Très appréciées des français et historiquement connues pour la stabilité de leur rendement (généralement au-delà de 4% nets de frais), la solidité de leur actif tangible et la mutualisation du risque, le secteur de l’immobilier tertiaire et notamment les SCPI de rendement ont connues une année 2020 pour le moins particulière, contraignant les plus anciennes d'entre elles à se réinventer en profondeur tout en permettant aux nouvelles et aux autos disruptives de sortir leur épingle du jeu.
Un an après le début de la crise sanitaire liée au COVID-19, qu'en est-il de ce marché immobilier en France et en Europe ?
Qui a été touché et qui, au contraire, a su en profiter ?
Et surtout, est-ce toujours pertinent de choisir cette classe d'actifs pour placer son argent en 2021 compte tenu des nouvelles règles mondiales établies ?
SCPI : de nombreux secteurs d'activité concernés
On a souvent tendance à limiter les SCPI de rendement au seul secteur des bureaux. Certes, les plus anciennes sont en effet plutôt composées de bureaux (et c'est d'ailleurs celles qui ont en effet le plus « souffert du confinement et du télétravail), mais il existe de nombreux autres secteurs d'activité qui rentrent également dans ce que l'on appelle l'immobilier tertiaire.
Les secteurs tels que la santé (évidemment), les cliniques ou établissements pour personnes âgées, les commerces de bouche (Mc Donald's, Burger King, KFC, etc.), les commerces essentiels, appelés aussi résilients tels que le bricolage ou le jardinage ont particulièrement bien résisté.
D'autres secteurs ont très largement profité des règles contraignantes imposées par les confinements. C'est le cas notamment et en particulier des SCPI investies dans les entrepôts logistiques, servant à accueillir les commandes effectuées sur internet et attendant d'être acheminées chez vous. Ces SCPI sortent non seulement renforcées de cette année 2020, mais elles offrent des rendements supérieurs à 6% nets de frais ! La disruption est partout et le coronavirus n'aura fait qu'accélérer l'irrémédiable processus de transformation et de mutation de « l'Ancien Monde » vers le « nouveau monde ».
Avènement du télétravail : qu'en est-il des espaces de bureaux ?
Plus de la moitié du marché des SCPI de rendement français est toujours composé d'actifs dits de bureaux. Mais même si nous avons découvert le télétravail en France en 2020, ce n'est pas pour autant la panacée. Non seulement l'on découvre progressivement tous les effets pervers du télétravail (que ce soit sur l'efficacité et la productivité que pour la destruction des liens sociaux qui sont si fondamentaux pour chaque individu au quotidien), mais tous les bureaux ne sont pas vides, loin de là.
Pour aller plus loin, l'Homme et l'Humanité ont souvent dans l'histoire passée de notre civilisation été contraints de devoir très rapidement évoluer pour ne pas sombrer, au gré des évolutions majeures ou révolutions qu'a connues le monde.
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Ce COVID en est le plus clair et le plus pragmatique des exemples. En quelques mois nous avons été des milliards à devoir changer nos habitudes, repenser nos moyens de communiquer et d'échanger entre nous. Dites-vous bien qu'il en a été de même chez les gérants de SCPI. Ces derniers ont dû très rapidement s'adapter, repenser leurs modèles et leurs visions. Bien évidemment les bureaux ne sont pas morts, en revanche ce qui va changer, c'est la façon dont on consomme le métrage carré de bureaux. Terminé les open spaces inhumains, finis les box individuels sans âme. Le bureau ne doit plus être un lieu de passage ponctuel entre 9h et 18h du lundi au vendredi... le bureau doit d'abord et avant tout être un lieu de vie, d'échange et de partage.
C'est ainsi que l'on assiste à l'avènement de normes de bien-être au travail à l'image de la certification WELL. De plus en plus d'opérateurs de SCPI spécialisés dans les bureaux se penchent sur ce type de normes et de certifications : salle de sport, douches, salles de repos, de détente, potager urbain sur le toit en libre accès, murs végétalisés pour ramener la nature dans les locaux... les idées sont aussi vastes que la révolution est rapide.
Non seulement les bureaux ne sont pas morts, mais cette crise sanitaire offre la plus radicale et efficace occasion de réinventer cette classe d'actifs.
Investir dans les SCPI en 2021 : cela a-t-il encore du sens ?
Eh bien oui ! Tout comme la bourse, les SCPI de rendement vont continuer d'offrir ce que les Françaises et les Français recherchent avant tout dans un investissement : de la sécurité, de la stabilité, de la visibilité et du rendement. Eh bien vous avez là les ingrédients de la plupart des bonnes SCPI du marché.
Evidemment et comme je l'ai évoqué en introduction, toutes ne sortiront pas indemne de cette crise. Les plus anciennes, les plus « Haussmanniennes » des SCPI auront certainement besoin de se réinventer et cela passera par une phase d'apurement de certains de leurs actifs (revente, importants travaux de remise aux normes ou de modernisation) alors que d'autres, pendant ce temps-là, plus jeunes ou mieux adaptées ou nouvelles attentes et aux nouveaux besoins du consommateur, sortiront leur épingle du jeu.
Après tout nous sommes sur un site qui traite d'économie, alors j'en profite pour rappeler le fondement même de la pensée de Schumpeter et de la « destruction créatrice ». Certaines choses ou certains pans d'une économie disparaissent pour laisser place à une nouvelle (économie, technologie, offre, service, etc.) mieux adaptée au marché.
Quelles SCPI privilégier en 2021 ?
L'Europe du Nord : Outre les avantages fiscaux significatifs offerts sur les revenus générés, l'Europe du Nord a encore un énorme potentiel de valorisation de son immobilier tertiaire, moins développé qu'en France. L'Allemagne est certainement le pays le plus connu pour cela, mais les pays européens voisins ne sont pas en reste. Avoir une ou deux SCPI de rendement investi en Europe dans votre portefeuille de SCPI en 2021 garde tout son sens.
La santé et l'éducation : que ce soit pour les « très jeunes » ou les « moins jeunes », il s'agit dans les deux cas de secteurs très résilients. En effet, quels que soient les scénarios, vous aurez toujours besoin de faire garder votre enfant ou votre grand parent si celui-ci a besoin d'être aidé médicalement. Les SCPI qui sont investies dans ces secteurs n'ont d'ailleurs pour ainsi dire pas été impactées par la crise sanitaire.
Le e-commerce : là encore je l'évoquais en introduction, mais bien évidemment le e-commerce a explosé avec les confinements, transférant une grande partie de la consommation physique (brick & mortar) en consommation digitale...
Le commerce de proximité : carrefour market, monoprix, jardiland ou leroy merlin, KFC ou Mc Donald's, toutes ces enseignes, dont les murs sont souvent logés dans des SCPI de rendement ont, elles aussi, profité de la crise et n'ont pas été impactées. Il existe sur le marché des SCPI spécialisées sur cette classe d'actifs.
Il existe de nombreuses possibilités d'investissement en SCPI. Comme l'explique Netinvestissement dans son classement « SCPI 2021 » : Les meilleures SCPI dans lesquelles investir en 2021 sont positionnées sur des secteurs nouveaux tels que les entrepôts logistiques, la consommation, la santé, l'Europe ou sur des actifs de proximité (centre-ville, métropoles régionales).
Si vous avez déjà des SCPI de bureaux en portefeuille : que faire ?
Dans le pire des cas, les SCPI qui ont été le plus impactées vont revoir leur rendement 2021 à la baisse jusqu'à -50%, passant ainsi, dans certains cas, de 4% à 2% de rendement, mais pour autant ni le report à nouveau (c'est-à-dire la trésorerie de la SCPI) ni la valeur des parts ne sera impacté. C'est bien la preuve de la formidable résilience dont les SCPI en général auront su faire preuve au cours de cette pandémie.
En 2021 donc, si vous cherchez un actif solide, mutualisé et diversifié, sans contrainte de gestion et qui aura su montrer sa force et sa capacité à s'adapter, alors les SCPI sont et restent encore intéressantes.
