parce que tu crois que ce n'est pas taxé?

le 05/06/2012 à 16:24
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Oui les acteurs de l'immobilier spéculatif sont des mandiants invétérés tout comme les dirigeants du MEDEF et les faux paysans de la FNSEA. Ce sont eux qui creusent les déficits de la France, et si DeGaulle et Pompidou revenaient, ils se chargeraient...

à écrit le 04/06/2012 à 17:49
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le logement ne doit pas devenir un support d'investissement ! il doit ne servir qu'à une chose; se loger ...tout ce business contribue à le rendre inaccessible pour toute une génération qui en plus de payer des loyers exhorbitants doit aussi se farci...

le 04/06/2012 à 18:09
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Ce que le Monsieur te dis c'est que celui qui met au minimum 150 000? pour un apart, il le fait s'il recupere sa monnaie avec un petit plus , parceque 3% c'est presque rien par rapport au risque. sinon et bien sa monnaie il la met ailleurs et le loge...

le 04/06/2012 à 18:10
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+ 10000 !

le 04/06/2012 à 18:55
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Il à qu'à faire baisser le prix du bien et le rendement augmentera, y 2 variable le pro de vente et le loyer. C'est quand meme pas trop dur à comprendre non ?

le 05/06/2012 à 0:29
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c'est simple : vous auriez l'adresse d'un maçon qui bosse pour moins cher ? ... et un carreleur, un plombier, un plaquiste, un peintre, un electricien... ?????? Mais le smic, va pas falloir l'augmenter dans ce secteur d'activité..!

le 05/06/2012 à 9:01
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Pour infos, il suffit de regarder les marges des promoteurs immobiliers qui est quand même passé de plus de 15% à moins de 6% aujourd'hui. Les prix augmentent, mais les coûts (notamment avec le developpement des normes environmentales) augmentent plu...

à écrit le 04/06/2012 à 17:44
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comme si les proprios avaient entretenu les logements durant toutes ces années....mais arretez de mentir....en quoi un rentier qui achète dans l'ancien un sutdio ou un 2 pièce contribue t'il à une quelconque amélioration du parc locatif...mais vous m...

le 05/06/2012 à 0:18
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C'est sur , les bons à rien sont jaloux . Vous n'avez qu'a faire la même chosefaire la ou alors il faut aller à Cuba ou ailleurs!

le 05/06/2012 à 0:31
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ben moi je loue 107 m²...pour env 450 euro ! mais c'est dans une ville de 60000 hab à 20km de lyon: et l'appart est entièrement refait à neuf en 2008 , avec clim !

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