2013, année inédite pour le crédit immobilier

Hors norme, l'année 2013 va sans doute marquer les esprits. Chaque mois, les taux de crédit immobilier battent des records à la baisse. Et pourtant, malgré leur plongeon historique, le volume des prêts immobiliers accordés par les banques s'est brutalement tassé. Comme insensible aux baisses conjointes du taux directeur de la BCE et de l'OAT 10 ans, eux aussi à leur plus bas niveau.

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2013 va sans doute marquer les esprits et les places financières. Hors norme, singulière, insolite, exceptionnelle, c'est l'année de toutes les peurs - la France est officiellement entrée en récession, le retour de la croissance paraît hautement improbable en 2013. C'est aussi l'année de la fin des symboles - la BCE évoque la possibilité de passer ses taux nominaux en négatif si l'état du marché devait l'exiger. C'est l'année enfin où tout semble marcher sur la tête : certes, les taux de crédit immobilier ont battu des records à la baisse. Et pourtant, malgré leur plongeon historique, le volume des prêts immobiliers accordés par les banques, lui, s'est brutalement tassé. Comme insensible aux baisses conjointes du taux directeur de la BCE et de l'OAT 10 ans, eux aussi à leur plus bas niveau. Ces données, déjà exceptionnelles prises séparément, font de 2013 une année qui s'annonce en tous points comme totalement inédite...

La politique monétaire de la BCE restera accommodante "aussi longtemps que nécessaire"

Ce qu'on pensait immuable ou impossible ne l'est plus. Pour la première fois de son histoire, le taux directeur de la BCE est descendu à 0,50% le 2 mai dernier. Plus incroyable encore, désormais, un possible abaissement du taux de la facilité de dépôt en dessous de 0 n'est plus tabou. Mario Draghi, président de la BCE, a voulu adresser un message aux marchés : la politique monétaire restera accommodante "aussi longtemps que nécessaire". En d'autres termes, la BCE sauvera l'euro quel qu'en soit le prix, même s'il faut pour cela entrer en territoire inconnu, celui des taux d'intérêts nominaux négatifs, avec le danger d'y rester. Autre fait singulier, la BCE a également évoqué de nouvelles solutions pour relancer la croissance, dont une action directe auprès des entreprises... Là encore, du jamais vu.

Suivant ce mouvement global baissier sans précédant, les rendements obligataires européens de 2013 ont eux aussi enregistré des chutes records. En France, les taux à 10 ans sont tombés à 1,67%. En Allemagne, ils ont atteint 1,16 %, en Belgique 1,91 %. Et ce repli touche même les pays jugés plus à risques comme l'Italie, dont le rendement à 10 ans est à son plus bas depuis octobre 2010, à 3,76 %. Tout comme le Bono espagnol qui est récemment repassé sous la barre des 4%, offrant une bouffée d'oxygène salvatrice à l'Espagne.

Par un effet mécanique, les taux de crédit immobilier, déjà très bas durant l'année 2012, ont continué à baisser en dessous de toute limite en 2013. Crevant le plancher pour tomber à la cave, les voilà maintenant au niveau des fondations. Encore un records historique et inédit, comme le souligne une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA : "jamais par le passé, les taux des crédits immobiliers n'étaient descendus aussi bas". Désormais établis autour de 3% en moyenne (hors assurances et coût des sûretés), ces taux mini témoignent de "la volonté des établissements de crédit de soutenir l'activité de marchés en forte contraction, dans un climat de concurrence que le renouveau saisonnier habituel de la demande ne fait que renforcer". Comprenez : jusqu'en octobre, la saison du crédit immobilier bat son plein. Les banques, qui ont suivi la baisse de l'OAT 10 ans, l'ont bien compris et font tout pour capter de nouveaux clients durant cette fenêtre de tir, sachant bien que le marché de demain est plus qu'incertain.

Les banques restent prudentes

Mais ces faits exceptionnels et à priori positifs ont des effets pour le moins insolites. Exemple : alors que tous les taux (BCE, OAT, crédit immobilier) sont au vert, le volume des crédits immobilier lui tombe dans le rouge. Certes, la demande est moribonde, avec, en cause, une consommation des ménages en berne depuis des mois. Mais pas que... En fait, si ces taux au plancher ne dopent pas le nombre de crédits immobiliers octroyés, c'est que les banques restent prudentes. Après l'avertissement sévère de 2009, les établissements financiers ont du reconstituer leurs marges. Aujourd'hui, ils sont bien décidés à conserver la position confortable que leur offre notamment le taux directeur de la BCE (qui détermine le coût du refinancement auprès de la BCE sur les principales opérations de crédit), tombé à son plus bas niveau historique à 0,50%. Dans son sillage, le taux de dépôt au jour le jour, auquel les banques privées placent de l'argent pour 24 heures a chuté de 1,50% à 1%. Tandis que le taux de prêt marginal au jour le jour, auquel les banques empruntent est resté inchangé à 0%. Les banques ont donc les coudées franches comme rarement : elles peuvent financer les particuliers et se prêter entre elles à moindre coût. Mais, vigilance oblige, elles ne peuvent user de cette situation qu'avec pondération, de peur qu'un retournement brutal du marché ne leur fasse à nouveau mordre la poussière... Dans un contexte mouvant où l'économie réelle, plus que morose, reste encore largement déconnectée du grand brassage de liquidités sur les marchés, les établissements financiers ont décidé d'en garder un peu sous le pied.

Le raisonnement, pour le moins schizophrène, a de quoi troubler les particuliers. D'un côté les banques semblent jouer le jeu de la concurrence, baissent leurs taux et tentent d'attirer de nouveaux clients via leur vecteur principal, le crédit immobilier. De l'autre, elles restent très sélectives et se gardent bien de reporter strictement la baisse de l'OAT 10 ans sur leurs taux de crédit. Les taux de crédit proposés aux particuliers ne sont pas aussi bas qu'ils le devraient. Qu'on se le dise, les taux bas ne le resteront pas éternellement. Et entre temps, ils ne profiteront pas à tout le monde...

Alors comment tout cela va-t-il finir ? C'est la grande inconnue de cette année 2013. A situation inédite, dénouement inédit ? Une chose semble sûre pour l'heure, les taux de crédit immobilier ne devraient pas remonter tant que l'OAT 10 ans et la BCE conserveront des taux au plancher. Même si Mario Draghi a affiché sa détermination à conserver une politique dite "accommodante", quelques critiques s'élèvent désormais, notamment en Allemagne, contre la baisse des taux, qui serait sans grand effet sur l'économie réelle et impuissante à relancer la croissance et l'emploi. D'autres pointent le danger des taux d'intérêts nominaux négatifs, dont il serait ensuite impossible de s'extraire, en pleine contraction de l'économie...

Mais qui sait ? L'année 2013 nous réserve peut-être encore d'autres surprises...

*Ari Bitton est PDG du courtier immobilier AB Courtage

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Commentaires 44
à écrit le 15/06/2013 à 10:49
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Le taux d'endettement immobilier des ménages français a doublé en 10 ans mais cela, on ne le dit pas pour ne pas faire peur... Le problème est le prix d'achat totalement délirant depuis des années, mais chut, il ne faut pas le dire pour que certaines...

à écrit le 28/05/2013 à 16:03
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Je ne suis pas spécialiste. J'ai un bien à revendre et je cherche donc un nouveau logement. Les prix me semblent cohérents (forcément, j'ai une maison à vendre. Si le prix de ma maison baisse, le prix de ce que je souhaiterais acheter également, et v...

le 29/05/2013 à 16:02
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On revend toujours pour acheter plus grand (en principe!), alors si c'est le cas vous paierez toujours une différence toujours plus importante dans un marché bullesque qu'en cas de baisse des prix. Cette même différence diminuera proportionnellement ...

à écrit le 28/05/2013 à 14:44
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C'est le taux de dépôt au jour le jour qui est à 0% et le taux de facilité d'emprunt open market qui est à 1% et non l'inverse je pense qu'il faut que ce monsieur s'en tienne au courtage immo et évite de trop réfléchir à la formation des taux immo ça...

à écrit le 28/05/2013 à 14:31
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Immo horriblement cher, du coup, même avec des taux bas, acheter coûte beaucoup, beaucoup trop d'argent (les intérêts c'est pas gratuit), environ 4 fois plus qu'avec un immobilier à un prix raisonnable. Les loyers sont chers aussi? Oui, mais moins!

à écrit le 28/05/2013 à 12:26
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j' attendrais que l' immobilier baisse fortement avant d' acheter...dans 4 ou 5 ans !!!!!

le 28/05/2013 à 13:31
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malheureusement pour les non propriétaires,c'est l'inverse qui va se produire dans 4 ou 5 ans ca va augmenter de nouveau, l'immobilier est cyclique et la baisse est deja fini:http://lexpansion.lexpress.fr/economie/immobilier-les-prix-repartent-en-leg...

le 28/05/2013 à 14:06
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Ah bon ?????????? La baisse est finie! Elle aurait donc déjà commencé ? On m'aurait menti alors... Non mais vraiment, n'importe quoi... PS : toi t'es notaire ou A non ?

le 28/05/2013 à 14:41
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c'est un petit effet saisonnier mais pour autant les crédits ne repartent pas, en tout cas ils commencent à admettre la baisse c'est rigolo

le 28/05/2013 à 15:54
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Il y'a plus d'offres que de demandes. Les gens qui cherchent à acheter sont très exigeants, car ils savent qu'il y a beaucoup de personnes qui cherchent à vendre mais pas assez des acheteurs à cause des banques justement qui sont plus prudents. Du co...

à écrit le 28/05/2013 à 11:56
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La phrase du jour qui se reproduit tous les jours "c'est le moment d'acheter". Ils ont fini par nous l'imprimer dans le cerveau.

à écrit le 28/05/2013 à 9:48
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Suivant ce mouvement global baissier sans précédAnt : non ! Suivant ce mouvement global baissier sans précédEnt.

à écrit le 28/05/2013 à 9:42
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Très bien. On ne peut qu'encourager les banques a être prudentes et à éviter tout surendettement immobilier.

à écrit le 28/05/2013 à 9:24
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Le coût d'acquisition d'un bien immobilier n'est qu'un paramètre; c'est le coût global qu'il faut regarder, intérêts compris. Une acquisition revenait souvent dans le passé au double de son prix à cause des intérêts. Ce n'est plus vrai. Le vrai probl...

à écrit le 28/05/2013 à 9:14
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a quoi ca sert d emprunter pas cher pour acheter quelque chose qui est surrevalue d au moins 30 % ? L economie faite sur le credit est largement plus faible que la perte a essuyer quand on va revendre. il faut actuellement attendre que la bulle explo...

le 28/05/2013 à 9:57
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Si il y a bulle, c'est dans nos grandes villes, oui l'immo y ai trop cher mais tout le monde veux y habiter...en province avec deja les faibles marges des constructeurs, les nouvelles normes et le cout des MP vous aller avoir du mal a avoir du -30% d...

le 28/05/2013 à 12:58
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et il faut toujours negocier plus le prix d'achat que le taux de credit. Il est toujours possible de renegocier sin taux d'emprunt , que le prix d'achat du bien immobilier. De plus on sera aussi moins perdant a la revente.

le 28/05/2013 à 13:33
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la bulle a explosée depuis longtemps!!!

à écrit le 28/05/2013 à 8:44
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Les banques ont su quémander l'argent public pour refinancer leur pertes sur les actifs pourris qu'elles avaient accumulés .Le contribuable les a sauvées de la faillite. Elles n'ont que très peu modifié leurs habitudes et maintenant elles ne renvoien...

à écrit le 28/05/2013 à 8:34
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"Dans son sillage, le taux de dépôt au jour le jour, auquel les banques privées placent de l'argent pour 24 heures a chuté de 1,50% à 1%. Tandis que le taux de prêt marginal au jour le jour, auquel les banques empruntent est resté inchangé à 0%" --> ...

le 28/05/2013 à 14:21
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Absolument, c'est bien le tx de prêt marginal qui a été fixé à 1% (donc le plafond) et c'est le taux de dépôt qui est à 0% (le plancher), le taux de refi étant fixé à 0,5%. "Un étudiant révisant le financement immobilier"

à écrit le 28/05/2013 à 8:21
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Les taux bas n'auront aucun effet sur le volume des transactions tant que les prix de vente seront surévalués. De plus, beaucoup de produits à la vente sont de qualité médiocre, voire carrément insalubres. Ce n'est pas le moment d'acheter.

à écrit le 28/05/2013 à 8:21
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Les taux bas n'auront aucun effet sur le volume des transactions tant que les prix de vente seront surévalués. De plus, beaucoup de produits à la vente sont de qualité médiocre, voire carrément insalubres. Ce n'est pas le moment d'acheter.

le 28/05/2013 à 8:31
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pourtant tous les pros de l'immo disent que c'est le moment? on nous mentirait?

le 28/05/2013 à 8:33
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Vivement le retour de Nicolas qui recommencera la défiscalisation et supprimera les taxes sur les plus values !

le 28/05/2013 à 8:48
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c'est sûr que les politiques qui ont été capables de nous pondre ça et de rajouter un maximum de subventions sur un marché tendu vont de toute évidence nous sauver le pays en 2017, rappelez vous au moment de voter, braves gens.

le 28/05/2013 à 9:34
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JB38 a raison, les lobbies des banques et courtiers en prêts doivent finir par comprendre qu'il ne sert à rien de clamer "Il est bas mon taux, il est bas...!", si les prix sont bullesques. Même avec un taux négatif (si on me donnait de l'argent pour ...

le 29/05/2013 à 20:11
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@Loto sur la taxation des plus values La dernière fois que "Nicolas" à fait quelque chose sur l'immobilier, c'était en Aout 2011: il a fait passer la durée de 15 ans à 30 ans pour eviter les plus values. C'est comme la canada dry: la couleur de la ga...

à écrit le 28/05/2013 à 0:02
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L'idée non conventionnelle la plus répandue est de distribuer de l'argent en même temps aux entreprises afin qu'elles investissent et aux consommateurs afin qu'ils consomment. Puisque les banques ne font pas vraiment leur travail de faire circuler la...

à écrit le 27/05/2013 à 23:11
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si les taux baissent cest justement parce que plus persone ne veut emprunter! (loi d'offres et de la demande), que ce soit au niveau nationale qu'au niveau europeen (OAT tres faible car croissance nulle voire negative) merci chers courtiers d'arrete...

le 28/05/2013 à 11:44
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et comme par dessus le marché ils baissent encore moins le moment d'acheter: plus les gens attendent et plus leurs conditions de financements seront intéressantes

à écrit le 27/05/2013 à 22:00
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Que valent les taux bas si les prix sont stratosphériques ?

à écrit le 27/05/2013 à 21:14
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Un achat immobilier n'est pas qu'un crédit.

le 28/05/2013 à 7:55
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parfaitement d'accord c'est le prix du bien et sa qualité qui comptent, rien d'autre ne doit influer le prix d'achat : ça s'appelle les fondamentaux

à écrit le 27/05/2013 à 20:55
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Il n'y a pas d'austérité, la hausse de la dépense public ne s'est jamais interrompue.

à écrit le 27/05/2013 à 20:43
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Pas de secret: personne ne veut s'endetter pour payer les prix gonflées des biens immobiliers. Faut tout simplement les baisser pour resolvabiliser les acheteurs.....

le 27/05/2013 à 22:18
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Même avec des moyens,sur Lyon,les épaves de logements proposés à 4000?/m² restent Une démence pour se loger.pour la majorité ils ne restent que des logements bidouillés Par des bricolos du dimanche avec des matériaux cache misère. Les prix sont sur...

le 28/05/2013 à 8:00
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je commence à voir des prix baisser à Lyon, il faut patienter , ne pas vendre au bon prix coûte cher aux vendeurs pour plusieurs raison 1/ils doivent payer les frais afférants du bien : la somme immobilisée (on l'oublie souvent), charges de copropr...

le 28/05/2013 à 8:06
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achetez alors un bien à rénover.

le 28/05/2013 à 8:26
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on trouvera bientôt du convenable pour le prix du à rénover d'aujourd'hui

le 17/06/2013 à 1:04
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Ça me fait rire les locataires qui attendent que les prix baissent de 30 pourcent ! En effet, même si les prix baissés de 30 pourcent ( cas impossible ) le temps que vous avez passés en location a attendre cb avez vous donne a votre proprio ? Faite ...

à écrit le 27/05/2013 à 20:31
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A force de mener cette politique imbécile d'austérité, on a perdu le plus important : La confiance de tous les acteurs économiques qui imaginent l'avenir pire que le présent. Alors emprunter devient un acte courageux

le 27/05/2013 à 21:10
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quelle austérité ? je vous rassure , nous vivons toujours largement au dessus de nos moyens ..

le 28/05/2013 à 18:38
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rassurez-vous, on y arrive

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