Projet Duflot : qu'est-ce que l'encadrement va changer pour votre loyer ?

 |   |  668  mots
Copyright Reuters
Copyright Reuters
Cécile Duflot prévoit d'encadrer les loyers dans le projet de loi qu'elle a présenté récemment en conseil des ministres. Son dispositif concernera uniquement les zones tendues. A partir du simulateur construit avec les données de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Alop) par le site Mediapart, la Tribune a testé quatre profils types de locataires parisiens qui pourraient voir leur loyer baisser.

Quelle sera l'ampleur de l'encadrement des loyers intégré au projet de loi de Cécile Duflot ? Selon la ministre, grâce à ce dispositif, 26,5% des loyers seront en passe d'être revus à la baisse dans les zones tendues. La Tribune a voulu faire le test pour quatre profils types de locataires franciliens - seules les données de l'agglomération parisienne sont pour l'instant disponibles -, en s'appuyant sur le simulateur construit avec les données de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) par le site Mediapart. Verdict.

L'étudiant célibataire pourra gagner plus de 150 euros par mois

Direction le 18e arrondissement de Paris, quartier très prisé des touristes mais également de la jeunesse estudiantine. Quand la loi sera appliquée, l'étudiant qui loue son studio de 22 mètres carrés à 800 euros par mois pourra renégocier son loyer avec son propriétaire actuel. D'après le simulateur, son loyer est en effet supérieur de plus de 20% au loyer médian du quartier défini par l'Olap. En réalité il l'est même de...45%!

Si le propriétaire refuse d'abaisser le loyer, une commission de concertation tentera de trouver un arrangement. Mais si le désaccord persiste, le dernier mot reviendra alors au juge. Quoi qu'il en soit, le locataire suivant pourra bénéficier d'un loyer inférieur puisque le propriétaire ne pourra pas dépasser le loyer médian de plus de 20%. Ce studio au pied de la butte Montmartre se louera ainsi à 633 euros par mois maximum, soit 167 euros de moins qu'actuellement.

Le couple sans enfant gagnera beaucoup

Descendons un peu dans l'est parisien. Un couple de jeunes trentenaires qui s'installent ensemble se tourne en général vers un quartier à la fois vivant et central, comme le 11e arrondissement de la capitale. Prenons l'exemple d'un couple sans enfant, qui loue un deux pièces de 35 mètres carrés, à deux pas de la place de la République, et qui paye actuellement 1.100 euros de loyer par mois. Avec l'encadrement de la loi Duflot, il ne paiera plus que 861 euros, soit une baisse de 239 euros par mois. Le loyer médian pour un T2 dans cet arrondissement est en effet de 21,4 euros le mètre carré, ce qui est inférieur de 47% au loyer que paye le couple actuellement (31,4 euros).

Le couple avec un enfant y gagne encore

Cap vers le sud. A l'annonce de l'arrivée d'un heureux événement, un couple cherche souvent à louer plus grand. Voire à changer de quartier. Prenons le cas d'un couple qui aurait opté pour l'un des arrondissements résidentiels de la capitale, le 15ème. Dans quelques semaines, la location d'un trois pièces de 60 mètres carrés passera de 1.500 euros à 1.380 euros par mois dans cet arrondissement où le prix médian pour un T3 est de 20 euros le mètre carré.

Même délocalisée en banlieue proche, la famille pourra y gagner...

Enfin, les familles qui s'agrandissent encore préfèrent souvent partir en banlieue pour gagner en surface et en terrain. Un couple avec deux enfants qui loue une maison de 100 mètres carrés pour 1.600 euros par mois à Neuilly-Plaisance (à ne pas confondre avec Neuilly-sur-Seine) par exemple, économisera 174 euros. Son loyer ne coûtera "plus que" 1.426 euros après le vote de la loi.

...sauf exception

Autre exemple: Noisy-le-Sec, où le moyer médian est de 12,4 euros le mètre carré pour ce type de bien (4 pièces ou plus), soit exactement le même qu'à Neuilly-Plaisance. La famille de cinq personnes qui loue une maison de quatre pièces de 120 mètres carrés pour 1.200 euros ne sera pas favorisée par la loi. Et pour cause, le loyer maximal y est de 1.711 euros. Autrement dit, cette famille actuelle paye un loyer... déjà inférieur de 19% au loyer médian de cette zone. 

Pour aller plus loin: Encadrement des loyers: dépasser les querelles de chapelle

 >> Loi Duflot: quel impact sur les loyers? 

 

Réagir

Votre email ne sera pas affiché publiquement
Tous les champs sont obligatoires

Commentaires
a écrit le 31/07/2013 à 17:39 :
Que de commentaires négatifs!
Cet encadrement lève de nombreuses questions : comment les zones seront délimitées pour tenir compte des quartiers plus ou moins huppés, comment les différences (nombre de pièces, étage) seront pris en compte, etc.
Néanmoins, cet encadrement n'impactera que peu de propriétaires. En effet, la plupart des propriétaires le sont depuis belle lurette, ils ont à l'époque évalué le rendement de leur investissement sur la base du prix de l'époque et des loyers attendus de l'époque. Il y a fort à parier que les loyers qu'ils touchent aujourd'hui sont bien supérieurs à ceux de l'époque et même si ils ont rabotés, resteront supérieurs aux niveaux de l'époque (même réévalués de l'inflation). Donc la rentabilité du projet n'est pas remise en cause. J'ajoute que s'ils vendent leur bien ils en tireront une plus value qu'ils n'auraient jamais espérés à l'époque et qui les met à l'abri du besoin.
Les seuls impactés seront les récents investissements effectués à prix d'or et qui tablaient sur des loyers très élevés. Tanpis pour eux, la pierre n'est pas une valeur sans risque
a écrit le 28/07/2013 à 12:49 :
J'ai du mal a comprendre que aucun journaliste ne fasse preuve d'un peu de pertinence pour dénoncer la spoliation de la propriété privé organiser par Madame Duflot.
Attention prochaine étape, les camps de travail pour les contestataires ....
a écrit le 24/07/2013 à 11:14 :
L'état est incapable de construire suffisament de HLM, incapable de purger les HLM des 25% de personnes qui ont de trés bon revenus, alors il tape sur le privé comme d'hab, c'est tellement facile.
Faute de rentabilité les nouveaux investisseurs vont se tirer, les anciens resteront car ils ont acheté leurs biens à bas prix. Conséquence baisse des pris, les locataires qui ont les moyens pourront acheté, mais il y aura moins de bien à la location, donc l'état devra fournir plus de HLM.
a écrit le 10/07/2013 à 22:48 :
Je m'étonne que personne ici (et l'on compte tout de même des avis bien argumentés) ne pointe du doigt le fait que cette loi est tout simplement inapplicable dans la pratique. Je passe outre le bien-fondé de la loi qu'il appartient à chacun d'apprécier. Juste : que l'idée soit bonne ou mauvaise, elle n'est pas faisable. C'est trop lourd, trop aléatoire, trop compliqué.
a écrit le 10/07/2013 à 19:50 :
Impressionnant : en tant que cadre sup en CDI célibataire éco-responsable et ayant toujours payé mes loyers (vous allez dire bobo, je vais dire aussi locataire de rêve), je vais donc pouvoir soit :
* enfin pouvoir louer un petit T1 intra-muros, ou
* si les propriétaires bailleurs se débarrassent de leur bien à bas prix, habiter un appartement dont je serai propriétaire ?

Non. Attendez que je me pince. Tout ça me semble tellement impossible, je doute que ça passe.
a écrit le 10/07/2013 à 13:59 :
et les salariés célibataires n'existent pas?!
Réponse de le 10/07/2013 à 14:52 :
Et non, même si d'après l'INSEE les célibataires représentent 51% de la population de Paris (chiffre de janvier 2013), non, nous n'existons pas...
a écrit le 10/07/2013 à 13:53 :
Donc dans le 18ème le loyer médian sera le même à la Goutte d'or et au sommet de la butte Montmartre?
a écrit le 10/07/2013 à 13:37 :
Je suis surprise par les commentaires de certains généreux esprits qui aiment se mettre à la place des propriétaires, qui compatissent avec les frais élevés de rénovation, d'entretien, les impôts locaux et tout ce qui plombe leur porte-monnaie.
J'aimerai savoir alors comment font les propriétaires des villes comme lyon ou marseille qui mettent en location un studio à 500 euros au lieux de 700 (voir 800) à Paris. Sont-ils si généreux qu'ils préfèrent être déficitaire et faire profiter les pauvres étudiants sans le sous? Non, je crois que ça reste toujours rentable. Et les impôts locaux ne sont pas beaucoup plus élevés à Paris que dans les autres grandes villes françaises.
La différence? Il y a tellement de demande à Paris que les propriétaires sont roi, et trouvent ça normal de se faire un maximum de bénéfice en louant un studio de 15m à un étudiant qui n'a d'autre choix que d'accepter.

Et pour ceux qui ont la bonne idée de dire qu'il faudrait que le loyer médian soit calculé à Paris par arrondissement, relisez (au moins) l'article!
Réponse de le 10/07/2013 à 16:04 :
Et tu penses pas au prix d'achat de l'appartement ?? A marseille ou à Lyon le prix de l'achat au m² n'est pas le même, tout se répercute ... Et pour ton information, le rendement à Marseille est de 6%-8% contre 1%-2% sur Paris. Par conséquent, c'est plutot les Marseillais qui font payer plus les étudiants que les propriétaires parisien.s..
Réponse de le 10/07/2013 à 16:40 :
Et comment faire quand l'appartement / l'immeuble / la rue vaut plus que le prix médian de l'arrondissement? Le 11 pour le prendre comme exemple couvre une partie très populaire et une partie plus petite qui est plus bourgeoise. Devinez qui va trinquer? Les propriétaires de la partie plus bourgeoise qui ont acheté à des prix bien plus élevés mais devront louer au même prix qu'un immeuble dans un quartier très populaire.
Quant aux prix des appartements eux même, un 50m2 à l'achat à Marseille 4 coûte 174 000 Euros, le même à Paris 11 coûte 440 000 Euros. Faites le calcul.
Réponse de le 10/07/2013 à 17:11 :
ca s'appelle le nivellement par le bas... c'est ce que la france fait de mieux.....
a écrit le 10/07/2013 à 12:19 :
C'est là une mesure qui se voulait inévitable ! Les loyers ne cessent de grimper (cf. http://www.lavieimmo.com/prix-des-villes/classement/ où l'on voit les loyers de toutes les villes, regardes donc Paris !)
Les étudiants, premiers visés par le fonds de la réforme ALUR ne peuvent pas nécessairement joindre les deux bouts !
Qu'il s'agisse d'étudiants ou pas, on ne peut d'un côté imposer toujours plus de garanties, imposer un loyer et des coûts importants et de l'autre avoir un marché du travail en berne, avec des salaires qui sont gelés !
a écrit le 10/07/2013 à 11:21 :
Le loyer médian, c débile. L'état du bien, des parties communes, les charges.. Y'a tellement de paramètres !
L'enfer pavé de "bonnes" intentions.
a écrit le 10/07/2013 à 10:57 :
Que d anneries ecrite ici, deja petit rappel l Allemagne, du moins les landers encadrent deja les loyers la bas.... Et le prix moyen de l immobilier y est bien moins eleve qu en France.
neanmoins plusieurs points sont a soulever: Proprio et locataires ont tous leur "responsabilité" les uns n ont effectivement pas le droit de demander 2 voir 3 mois de cautions, louer des cagibis, ne pas declarer ces revenus locatifs.... mais de l autre côtés certains locataires profitent un peu trop du systeme pour ne pas ou mal payer leur loyer! Et la vous etes tous responsable du niveaux de prix immo et des loyers! Il faut cesser de proteger autant les mauvais payeurs, avec possibilite de les expulser bien plus facilement et de l autre en contre partie baisser drastiquement le niveaux des prix! Ils faut faire la chasse aux locataire qui occupent induement des HLM et logement sociaux, en renforcant les controles (C est pas compliquer suffit de rapprocher declaration d impots/caf et si ca depasse le niveau de ressource pour occuper un HLM bas tu laisse 6 mois pour quitter le dit logement), il faut construire des logements etudiants en consequence pour "libererer" une partie du parc pour les actif (comme dans les pays du nord)..... Mais ca, cela demande du courage politique......
a écrit le 09/07/2013 à 23:27 :
C'est gentil, ça part de plein de bonnes intentions mais qui peut vraiment penser que ça peut fonctionner et surtout atteindre l'objectif louable (jeu de mot :-) ) d'améliorer le pouvoir d'achat des gens :
1) un loyers médian !!! calculé comment ? par qui ? -> vue sur les WC de Mme Michu n'est pas égal à vue sur la tour Eiffel
2) Une commission de concertation !!!??? tenue par qui ? payée par qui ? qui répond sous quel délai ? quelles sont les sanctions ? oup pardon !!! C'est marqué voir point 3
3) Devant le juge !!! Mais fichtre, diantre ...excusez-moi , mais elle n'a que ça a faire la justice de s'occuper
de Mr Dupont qui refuse de baisser son loyers de 50? alors que dans le même temps des accusés (coupables ou innocents) attendent des années avant d'être jugés pour des faits autrement plus grave.

On peut multiplier les exemples à foison mais :
- idée charitable -> certes
- applicable -> pas le moins du monde.Rajouter encore des couches administratives , des contraintes , charger la justice, couper les cheveux en 5
les gens feront comme avant sans se soucier de cette mesurette : Hadopi si tu nous entends , spéciale dédicace!

Conclusion : Un sparadrap froissé apposé sur une fracture ouverte du tibia
a écrit le 09/07/2013 à 8:06 :
Les loyers baissent alors leur blocage ne changera pas grand chose a part peut etre precipiter la chute de tel ou tel marche du a des evaluations de loyers median a la hauteur de cette loi "au pifometre"
a écrit le 08/07/2013 à 19:58 :
Si cette loi absurde est votée, on devra louer un appartement au dernier étage avec ascenseur au trocadéro au prix d'un rez de chaussée sur cour porte de saint cloud ; c'est dire proposer une berline allemande au prix d'une voiture coréenne
a écrit le 08/07/2013 à 18:06 :
Personnellement, si la loi passe, je ferai signer avec le bail un engagement du locataire à ne pas demander d'abaissement de loyer.
Cette loi ne vaut que si les quartiers définis correspondent à la réalité du marché local, ce que je doute de la part de ce gouvernement
Réponse de le 08/07/2013 à 18:34 :
Et votre clause sera déclarée illégale.Voila voila...
Réponse de le 08/07/2013 à 19:23 :
Plutôt vendre cher monsieur. En plus, malheureusement cette loi ne va pas suffisamment loin en augmentant massivement les impôts sur les biens immobiliers proportionnellement avec leur valeur.
Réponse de le 08/07/2013 à 22:40 :
Ca me fait penser aux propriétaires qui demandent 2 mois de cautions. J'ai eu le cas, j'ai dit oui oui voici les 2 mois de cautions et après mon installation, j'ai envoyé une lettre recommandé en lui indiquant que c'était illégale du coup, j'ai payé le mois suivant après. Le propriétaire n'a rien pu dire. Et ca sera pareil pour abaisser le loyer. Un proprietaire ne pourra jamais deposé une plainte au risque que ca lui retourne contre lui.
Réponse de le 09/07/2013 à 1:56 :
Il y a bien pire, du style, "vous devez déclarer vos amis de passage", "je dois pouvoir entrer", etc. Toutes ces clauses illégales sont réputées non écrites. Pour ceux qui s'en étonne : Le déséquilibre entre l'offre et la demande ne permet pas tout et n'importe quoi.
Réponse de le 09/07/2013 à 22:17 :
Ce type de raisonnement est purement inadmissible et est bien une des causes du montant indécent des loyers parisiens. C'est ce genre de comportement qui pourrit littéralement notre société. Un bien aussi important qu'un logement ne devrait même pas pouvoir revenir à des personnes ayant ce genre de réflexe empreint d'un égoïsme et d'une toute-puissance inouïs.
Réponse de le 10/07/2013 à 17:17 :
la verite c'est qu'a force de les dégouter les propriétaires il n'acheteront plus les biens, une partie du marché changera de main, et ce ne sera pas en votre faveur malheureusement...Ces biens seront vendus a propriétaire de Dubai, HK ou même de Libye (comme c'est le cas actuellement) qui n'ont rien à faire de votre loyer de 800 ou meme 8000 euros. ca s'appellera un pied a terre et ils viendront 3 semaines par an.

Qui se fait "mettre" à votre avis ?
a écrit le 08/07/2013 à 17:35 :
Je viens de regarder le loyer médian de Strasbourg , il est ridiculement bas. Pour les quartiers les plus cher et les petites surfaces dont le prix d'achat du m2 est important, cela ne vaudra pas le coup de le louer. Il faut comparer ce qui est comparable. Donner un prix médian pour une ville qui a des quartiers huppés comme des quarties plus populaires, cela ne rime à rien. Faut donner un prix médian par quartier et non par ville comme c'est fait à Paris. Si on enlève les charges de copropriétés, le reste du prêt à rembourser, les impots sur le revenus. L'immobilier ne vaut plus le coup. C'est donner un coup de frein. C'est plus une nouvelle politique d'aménagement du territoire qui est a revoir avec des zones résidentielles plus accessibles en moyen de transport en commun et plus rapidement et décentraliser les entreprises en province pour désengorger Paris.
a écrit le 08/07/2013 à 16:24 :
Bientot: Vente massive de bien d'investisseur. Dejà que la location n'est plus rentable si bien sur vous n'avez pas acheté il y a 10 ans!
Gros krach immobilier à venir: augmentation de l'offre et surtout à ces prix autant rester locataire!
Vendez vite!!!
a écrit le 08/07/2013 à 16:22 :
Pour les petits logements, il faudra cesser de les louer car les coûts d'entretient et de remise à neuf, charges, impôts et taxes sont très importants par rapport au loyer. Les propriétaires ne pourront pas attendre des années avant de rentabiliser les travaux type peinture...
a écrit le 08/07/2013 à 16:04 :
J arrete d entretenir. Je vais attendre la prochaine loi qui permetra de refaire le bien a bon compte pour permettre aux locataires d avoir un bien descent
a écrit le 08/07/2013 à 16:02 :
Vous oubliez un scénario : avec une rentabilité nulle et des contraintes sans fin, un bien que le montant du loyer ne pourra plus rembourser, le propriétaire mettra en vente son bien et l'offre de location va se réduire comme peau de chagrin.
Pour investir dans l'immobilier locatif aujourd'hui, il faut être soit idiot, soit désespéré.
Réponse de le 08/07/2013 à 16:26 :
"le propriétaire mettra en vente son bien" c'est aussi mon raisonnement. L'offre de location va se réduire pendant l'ajustement des prix de l'immo à la baisse. Après, cela reviendra à la normale puisque les prix auront baissé.
Réponse de le 08/07/2013 à 16:33 :
La défunte RDA a connu la banane 'Ulbricht'; la France, en passe de passer "l'arme à gauche", connaitra bientot les logements locatifs 'Duflot' : tous deux bon marché, de piètre qualité, et, surtout, introuvables....
Réponse de le 08/07/2013 à 17:14 :
La rentabilité locative reviendra avec la baisse des prix à l'achat provoquée par l'afflux à la vente de biens locatifs peu ou pas rentables.
Réponse de le 08/07/2013 à 18:16 :
Il est loin d être certain qu il y est afflux de biens sur le marché ; beaucoup feront comme moi et attendront s ils n ont pas des charges trop élevés . La pierre c est comme l or ( placement sécurité ( et j invite tout le monde a regarder les courbes or /CAC40/ immobilier depuis 30 ans.Je rappelle que le CAC etait à 6900 il y a 13 ans et 3800 aujourd hui; la baisse des prix sera comme en 93 largement compensée par une hausse d ici 10 ans.
Réponse de le 08/07/2013 à 18:16 :
Il est loin d être certain qu il y est afflux de biens sur le marché ; beaucoup feront comme moi et attendront s ils n ont pas des charges trop élevés . La pierre c est comme l or ( placement sécurité ( et j invite tout le monde a regarder les courbes or /CAC40/ immobilier depuis 30 ans.Je rappelle que le CAC etait à 6900 il y a 13 ans et 3800 aujourd hui; la baisse des prix sera comme en 93 largement compensée par une hausse d ici 10 ans.
Réponse de le 08/07/2013 à 21:23 :
Je ne comprendrai jamais les gens qui préfèrent toucher 0 plutôt que quelque chose, de plus en offrant un service utile et bénéfique à la société : la location d'un logement. Heureusement, si ce n'est le bon sens, le durcissement probable de la taxe sur les logements vacants vous fera changer d'avis.
Réponse de le 08/07/2013 à 22:31 :
1) vous oubliez le risque ( dégradations etc ..) 2 ) je ne suis pas un office de hlm a rendre service a la société par contre je paye beaucoup d impôts pour que notre petite russie subsiste 3) la taxe sur logement vaquant concerne très peu les particuliers : il suffit par ex de le meubler ou de le mettre en vente sans vouloir vendre ( prix au dessus du marché); il faudra que la gestapo bolchévique trouve effectivement autre chose .
Réponse de le 08/07/2013 à 23:07 :
J ajoute : ces lois ( encadrement loyer + GLU qui est en fait un nouvel impôt ) vont stopper totalement l investissement privé .La SEULE question est de savoir ou en est mme Duflot avec ses 500 000 logements promis .
Réponse de le 09/07/2013 à 1:54 :
Bien, observez donc le cours de l'or...
Réponse de le 09/07/2013 à 13:01 :
Voilà qui dénote d'une belle mentalité. Puisque je ne peux pas gagner autant que je le voudrais, je préfère ne rien gagner mais faire ch*er. Vous paierez au moins toujours la taxe foncière, et si vous meublez, la taxe d'habitation, ce qui devrait rendre la rétention du logement pas si transparente que ça.
PS : les "office de HLM", "gestapo" et autre "bolchévique" ne rendent pas votre discours plus intelligible et pertinent.
Réponse de le 09/07/2013 à 22:19 :
Un bien aussi important qu'un logement ne devrait jamais revenir à des personnes telles que vous.
Réponse de le 10/07/2013 à 0:16 :
Il faudrait également dénoncer au fisc tous ces propriétaires qui profitent des locataires en empochant des loyers élevés et qui ensuite ne les déclarent pas au fisc. J'appelle tous ceux qui sont dans ce cas à envoyer un courrier aux impôts pour que les propriétaires malhonêtes et profiteurs, soient sanctionnés par une amende qui va leur effacer leur sourire quand ils empochent le pastole chaque fin de mois...
Réponse de le 10/07/2013 à 9:47 :
Tu n'as qu'à acheter plutôt que de louer à ces sales proprietaires de droite ?
Réponse de le 10/07/2013 à 13:18 :
acheter...acheter...dans 5 ou 10 ans, quand le pays sera un gigantesque bidonville, et que la "pierre" ne vaudra pas plus qu'un tas de sable...
Réponse de le 10/07/2013 à 21:00 :
Il était temps d'avoir des lois de ce genre et j'espère qu'elles seront bien appliquées !

Aux propriétaires qui louent : J'ai loué 03 appartements depuis ma majorité, et À CHAQUE FOIS, les proprios en ont profité, ont essayé de me faire payer des réparations que je ne devais pas payer (ce n'est pas à moi de changer le ballon d'eau chaude qui est usé et perçé, garder la caution sans raison car pas de dégradation de l'appartement, j'en passe et des meilleures).
Faut arrêter de raconter n'importe quoi et de jouer les pauvres.
Ca suffit.
Et l'exemple des mauvais payeurs, y'a peut-être 01% de mauvais payeurs sur tous les locataires du pays, donc faut arrêter ! C'est au cas particulier, et ça donne pas le droit aux proprios de faire n'importe quoi avec tout le monde et de faire leur propre loi.

Les prix sur Paris sont carrément ABUSIFS ! Tellement abusifs que les gens ne peuvent même pas s'y installer. Ce qui est scandaleux. Les jeunes qui veulent trouver du travail et s'installer dans la ville où il y'a du travail pour eux, ne peuvent même pas. C'est le monde à l'envers.

Merci pour votre commentaire. Il sera visible prochainement sous réserve de validation.

 a le à :