Il n'y pas de secret : l'appétence des Français pour la pierre ne faiblit pas. S'agissant de l'immobilier d'investissement, les SCPI sont en passe de battre tous leurs records. Ainsi, au titre de 2019, la collecte devrait dépasser 8 milliards d'euros. En effet, sur les six premiers mois de l'année, la collecte nette a atteint 4,33 milliards d'euros qui ont servi à acquérir des parts. Avec de plus en plus d'associés, les SCPI profitent d'un contexte ultra-favorable qui voit l'étoile des autres placements disponibles sur le marché pâlir.

Chacun sait que les taux d'intérêt sont négatifs. En d'autres termes, les prêteurs perdent de l'argent lorsqu'ils investissent, notamment lorsqu'ils achètent des emprunts d'État. Il s'agit d'une situation totalement inédite qui ne s'était jamais produite dans l'histoire. Pire, cette situation risque de perdurer. Le fait que les contrats d'assurance-vie en euros soit ultra-majoritairement investis en obligations conduit mécaniquement à une diminution de leurs rendements. Ainsi que l'explique Gregorie Moulinier, l'un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), la plateforme leader dans la distribution de parts de SCPI : « Nos modèles mathématiques laissent augurer un rendement moyen à peine supérieur à 1 % pour les contrats d'assurance-vie en euros à l'aune de la prochaine décennie. À quoi cela sert-il d'y investir dans ces conditions ? »

Les SCPI offrent de multiples avantages en cette période de taux historiquement bas

La recherche d'un rendement élevé ne doit pas constituer le principal motif d'investissement mais il importe toutefois de ne pas perdre d'argent. L'an dernier, l'inflation a été supérieure au rendement moyen des contrats d'assurance-vie en euros. Il en a découlé une perte de pouvoir d'achat pour les détenteurs de contrats d'assurance-vie. Dans ces conditions, pourquoi continuer à verser autant d'argent sur ce type d'enveloppe fiscale ?

De leur côté, les SCPI ont rapporté en moyenne 4,35 % à leurs associés porteurs de parts. Et qui dit moyenne dit forcément, résultats supérieurs pour le haut du panier. En l'espèce, les meilleures SCPI ont généré des rendements autour de 6 %, de quoi redonner le sourire aux épargnants. N'oublions pas également le fait que le prix des immeubles composant le parc immobilier des SCPI a tendance à s'accroître. Il en résulte une hausse de la valeur d'expertise de ces derniers, donc du prix des parts.

Au-delà des aspects purement financiers, les SCPI offrent une diversification inégalée en termes de mutualisation. Ainsi, les plus grosses SCPI dont la capitalisation dépasse trois milliards d'euros détiennent jusqu'à plusieurs centaines d'actifs situés de plus en plus en zone euro. L'hexagone n'est en effet plus l'apanage des investissements immobiliers réalisés par les SCPI. Aussi, en achetant des parts de SCPI, vous pouvez devenir propriétaire d'un immeuble de bureaux à Munich, d'un centre commercial à Milan ou d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) en Irlande. Bien évidemment, vous pouvez choisir de n'investir que dans des SCPI implantés en France, c'est notamment le cas avec la SCPI Épargne Pierre gérée par Voisin.

Vous pouvez également vous intéresser à une thématique particulière. Celle de la santé est très en vogue actuellement. Pour ce faire, il importe d'acheter des parts de la SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management.

Faut-il investir des sommes importantes pour devenir associé de SCPI ? Non, puisque quelques centaines d'euros suffisent. Bien évidemment les dividendes versés aux associés porteurs de parts sont proportionnels au nombre de parts détenues. Toutefois, avec quelques dizaines de milliers d'euros, vous pouvez vous constituer un portefeuille efficient. Ainsi que le souligne Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI : « Nous rappelons sans cesse aux investisseurs qui nous appellent au 01.44.56.00.23 ou qui nous rendent visite dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch dans le premier arrondissement de Paris la nécessité de mixer leurs parts de SCPI. C'est ce que nous appelons la mutualisation de la mutualisation. Un portefeuille de 150 000 euros peut par exemple être scindé en trois achats différents de parts de SCPI. »

Les SCPI demeurent un outil inégalé en termes d'optimisation patrimoniale à condition de bien se faire conseiller

Outre les avantages évoqués ci-dessus, l'achat de parts de SCPI peut être effectué à crédit afin de profiter des taux historiquement bas actuels qui pénalisent tant les contrats d'assurance-vie en euros. Ce qui est bon pour les SCPI est donc mauvais pour l'assurance-vie. Comme toutes les banques ne financent pas l'achat de parts de SCPI à crédit, il importe de recourir à des spécialistes pour obtenir le meilleur crédit SCPI.

Pour les investisseurs fortement imposés ou soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), l'achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété, et plus particulièrement l'achat de la nue-propriété, permet de réaliser d'importantes économies d'impôt, notamment d'impôt sur le revenu mais aussi, de prélèvements sociaux. Encore faut-il se faire conseiller par des professionnels de la question, qui trouveront notamment une contrepartie acquérant l'usufruit des parts.

De manière générale, avec près de 180 SCPI sur le marché, gérées par 32 sociétés de gestion, il importe de recourir à des professionnels pour ne pas se tromper dans son choix de SCPI. Comme le signale Lionel Benhamou, l'un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI et visage bien connu des médias : « Nous sommes là pour aider nos clients à investir sans contrainte de gestion et dans les meilleures conditions possibles. Parmi les bulletins trimestriels que j'ai lus dernièrement, j'ai particulièrement apprécié les perspectives offertes par la SCPI Eurovalys, gérée par Advenis REIM, par la SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale AM et par la SCPI Vendôme Régions, gérée par Norma Capital. »

Année après année, l'écart de collecte entre l'assurance-vie en euros et les SCPI se réduit. Ce n'est pas le fruit du hasard. C'est simplement la conséquence de l'attractivité croissante des sociétés civiles de placement immobilière et les Français ne s'y sont pas trompés. Il est donc temps de se tourner vers les SCPI pour à la fois booster son patrimoine et le diversifier. La meilleure manière de faire est d'interroger des professionnels de la SCPI comme ceux de La Centrale des SCPI, afin d'être guidé dans toutes les démarches.

Pour approfondir vos connaissances sur le placement SCPI, visualisez la vidéo :

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.