Crédit immobilier : quand les banques révisent leurs critères d'octroi

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Si certains établissements bancaires ont durci leurs conditions d'octroi de crédits immobiliers, d'autres les ont assouplis, en grande partie du fait d'une baisse de leur production d'affaires nouvelles cette année.

Les banques auraient-elles adouci leurs critères d?octroi de crédit immobilier ? C?est en tous cas ce que remarque le courtier Meilleurtaux, qui traitent avec de nombreux réseaux bancaires et à qui les banques transmettent donc leurs barèmes tous les mois.
En début d?année, les professionnels observaient une tendance à l?application très stricte des critères d?octroi de la part des banques. Et certains d?entre eux perdurent, à l?instar du refus de nombreux établissements de prêter au-delà d?une durée de 25 ans et de la demande d?un apport personnel plus élevé (entre 15% et 20% du montant total du prêt). Si les dossiers sans apport ou avec un apport inférieur à 5% représentent 41% des dossiers déposés chez Meilleurtaux, seuls 17.5% d?entre eux sont finalement transmis par le courtier aux banques.

Quatre réseaux bancaires plus souples

Cependant, plusieurs enseignes auraient aujourd?hui revu leurs critères à la baisse depuis cet été. Sans citer de nom, le courtier relève par exemple quatre réseaux bancaires (caisses régionales ou enseignes nationales) qui ont mis en place des critères plus souples. Ces derniers consistent à créer une grille préférentielle pour les primo-accédants, à baisser le revenu minimum demandé, à ajouter une grille plus avantageuse pour les moins de 35 ans, ou encore à ne plus majorer les taux si l?apport personnel est inférieur à 20%.
Des décotes peuvent par ailleurs être obtenues en cas de rapatriement de son épargne ou de souscription de produits supplémentaires dans la banque prêteuse, comme l?assurance habitation, ou en fonction du niveau d?apport personnel. Un réseau bancaire propose ainsi une décote de 0.20% si l?apport est supérieur à 10%, ou de 0.15% si les revenus du couple emprunteur sont supérieurs à 4000 euros par mois.
Mais les banquiers n?assouplissent pas leurs conditions par pure philanthropie. Certains ratissent plus large, n?ayant pas rempli leurs objectifs de production de nouveaux crédits cette année. "La chute de la demande a été plus forte que ce que les banques avaient anticipé. Elles sont donc en recherche d?emprunteurs et de profils "normaux", pas uniquement des catégories socioprofessionnelles supérieurs", constate Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux. Sachant que le crédit immobilier reste toujours pour les banques un produit d?appel, un levier de conquête et de fidélisation de nouveaux clients.

Quatre réseaux bancaires plus durs

L?assouplissement des critères n?est cependant pas encore une généralité. Quatre autres réseaux bancaires ont même notifié un durcissement de leurs conditions avant l?été. Ceux-là requièrent un minimum de 20% d?apport personnel, n?envoient pas de barème sur des durées de prêt de 30 ans, ne formalisent pas d?offre sur des durées de 25 ans s?il n?y a pas d?apport, voire suppriment les durées supérieures à 25 ans.
D?une manière générale, il n?en reste pas moins que l?emprunteur présente aujourd?hui un apport personnel en hausse, que le montant des transactions et la durée des prêts baissent, et que l?âge constaté à l?emprunt augmente.
Par ailleurs, à défaut d?assouplir leurs conditions d?octroi, les banquiers pourraient devoir les élargir. En effet, la possible mise en ?uvre d?une flexibilité du travail plus importante sous-tendrait une hausse des demandes effectuées par des personnes qui sont en contrat de travail "précaire" ou en tous cas, qui ne présenteront pas un CDI au sens où on l?entend aujourd?hui.

Un problème d?offre foncière

Encore trop confidentiels, ces quelques assouplissements ne devraient pas renverser la vapeur de la production de nouveaux crédits sur l?année. "La baisse de la production de nouveaux crédits devrait atteindre environ 30% sur l?année 2012 par rapport à 2011", estime Jacques Fournier, directeur des statistiques de la Banque de France. Alors qu?en 2011 les banques affichaient une hausse du volume de production, la demande est en berne depuis plusieurs mois : au premier semestre 2012, si l?intérêt pour l?investissement dans la pierre était là, les professionnels constataient une diminution des passages à l?acte.
Ce, en dépit de conditions de taux encore privilégiées (3.64% en moyenne pour un prêt sur 17 ans selon la Banque de France) pour qui voudrait emprunter pour investir ailleurs qu?à Paris.
Aux blocages psychologiques liés au contexte économique, qui pousse davantage au désendettement et à l?épargne, s?ajoute aussi un problème d?offre foncière. Pour Jacques Fournier, "il n?existe pas de problèmes d?offre bancaire, et c?est une légende de penser que les ratios prudentiels imposés par Bâle 3 vont freiner la distribution du crédit. Par contre, il y a un vrai problème d?offre foncière du fait de notre démographie dynamique et de la forte concentration urbaine".
 

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Commentaires
a écrit le 02/03/2013 à 11:30 :
La banque Crédit municipal vient de sortir un prêt santé à un taux faible; J'ai fait une demande pour 1000 f ( devis prothèse dentaire). Je vis à nouveau avec mon ex épouse depuis deux ans et chez elle. Les conditions d'octroi de cette banque ( dont l?image s?appuie sur sa maison mère- ma tante) est les couples vivant maritalement doivent obligatoirement être co-emprunteurs.du point de vue de l?abord des populations et de l?accès aux soins c?est très cohérent t? Mais pour 50 euros par mois pendant deux ans c?est proprement ridicule ! Pourquoi ne pas imposer aussi un prélèvement automatique sur un compte obligatoirement joint ? Etre dans les clous ou pas. Telle est la question.. ..
a écrit le 01/12/2012 à 21:33 :
Les banques recommence nt a faire correctement leur taf
Journaliste arrête de dite des choses que tu maitrises
Pas
Il y a moins de prets car il n y a plus de demande
Immo trop cher + chomage. Les gens ont peur
Tu rajoutes des prix sur-evalues de 30a 40 %
les banques ont des exedents a preter et n y arrivent pas.
Tu veux un pret apporte les frais de notaire et tu auras ton pret
Apres acheter aujourd hui est stupide mais ca c est ton probleme.
a écrit le 18/11/2012 à 16:45 :
Un taux très bas de crédit n?intéresse personne dans un cycle baissier qui est censé durer plusieurs années, pas plus que les aides d'état; la seule solution pour faire "repartir la machine" c'est tout de suite des prix revenus "à la raison" c'est à dire minorés de 25% minimum, voire bien plus à la campagne.
a écrit le 17/11/2012 à 23:16 :
Les banques sont partagées entre le désir de gonfler leurs chiffres et la crainte due aux baisses de prix à venir. Contrairement aux dires de certains, la prudence devrait l'emporter.
Les exemples américains et européens sont trop présents dans les esprits.
a écrit le 16/11/2012 à 20:40 :
Hausse des taux prévue pour début 2013.
La grande braderie arrive !!!
a écrit le 16/11/2012 à 12:57 :
C'est un retour à la normale apres tant d'années de crédit facile.
De plus, le marché immobilier est maitnenant baissié. Donc plus de risque donc les banques veulent des garanties (apport plus important).
a écrit le 16/11/2012 à 12:03 :
"il n?existe pas de problèmes d?offre bancaire, et c?est une légende de penser que les ratios prudentiels imposés par Bâle 3 vont freiner la distribution du crédit"

Mais comment on peut dire autant de bêtises ! je travaille justement dans une boite qui distribue du crédit et qui coupe l'octroi des crédits immobiliers à cause de Bale 3 et des problèmes de liquidités des banques.
Ce genre de remarque montre bien que certains professionnels de l'immobilier sont des incompétents notoires.
a écrit le 16/11/2012 à 11:22 :
Qui est assez fou pour s'endetter pour un bien surévalué de 35% ?
Les grandes villes ont un stock énorme de logements vacants, qu'elles seront bien obligées de mettre en vente ou en location.(ex à Lyon 24 000 m2 de logements de fonction vides, dénoncé par la porte parole du gouvernement sur Lyon Capitale du 4 octobre)
Acheteurs soyez les plus forts dans ce " bras de fer " et attendez la chute inévitable des prix !!!!!
a écrit le 16/11/2012 à 3:47 :
Mais merde!
Que la valeur immobilière tombe! Ou sont les salaires? Et les chômeurs? Et les enfants?
MERDE.
a écrit le 15/11/2012 à 22:23 :
Ah elle a bon dos la démographie; C'est bon pour Paris ce genre d'argument et quoique cela n'explique pas tout non plus!!!! L'essentiel du probléme qui a fait grimper les prix de + de 120š% c'est bien la gangrène de la spéculation couplée avec des crédits toute vannes ouvertes et tout cela avec la bénédiction des gouvernements !!!!! La pénurie des logements à cause d'une démographie galopante c'est juste une bonne blague pour ne pas nommer ce que tout le monde sait!!
Réponse de le 16/11/2012 à 3:16 :
heuuu démographie galopante? 1,7 pile poil pour qu' une économie survive et surtout par rapport aux pays du sud et aux pays du tiers monde...vraiment rien
révise tes classiques
Réponse de le 16/11/2012 à 9:16 :
Allo Loup????!!!!C'est de l'ironie!!!!!
a écrit le 15/11/2012 à 20:24 :
C'est quand même fou cette connection permanente entre les professionnels de l'immo et la rédaction de la Tribune par la grâce de la régie publicitaire sans doute. MeilleurTaux "remarque" (on ne parle pas d'une étude statistique rigoureuse hein) quelque chose, et hop commande un article à la Tribune avec un message subliminal : acheteurs qui boudez les prix bullesques, retournez emprunter de grâce !

C'est l'exemple même de l'information livrée de manière professionnelle et rigoureuse : des banques "auraient", notez le conditionnel, assoupli leurs conditions mais surtout on ne cite pas de nom. Quatre autres réseaux ont durci leur conditions, mais pour savoir lesquels, adressez-vous à...MeilleursTaux. Et on termine par le mythe de la pénurie de foncier. Les pros de l'immobilier remercient la la Tribune.
a écrit le 15/11/2012 à 20:07 :
Le problème ne vient pas des taux ni des conditions d'octroi. Qui en période de crise s'endetterait sur 20 ans pour des biens surévalués de 30 à 40 % ?
Réponse de le 15/11/2012 à 21:56 :
Tout a fait d accord
Le taux ne fait pas tout
Les biens sont effectivement surévalues et les acheteurs sont incapables de negocier le prix de vente meme de 2000 ? mais vont faire 15 banques pour avoir 0, 0 5% de moins sur leur credit
La penurie n existe que sur les 3 ou 4 plus grands pôles urbains
Ailleurs elle n existe pas
Réponse de le 15/11/2012 à 22:26 :
30 40 %!!! Avec une augmentation de + de 120 % vous rigolez c'est bien plus que cela. D'ailleurs par endroits la baisse des 30 % a déjà commencé et personne ne s'est encore rué sur les biens en question!!!!
Réponse de le 16/11/2012 à 7:12 :
Cà fait + de 10 ans qu'on nous annonce une baisse des prix qui n'arrive pas, arrêtez de rêver.
Réponse de le 16/11/2012 à 9:24 :
A Ouch
Rappelles toi bien de ce que tu viens de dire (en toute amitié et respect)!!! Moi je me rappelle du temps de la flambée des prix, je parlais de bulle de l'immobilier et de crise qui approchait. Et tout le monde rigolait!!! Les cycles peuvent être longs (surtout pour les gens censés qui attendent gentiment de pouvoir faire leur petit nid douillet!!!) mais cela finit toujours par arriver. C'est comme les crises auxquelles personne ne veut croire!!!
Réponse de le 16/11/2012 à 10:54 :
@boaf , moi aussi je predis qu'un jour il va pleuvoir et qu'un jour je vais mourir, je suis fort n'est ce pas ? Quand au fait ? Je ne sais pas, mais un jour oui cela arrivera .... C'est la difference entre Madame Soleil et des gens qui connaissent leur domaine. Pour info : France +10 millions d'habitants en 12 ans, donnees INSEE a cela ajouter +200.000 nouveaux entrants par an ... Multiplication des familles monoparentales ... A bon entendeur, RDV dans 5 ans =)
Réponse de le 16/11/2012 à 11:26 :
Il faut regarder les courbes du prix de l'immobilier en euros constant sur long terme. La hausse du prix est anormalement longue par rapport aux moyennes historiques, ce qui sous-entend que plus dur sera la chute.
On a trop favorisé l'épargne rentière (Seillier ....) au lieu de l'épargne productif. Dès que la situation va s'inverser, plus dur sera la chute des prix.
Réponse de le 16/11/2012 à 12:43 :
Suis pas devin mais il y a de fortes chances qu'une majorité de ceux qui ne peuvent pas acheter parce que c'est trop cher aujourd'hui ne pourront pas le faire non plus demain une fois que toutes les conditions préalables à un crash de l'immobilier seront réunies ! ( explosion du chômage, crédit crunch, etc... )
Réponse de le 16/11/2012 à 13:04 :
Je pense qu'il n'y a pas de débat pour savoir si l'immobilier va baisser ou pas. Il baisse déjà!!!
Ce n'est pas moi qui le dit mais les divers articles/stats de ces dernieres semaines.
Rien qu'avec -30% de pret en moins (c'est à dire -30% de transaction en moins), on ne peut pas dire que l'offre et la demande soit équilibrée.
Réponse de le 16/11/2012 à 16:17 :

Multiplication des familles monoparentales = libération des grands appartements qui de toute manière sont invendables au prix moyen. Effectivement, les petites surfaces en centre ville resteront chères, mais pas autant qu'aujourd'hui.
Par ailleurs, personne ne conteste que la demande est forte. Mais est-elle pour autant solvable au prix demandé ?
Réponse de le 16/11/2012 à 17:05 :
Cher viking, ok pour que les prix continuent à monter sans relation aucune avec l'évolution des revenus perçus par le petit peuple, mais les planches à billets qui permettent de compenser le différentiel (ben oui, faut bien payer le prix qui monte), je les achète où ? Merci.
Réponse de le 24/11/2012 à 11:46 :
Bonjour

Tout le monde en France souhaite acquérir son logement à n'importe quel prix...tant que c'est maxi 25 ans en moyenne
car c'est on achete pas sa residence principale pour faire de la plue value mais pour se proteger des aléas...de la retraite etc...
en France on est bien protegé avec l'histoire des 33 % d'endettement
c'est comme tout faut rester raisonnable
tu peux manger une cueillere de caviar dans l'année ..succulent...si tu manges 1 kilo tu vomiras !...
la ou je suis une location d'un T4 correct 900 ? * 300 mois (25 ans + l'augmentation annuelle)
euh ben y a pas photo !!!
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je ne sais pas si on voit bien dans le tableau pour resumer. :
pour un surplus de + 100 ? par mois devenir propriétaire , la vie sera plus douce un jour.....
et même très sucrée :o)
tu dors sur un capital....tu peux revendre pour un T3 T2 ? etc....
que du bonheur ! et la liberté....
imaginez avec une petite retraite de 1500 ? un loyer de 1100 ????....alors que dans le cas de la fourmie ca retraite il ne paiera que les charges...
toute critique est bienvenue car je n'ai pas la vérité !!

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Rester locataire Devenir propriétaire
Dépenses courantes : 324.681 ?
Paiement des loyers et charges 324.681 ?

Dépenses courantes : 341.773 ?
Remboursement du crédit
(mensualités de 1.019 ?) 305.652 ?
Charges propriétaire 45.094 ?
Crédit d'impôt intérêts d'emprunt - 8.973 ?
Capital obtenu : 43.335 ?
Apport personnel + rémunération 32.812 ?
Versements mensuels + rémunération 10.523 ?

Capital obtenu : 243.700 ?
Valeur actualisée du bien 243.700 ?
Détail de l'épargne :
Placement à 2,00 % pendant 25 ans :
- versement initial de l'apport personnel
- versement mensuel de 119 ? (100 % de la différence entre la mensualité pour l'achat et le loyer) pendant 25 ans.

Détail du financement de l'opération :
- Crédit de 183 300 ? (valeur du bien + frais d'acquisition - apport personnel) à 4,50 % : 300 mensualités de 1.019 euros pendant 25 ans.
- Apport personnel de 20 000 ?
http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/le-guide-de-l-emprunteur/acheter-ou-louer-son-logement/immobilier-valeur-refuge.html

Le Salam par chez vous :o)
Réponse de le 25/11/2012 à 9:35 :
Une seule rÚgle : acheter sa RP le plus tôt possible. Ne pas attendre d'avoir 40 ni même 35 ans pour le faire.
Le reste n'est que littérature.

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