L'inflation et le marché de l'immobilier résidentiel : des pistes de réflexion pour appréhender demain

Les prix ont affiché une augmentation de 8,1 % en mai (contre 7,4 % en avril), un phénomène inédit depuis 10 ans, tandis que la première enquête de confiance des ménages, post guerre en Ukraine, publiée par l'Insee fin mars montre un recul sensible du moral des ménages.

Bien que certains facteurs soient positifs pour le secteur immobilier, le contexte inflationniste engendre des fragilités par ses conséquences indirectes (taux d'intérêt, pouvoir d'achat...). Avoir une approche prospective permet d'ouvrir sur les pistes et actions futures à envisager en fonction de l'évolution économique globale.

Anticiper pour contrer une éventuelle aggravation de la situation

Avant toute chose, il faut rappeler le mécanisme suivi par les banques centrales européennes et américaines afin de limiter l'inflation. Elles relèvent les taux directeurs qui financent les investissements, et pour couvrir ce surcoût, elles augmentent leurs barèmes, entre autres ceux relatifs aux crédits immobiliers.

Pour les ménages les plus modestes, se dépêcher d'acquérir un bien immobilier s'avère donc être la meilleure solution pour pallier cette dynamique puisque « même faible, une remontée des taux immobiliers les pénalisera en premier lieu en les excluant du crédit immobilier, dès lors que leurs limites en termes de durée d'emprunt et de taux d'endettement auront été atteintes ».

D'autre part, comme la majorité des financements est accordée à taux fixe et par conséquent la somme à rembourser non réévaluée, mieux vaut profiter des taux bas, même si les prix de l'immobilier sont élevés car l'avenir reste incertain. Selon l'Insee, la situation sanitaire mondiale n'étant pas encore totalement stabilisée, la reprise économique reste « sous tension ». La BPCE a d'ailleurs annoncé une hausse des taux directeurs en juillet prochain.

Comment se protéger de l'inflation

Le locatif rattaché à un ancien ou un nouvel investissement est une option à privilégier. Comme le loyer varie en fonction de l'inflation, il n'y a aucune perte à supporter. Les revenus générés peuvent servir à compenser la hausse générale des prix liée au contexte ou constituer un apport destiné à l'achat d'un autre bien.

Même si les taux sont plus élevés, comme les prix de l'immobilier pourraient diminuer en raison d'une tendance des ventes à la baisse (comme à Paris actuellement), le ratio restera intéressant. Il s'agit néanmoins de demeurer lucide et d'envisager des difficultés connexes : si la situation perdure, affectant d'abord les produits élémentaires, le risque d'impayés peut venir à augmenter, notamment pour les ménages les plus fragiles. La question des frais engagés pour l'entretien doit également être prise en compte :

La hausse des loyers se verra ainsi impactée par l'augmentation des coûts relatifs aux frais d'entretien.

D'autres options sont à considérer pour les personnes qui ont épargné. Elles peuvent attendre que les prix de l'immobilier baissent pour faire l'acquisition d'un bien à moindre coût avec un apport plus conséquent pour réduire les effets de l'augmentation des taux, ou privilégier des placements plus sûrs (livrets A, assurances vie...) dont le rendement va parallèlement devenir plus attractif. Enfin, si les salaires sont suffisamment élevés pour absorber l'augmentation générale des prix, emprunter peut rester intéressant même si les taux d'intérêt augmentent. Un bémol cela dit s'ils atteignent les 3 ou les 4%, alors l'effet de levier disparaîtra car le coût du crédit sera plus élevé que les intérêts de l'épargne.

Dans tous les cas, il faut porter attention aux autres alternatives de financement possibles telles que  la Société civile de placement immobilier et veiller quotidiennement aux prix du marché. En effet, pour trouver preneur les vendeurs devront s'adapter au budget des potentiels clients et revoir leurs ambitions à la baisse. Rappelons enfin que la situation actuelle n'est pas sévère, contrairement à des épisodes de crise antérieurs.