Immobilier : le viager est un placement souvent rentable... et éthique (si, si ! )

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DR (Crédits : Ossabois)
Gel des pensions, difficultés croissantes des régimes complémentaires : la retraite suscite de plus en plus de questions et d'angoisses. Raison de plus pour anticiper au mieux cette échéance. Investir en viager trouve aujourd'hui de plus en plus d'adeptes. À juste titre, car cet investissement présente de nombreux atouts, pour les vendeurs comme pour les acquéreurs.

De tous les investissements immobiliers, le viager est sans doute celui qui a la moins bonne cote. Et pour cause : on lui reproche d'être fondé sur un aspect peu moral, à savoir la spéculation sur la mort de quelqu'un. Pour mémoire, le viager occupé (qui représente 95% du marché, par opposition au viager libre) permet à un propriétaire d'un certain âge de vendre son bien en récupérant une partie en cash (le bouquet) et une autre partie sous forme d'une rente à vie, calculée dès la cession du bien. Avec, bien évidemment, cet aléa pour l'acheteur : plus le vendeur profitera des bienfaits de la vie, plus le bien immobilier lui coûtera cher. D'où la décote concédée lors de la fixation du prix par rapport à la valeur vénale du bien. Décote qui varie entre 40 et 60%.

Les banques réticentes à prêter pour du viager

S'il n'a pas bonne image pour ces raisons morales, le viager recèle cependant de nombreux avantages pour les deux parties prenantes. Côté investisseur, acheter un bien en viager est un placement de long terme qui correspond parfaitement à la constitution d'une épargne retraite. De fait, en calculant le bon rapport entre le bouquet et les rentes mensuelles, l'acquéreur peut investir dans un actif qui sera bien entretenu (puisque le locataire qui l'occupe n'a pas intérêt à le laisser se dégrader) et qui prend de la valeur avec le temps, et ce alors que les rentes restent fixes (ou presque : elles sont justes indexées au coût de la vie). « Le pari peut certes être risqué si le vendeur vit au-delà des statistiques habituelles, mais le retour sur investissement peut s'avérer très intéressant », soutient ainsi Alexandre Boutin, directeur ingénierie patrimoniale chez Fiducée Gestion privée.
« Il faut considérer le viager comme un produit retraite mais aussi comme un placement éthique, fait également remarquer Hélène Leraitre, expert immobilier Fnaim. Car en recourant à ce type d'investissement, on permet à des personnes âgées de financer leurs vieux jours. On ne spécule pas ici sur la mort du vendeur. On lui permet de toucher une rente à vie, alors qu'ils sont nombreux à toucher des retraites bien modestes, celles-ci risquant en plus aujourd'hui d'être gelées. »Il faut savoir, toutefois, que les banques n'aiment pas financer le système du viager car elles ne sont pas, dans ce cas précis, les premiers prêteurs. Du coup, pour investir dans ce type de bien il faut avoir la trésorerie nécessaire. De même est-il primordial d'anticiper très en amont le versement des rentes, car en cas de non-paiement le vendeur peut annuler la cession en faisant valoir la clause résolutoire, et ce sans verser aucune indemnité...

Acheter « une part » plutôt qu'un bien

« Cet investissement peut être très intéressant comme il peut s'avérer trop onéreux par rapport à la valeur du bien acquis. Pour mutualiser les risques, je conseille de réaliser plusieurs opérations en viager, quitte à se mettre à plusieurs pour y parvenir », recommande de son côté Hervé de La Tour d'Artaise, président de CGPC (Association française des conseils en gestion de patrimoine certifiés).Pour lui, il ne faut pas y consacrer plus de 5% de son patrimoine total. Hélène Leraitre propose pour sa part d'investir dans un fonds d'investissement en viager sous forme d'une SCI dans laquelle l'investisseur place de l'argent bloqué vingt ans et récupère, à terme, le fruit des placements et des plus-values réalisées par le fonds.
« Ce fonds permet aux investisseurs d'acheter une part et non plus un bien dont la valeur est liée à sa libération. Les biens retenus sont situés en Île-de-France, là où se situe l'essentiel du marché du viager pour un montant de 4 millions d'euros au total, la moitié ayant déjà été souscrite depuis un an. »Côté vendeur, le viager présente, là aussi, de réels atouts. Surtout lorsque le propriétaire n'a pas d'héritiers ou de descendants directs, qu'il a du mal à joindre les deux bouts ou qu'il veut, de son vivant, aider ses enfants. De même, cette solution trouve tout son intérêt pour permettre au vendeur de financer les coûts d'une maison de retraite en cas de dépendance.« Cette solution est effectivement pertinente puisqu'en cas de libération du bien de façon anticipée la rente est réévaluée à la hausse », précise Hélène Leraitre. Le calcul de la rente est très variable puisqu'il dépend d'un grand nombre de paramètres. Dont l'âge du vendeur, mais aussi du nombre de personnes vivant dans le bien vendu. On parle ici d'une ou deux têtes, pour un couple. L'idée étant que, en cas du décès de la première personne, le conjoint puisse lui aussi percevoir la rente jusqu'à son décès. Dans ce cas, la rente est moins importante puisque l'acquéreur devra payer plus longtemps. De même est-il possible d'organiser le versement d'une rente pour un enfant handicapé à charge d'un couple ou d'une personne seule et qui n'a pas les moyens, ni physiques ni financiers, de se loger. Et c'est là aussi où le viager est un placement éthique, puisqu'il soulage de façon pérenne des personnes soucieuses d'organiser leur transmission lorsqu'ils ont ce genre de problèmes.

Pour investir via un fonds, il faudra attendre

Reste à trouver le bon compromis, et pour l'acquéreur qui a le souci de faire un bon investissement, et pour le vendeur qui souhaite se constituer un complément de retraite sans léser ses héritiers. Pour ce faire, il est indispensable d'en parler à des professionnels de l'immobilier. Très encadrée, la transaction passe de toute façon devant notaire, de manière justement à ne pas faciliter les escroqueries.
Ceux qui souhaiteraient investir via un fonds, sur le modèle de celui développé par Hélène Leraitre, devront encore attendre un petit moment, l'Autorité des marchés financiers limitant cette possibilité aux seuls investisseurs avertis. Au grand dam des assureurs qui aimeraient bien pouvoir proposer ce type de produits dans leurs contrats d'assurance-vie. Une demande de référencement est en cours, mais on ne sait pas encore quand le gendarme des marchés financiers donnera son quitus.
En attendant, le gel constaté sur les transactions immobilières a également touché le marché du viager, lui aussi en repli, selon les dernières statistiques disponibles auprès des agents immobiliers.

 

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a écrit le 24/05/2017 à 15:40 :
"Pour ce faire, il est indispensable d'en parler à des professionnels de l'immobilier. Très encadrée, la transaction passe de toute façon devant notaire, de manière justement à ne pas faciliter les escroqueries."

Tout à fait d'accord. Même si un vendeur souhaite éviter de passer par un professionnel, il est préférable d'avoir une agence immobilière en intermédiaire.

J'ajouterais le viager libre, qui est une opportunité d'investissement plus interessante que le viager occupé. Le bien peut être habité ou loué.

J'en parle dans mon blog
a écrit le 12/04/2013 à 18:03 :
les fais d'entretiens du Bati sont à la charge du jeune actif qui s'est fait truffé par mamy-ponzi et papyboomer....cherchez bien sur internet et vous verrez que je dis vrai...le babyboomer jouit d'une bien comme un locataire et tous les gros travaux d'entretiens et de renovation sont à votre charge ..... une vrai arnaque ^pour jeune winner pendant que papy et mamy font du golf dans le sud et partent en croisière costa sur son dos.
a écrit le 12/04/2013 à 9:04 :
Vous avez une foncière française Viager & Vie très sécurisé qui peut vous offrir cette solution
a écrit le 12/04/2013 à 9:04 :
Vous avez une foncière française Viager & Vie très sécurisé qui peut vous offrir cette solution
a écrit le 10/04/2013 à 23:13 :
Le viager ? Une affaire en or, faites-moi confiaaaaaaance ! (A lire avec la voix de Michel Galabru). Plus sérieusement, à éviter totalement sauf à connaître personnellement le cancérologue/cardiologue/médecin personnel du vendeur...et à espérer que ce dernier soit compétent !
Aujourd'hui, il est impossible, sauf état maladie graveen phase terminale, de déterminer l'espérance de vie d'une personne âgée de 80 ans et moins, à 10 ans près.
a écrit le 10/04/2013 à 19:28 :
Le viager n?est connu du grand public que comme étant un moyen de paiement d?un bien immobilier, moyen qui a toujours souffert d?une image de marque relativement négative puisqu?on l?assimile à la « bonne affaire » que ferait l?acheteur débit-rentier en spéculant sur le décès du vendeur crédit-rentier.
La vente en viager est avant tout un contrat dit « aléatoire » qui relève d?un risque de perte ou d?une chance de gain ( CC art 1104).

Lorsque la vente porte sur un bien immobilier, le prix ne doit pas être stipulé à l?acte ex abrupto puis converti en bouquet + rente pour ne pas risquer la « rescision de la vente » prévue à l?article 1674 du CC. L?acte doit préciser que le bien sera vendu moyennant le paiement d?un bouquet (qui n?a RIEN d?obligatoire ) et d?une rente viagère librement définie et indexée par les parties ; l?aléa est ainsi indiscutable sauf à ce que la rente soit si faible eu égard à la durée durant laquelle elle va être versée que le prix ne puisse apparaître comme dérisoire.
Le paiement résultant du versement d?une rente viagère, l?acte va donc s?appuyer sur les articles 1968 à 1983 du Code Civil Titre XII Des contrats aléatoires Chapitre II Du contrat de rente viagère. Nombre des ces articles n?étant pas d?ordre public, les parties pourront y déroger afin d?adapter l?acte authentique à leurs exigences respectives sachant que l?équilibre global du contrat doit être respecté.

Cela posé :
- le principal inconvénient du viager classique tient à la relation « one to one » des protagonistes dans laquelle le débit-rentier acheteur porte seul le risque de l?aléa.
- le deuxième GROS désavantage du viager classique tient à ce que le Vendeur Crédit-rentier se réserve souvent un Droit d?USUFRUIT cessible et saisissable et non un simple Droit d?Usage et d?Habitation incessible et insaisissable.
- le troisième point négatif du « viager classique » tient aux sûretés amenées par les protagonistes et à leur mise en application. Je veux parler ici du « privilège de vendeur » (CC art 2103-1) et de la « clause résolutoire » venant déroger à l?article 1978 du CC.

Il est évident que la rédaction de l?acte doit être d?une précision chirurgicale afin de ne pas donner lieu à interprétation ou contestation ; la clause résolutoire doit ainsi être expressément stipulée de « plein droit ».

Si le viager est appelé à se développer pour tout un tas de raisons, il est évident que la vente en « one to one » est toujours très délicate et que les solutions intelligentes de « fonds viager immobilier occupé » sont à mon sens LA solution d?avenir qui va notamment permettre :
- De sécuriser les souscripteurs acheteurs par la mutualisation de l?aléa sur un ensemble de crédit-rentiers
- De sécuriser les vendeurs par les provisions sur rentes effectuées lors des souscriptions.

Il est cependant à signaler que l?acte j?insiste encore doit être irréprochable.

Enfin le fonds n?achètera que des biens en Pleine Propriété grevées d?un simple DUH (Droit d?Usage et d?Habitation), DUH qui sera abandonné lors du départ du crédit-rentier que ce départ corresponde à un décès ou à l?entrée en maison de retraite par exemple. Dans ce dernier cas la rente viagère sera augmentée au profit du crédit-rentier et l?immeuble sera revendu par le fonds au profit des débit-rentiers.
Ce faisant on évite totalement le syndrome « jeanne calment ». Le concept est simple mais la mise en pratique est très délicate.

L?objet d?un tel « fonds viager immobilier occupé » est clairement d?enchaîner des opérations de marchands de biens pour accroître le patrimoine global du fonds tout en assurant le paiement des rentes viagères.
De tels fonds existent et sont très appréciés par tous les intervenants : vendeurs crédit-rentiers et souscripteurs débit-rentiers.
C?est à n?en pas douter, preuves à l?appui puisque je le pratique au quotidien, "LA solution" d?aujourd?hui en terme de viager immobilier et a fortiori celle de demain !

Meilleures salutations à toutes et tous.

Jean-Pierre ASTRUC / CGP
a écrit le 10/04/2013 à 10:59 :
Difficile à faire quand vous avez des enfants qui vont vous en vouloir. Quand le débit rentier ne paie plus après 3, 4 mois de relance par la crédit rentier, comment AU NIVEAU de la Justice s'applique rééllement la CLAUSE RESOLUTOIRE ? En ex : pour ne plus payer invoquent 1 divorce, 1 perte d'emploi, etc, d'où comment alors est traitée la Clause résolutoire ?
a écrit le 09/04/2013 à 23:25 :
Bonjour,

Merci pour cet article qui résume assez bien l'investissement viager que je présente sur mon blog.
a écrit le 09/04/2013 à 18:28 :
Et je me demande si les propriétaires qui vendent en viager s'occupent bien par la suite de l'entretien de leur bien...
Réponse de le 09/04/2013 à 23:24 :
Ne vous le demandez plus !la réponse est "oui "..pour la raison très simple que les travaux incombent au débit rentier ,de même que les taxes etc..
a écrit le 09/04/2013 à 11:33 :
c'est un truc a enclancher a 25 ans, avez vous vu le film "le viager" ?
Réponse de le 09/04/2013 à 14:14 :
excellent film !!! :)
Réponse de le 09/04/2013 à 14:50 :
non, par contre j'ai vu jeanne calmant et son notaire qui a fait du viager et il est dcd avant elle si je me souviens bien lol.
Réponse de le 18/04/2013 à 13:40 :
Et ou on peut trouver la statistique combien est le total de ventes en viager en 2012? qui connait aidez-moi svp!

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