Ce mardi 10 septembre, le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) de la ministre Cécile Duflot va être examiné à l'Assemblée nationale. Parmi les articles qui seront débattus, celui sur la Garantie universelle des loyers (GUL), ainsi que celui l'encadrement des loyers sont particulièrement clivant. Sur ces sujets, la ministre du Logement a fait l'objet d'attaques répétées ces dernières semaines des professionnels de l'immobilier. Les deux mesures devraient à présent faire l'objet de multiples tentatives d'amendements de l'opposition qui devrait sans surprise voter massivement contre. "La GUL et l'encadrement des loyers sont des marqueurs de gauche", assume un conseiller proche de la ministre du Logement
"Le Parlement ne votera pas un chèque en blanc"
Concernant la GUL qui sera mise en place le 1er janvier 2016, un principe de base a été acté le 25 juillet dernier par la Commission des affaires économiques de l'Assemblée : le mécanisme sera une garantie publique, n'en déplaise aux assureurs. Cette "sécurité sociale du logement", censée couvrir l'intégralité des propriétaires et des locataires du parc privé (6,5 millions de logements) en cas d'impayés, prendra la forme d'une taxe qui sera introduite dans le projet de loi de finances 2015, et dont le pourcentage n'est pas encore déterminé.
Le gouvernement vise un taux inférieur à 2% qui sera pris en charge équitablement entre le locataire et le propriétaire, ce qui permettrait selon le ministère de faire rentrer 700 millions d'euros dans les caisses de l'État pour financer les impayés. Mais ce chiffre est contesté par les assureurs spécialistes du secteur. L'entourage de Cécile Duflot assure que ces prévisions seront affinées pour que le Parlement vote en connaissance de cause. "Nous ne ferons pas voter un chèque en blanc au Parlement", assure un conseiller de la ministre.
La GUL nécessitera la création d'une agence publique chargée d'indemniser les propriétaires, et qui travaillera main dans la main avec le trésor public. L'autorité centrale délèguera l'accompagnement social lié aux impayés et la gestion des sinistres à des associations implantées localement et à des assureurs privés qui devront remplir un cahier des charges précis.
L'encadrement des loyers cible 70% du parc privé
Autre mesure phare présentée par Cécile Duflot au Parlement, l'encadrement des loyers était une promesse de campagne de François Hollande. Mais ce dispositif est loin de faire consensus entre locataires et propriétaires. Si la loi est adoptée sans accroc, l'encadrement sera mis en place dans 19 agglomérations de plus de 50.000 habitants dès juin 2014. A terme, 28 agglomérations sont visées.
Les métropoles seront en fait dotées d'observatoires locaux des loyers, chargés d'établir des statistiques sur le niveau des loyers pratiqués, par surface et par quartier. A partir de ces données, un plafond sera fixé chaque année par les préfets, qui ne pourra pas dépasser 20% du loyer médian de référence. Tous les loyers situés au-dessus de ce niveau auront vocation à être abaissés pour être ramenés dans la fourchette de fixation libre des loyers. Pour plus de clarté vis-à-vis du locataire, le loyer maximum autorisé sera indiqué sur le bail. Concrètement, en région parisienne, ce mécanisme devrait entraîner la baisse de 25% des loyers.
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