Mathias Thépot
Dans une économie de marché parfaitement huilée, une baisse des transactions immobilières devrait théoriquement être suivie d?une baisse des prix. Pourtant, cet ajustement n?a absolument pas lieu en France.
Dans le neuf, les prix des appartements ont baissé de seulement 1,3% au premier trimestre 2013 par rapport au même trimestre en 2012, et de 7,3% pour les maisons individuelles. Ce, alors que les logements disponibles à la commercialisation ont crû de 18% sur la même période à près de 100.000 logements.
Le prix de revient des promoteurs ne baisse pas
Emmanuel Ducasse, directeur des études du Crédit Foncier Immobilier, explique cette anomalie par plusieurs facteurs affectant l?équilibre économique des opérations, et obligant les promoteurs à vendre à des prix élevés.
M.Ducasse ne constate d?abord aucune baisse du prix du foncier. Celle-ci pourrait pourtant se produire si les promoteurs abandonnaient davantage d'opérations ou négociaient plus durement leurs conditions d'achat.
Le poids du foncier dans les zones les plus tendues peut aujourd'hui atteindre 50% du prix de revient.
La modification par le nouveau gouvernement de l?article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) qui fait passer de 20 à 25% la part minimum de logements sociaux par ville renchérit également, au sens d?Emmanuel Ducasse, les prix du secteur non social. "Etant donné que les promoteurs vendent aux bailleurs sociaux 25% de leur production à un niveau inférieur à leur prix de revient, ils se rattrapent sur la partie non sociale", explique-t-il.
La nouvelle réglementation thermique 2012, les normes accessibilité handicapés, et le renchérissement des coûts de construction dans le logement collectif (main d??uvre et matériaux), sont également des éléments qui empêchent les prix de ventes de diminuer.
Dans l'ancien, les prix stagnent, mais les transactions chutent
Dans l?ancien, le paradoxe est encore plus marqué. Alors que les transactions ont chuté de 805.000 à 709.000 en 2012, le Crédit Foncier Immobilier n?en prévoit que 630.000 en 2013. Mais pendant ce temps là, les prix au premier trimestre 2013 se sont stabilisés par rapport au premier trimestre 2012 sur tout le territoire : stables à Paris, ils ont très légèrement reculé en petite et en grande couronne (entre 0,7 et 1,2%) et ont même crû un peu en province.
Acheteurs et vendeurs dans l'expectative
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L?atonie du marché est la conséquence des positions figées des acheteurs et des vendeurs. Ces derniers souhaitent vendre au bon prix pour racheter ensuite, alors que les acheteurs attendent la bonne affaire...
La qualité et l?emplacement du bien sont désormais deux caractéristiques prépondérantes à la détermination du prix de la transaction. Un logement bien placé et sans défaut verra quoiqu?il arrive son prix croître, contrairement à un bien isolé en périphérie et de mauvaise qualité.
En fait "si l?offre est inadaptée à la demande, les négociations sont difficiles sur les prix et les cessions se dénouent plus difficilement", indique Emmanuel Ducasse. "Ce qui augmente les délais et les marges de négociation", ajoute-t-il.
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Mathias Thépot
