En raison de l’inflation et de la remontée des taux des obligations d’État à 10 ans, le secteur de l’investissement en immobilier commercial est mis à mal. Impact, attitudes des acteurs face au marché, évolution… Cette période de crise et d’incertitudes est-elle par ailleurs propice aux bonnes affaires ? Éléments de réponses avec Ruben Danan et Kevin Uzan, experts et cofondateurs de l’agence spécialisée Commerce Immo.
Le marché de l'immobilier commercial serait-il en train de vaciller ? Au vu de la chute libre des transactions immobilières commerciale au premier semestre 2023, l'on pourrait être tenté de répondre par l'affirmative. Elles ont en effet diminué de 47 %, en comparaison à la même période l'année précédente. Quant au prix, ils ont considérablement chuté. Les plus grands groupes cotés se négocient avec une décote de plus de 30 % par rapport à la valeur de l'actif net. C'est la baisse la plus importante depuis 2008, a déclaré la Banque Centrale Européenne (BCE), dans un article publié dans la Revue de la stabilité financière (Financial Stability Review). En cause, le ralentissement économique, l'inflation, et les taux d'intérêt élevés.
D'après la BCE, qui a analysé un échantillon de prêts bancaires aux sociétés immobilières, la part des sociétés déficitaires dans les prêts accordés au secteur pourrait atteindre 26 %, voire 30 %, dans le cas où les conditions financières restent restrictives durant deux ans : « Ce portefeuille de prêts fait montre de vulnérabilités importantes, en particulier dans un scénario de coûts de financement plus élevés et de rentabilité réduite pendant un certain nombre d'années », décrypte la BCE. « Les modèles économiques établis sur des niveaux de rentabilité datant d'avant la pandémie et postulant des taux d'intérêt bas à long terme pourraient devenir non viables à moyen terme. »
Dans ce contexte, comment se positionnent alors les investisseurs ?
Commerce immobilier : plus frileux, les investisseurs se focalisent sur la rentabilité
« Aujourd'hui, les investisseurs se demandent s'ils doivent investir ou pas. Si l'envie d'investir et de capitaliser demeure présente, l'octroiement des financements est moins aisé. Les banques se basent davantage sur la rentabilité du projet présenté. C'est l'axe principal qui détermine l'obtention ou non d'un crédit immobilier. C'est pourquoi, en plus de regarder les détails habituels, que sont le prix au mètre carré ou l'emplacement du bien commercial, les investisseurs s'attardent particulièrement sur ce point. La rentabilité du local visé est primordiale », explique Ruben Danan, cofondateur de l'agence spécialisée Commerce Immo, qu'il a fondé avec Kévin Uzan, à Paris.
« Avec l'inflation, ils sont en effet plus regardants sur les caractéristiques de l'actif : le produit, le bail, le locataire en place... Ils demandent depuis combien de temps ce dernier est installé, afin d'essayer de déterminer s'il va rester sur le long terme. Si sa présence est inférieure à un an, ils vont être méfiants », analyse Kévin Uzan.
« D'autre part, plus il y a de risque dans l'analyse des caractéristiques du bail et du locataire, plus les investisseurs vont vouloir une rentabilité élevée. Cette dernière a été réduite de 5 %, pratiquement en raison de la hausse des taux, ce qui a freiné considérablement le marché de l'investissement. Ainsi, leur politique d'acquisition a complètement changé. Pour augmenter la rentabilité d'un bien, ils négocient plus ardemment le prix de vente. Avant, ils s'intéressaient moins à tous ces points et paramètres », pointe Kévin Uzan.
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La situation économique actuelle est-il alors davantage propice à l'achat ou à la vente ?
Commerce Immobilier : c'est le moment d'acheter, mais pas à n'importe quel prix
« Les meilleures affairesse font dans les périodes de crise », rappelle Ruben Danan. Local commercial, bureau, boutique, entrepôt... « À l'heure actuelle, les négociations sont beaucoup plus agressives. C'est donc le bon moment pour acheter. D'ailleurs, les vendeurs non opportunistes sont plus à l'écoute et proposent leurs biens commerciaux aux prix du marché actuel », ajoute-t-il.
Commerce Immo : « Nous estimons la rentabilité d'un produit, avant sa mise sur le marché »
« En tant qu'experts de l'immobilier commercial depuis plus de quinze ans, notre rôle est donc de vérifier l'ensemble de ces éléments en amont, afin d'étudier si le bien mis en vente peut les intéresser. Auquel cas, ils rebroussent chemin », assure Kévin Uzan.
« Notre travail consiste aussi à préparer notre vendeur, en lui expliquant les inconvénients de son bien commercial (local vide, emplacement secondaire, valeur locative, taux de vacance, accessibilité, travaux à prévoir, etc.). Avant d'entrer l'actif dans notre agence, grâce à notre expérience, nous l'accompagnons et le conseillons sur l'optimisation de ses chances de vente. Nous lui indiquons à quelle rentabilité son produit situé en Ile-de-France peut être vendu et ainsi, à quel juste prix, en fonction des spécificités du marché et de l'offre et la demande », détaille Ruben Danan.
Pour vendre au meilleur prix, les experts de Commerce Immo recommandent aux propriétaires de :
Bien valoriser leur actif
Vendre un produit fini, c'est-à-dire un bien occupé, avec un locataire en place, plutôt qu'un local libre. « Cela rassure les acheteurs, car le marché de la location reste fort et très porteur. Il y a en effet, depuis la période de Covid, de plus en plus de porteurs de projets. Les gens veulent entreprendre et se reconvertissent dans des activités plus rémunératrices, pour faire face aux coûts de la vie et de l'inflation. Ils sont ainsi à la recherche de locaux à louer. »
Opter pour la gestion locative : en plus d'établir une relation de confiance avec le locataire en place, passer par un gestionnaire de location commerciale permet de gagner du temps et de l'argent. « Notre équipe suit les propriétaires dans leur projet en amont, durant et après la location, afin de garantir la meilleure entente et rentabilité possible entre les parties. »
Car qui dit bonne gestion locative, dit meilleur rendement. Cela attirera de ce fait les investisseurs si un propriétaire bailleur décide de vendre son local commercial.
De leur côté, comment les acheteurs peuvent-ils maximiser leur chance de décrocher un financement ?
Commerce immobilier : comment obtenir un prêt aujourd'hui ?
L'obtention d'un financement se fait au cas par cas. « Il est important de noter que 90 % des investisseurs sont des professionnels, et 30 % d'entre eux sont des professionnels de l'immobilier. Ils connaissent ainsi les rouages du secteur. Ceux ayant déjà plusieurs actifs sont généralement favorisés », spécifie Ruben Danan. Néanmoins, pour faciliter un accord, les experts de l'immobilier commercial émettent 3 principaux conseils aux investisseurs :
Acheter un bien commercial occupé plutôt qu'un libre : soumettre un produit fini comporte moins de risque et rassure la banque prêteuse sur le rendement locatif. « Le dossier de prêt d'un produit en murs libres, même alléchant, est moins facile à passer que celui d'un bien commercial déjà occupé. Actuellement, les banques ne s'attardent pas à réaliser une analyse approfondie du marché immobilier », préviennent les gérants de Commerce Immo.
Rester si possible sur une délégation bancaire interne, afin que l'investissement reste de préférence dans les mains du conseiller.
Faire appel à un courtier spécialisé : le dossier sera ainsi proposé à plusieurs établissements bancaires en même temps.
Mais alors, en quoi solliciter des experts de l'immobilier commercial comme Commerce Immo peut aider les investisseurs et propriétaires de biens commerciaux ?
« Tout d'abord parce que nous sommes spécialisés en immobilier commercial, qui est un marché complexe, tant au niveau législatif qu'administratif. Nous avons une expérience du terrain depuis une quinzaine d'années et nous accompagnons les acquéreurs, les investisseurs et locataires qui s'implantent. Ensuite, parce que nous favorisons avant tout les relations de proximité. Nous allons bien au-delà du conseil, nous sommes présents tout au long du projet, de A à Z : de la 1re étape de la recherche, à la mise en place de travaux éventuels pour réduire la vacance locative, la déclaration de sinistre, les relations entre les différentes parties (bailleur, locataire, mairie, professionnels du secteur...). Nous estimons qu'il est essentiel de garder la confiance entre professionnels, surtout dans la conjoncture actuelle. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'ils nous recommandent à leur entourage », pensent les cofondateurs de l'agence spécialisée.
Prospection terrain, rencontre des commerçants... Pour faire face à une baisse de leur activité ces derniers mois en termes d'investissement, ils ont développé d'autres services. Ils restent d'ailleurs optimistes sur l'évolution du marché. Selon eux, l'immobilier commercial reste une valeur refuge et le marché tend à se stabiliser. « Il se maintiendra quoi qu'il en soit, puisque les porteurs de projets se multiplient. D'autre part, Bruno Le Maire, le ministre de l'Économie, entend assouplir les conditions d'octroi d'emprunts bancaires, via des réformes. Les taux devraient redescendre de 1 % en 2024 et le marché de la location reste toujours porteur », concluent les experts.
