Immobilier : les mesures Duflot seront-elles applicables ?

Les deux principales dispositions du projet de loi de la ministre du Logement, Cécile Duflot, visant à garantir et à encadrer les loyers, rencontreront plusieurs obstacles dans leur mise en oeuvre.
Mathias Thépot
La ministre du Logement, Cécile Duflot, s'est attirée les foudres de bon nombre de professionnels de l'immobilier
La ministre du Logement, Cécile Duflot, s'est attirée les foudres de bon nombre de professionnels de l'immobilier (Crédits : (c) Copyright Thomson Reuters 2011. Check for restrictions at: http://about.reuters.com/fulllegal.asp)

En intégrant dans sa loi deux mesures particulièrement impopulaires dans un camp qui dépasse largement celui des libéraux purs et durs, la ministre du Logement, Cécile Duflot s'est attirée les foudres des professionnels de l'immobilier.

Ce mardi, l'Assemblée nationale a voté en première lecture le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) sans modifier les fondamentaux des deux mesures phares du projet : l'encadrement et la Garantie universelle des loyers (GUL). Ce, malgré les divisions au sein de la majorité. Avant que la navette parlementaire n'entre en action, le question demeure de savoir si ces deux mesures seront concrètement applicables en l'état actuel. Il est permis d'en douter.

L'Assemblée a signé un chèque en blanc

La GUL par exemple, qui sera mise en vigueur d'ici au 1er janvier 2016, prévoit dans ses grands principes d'instaurer une garantie publique financée conjointement et à parts égales par les locataires et les propriétaires. Les fonds pour la financer seront issus d'une cotisation de 1 à 2% du montant du loyer. Si le taux de la taxe n'est pas arrêté, c'est parce que le coût du dispositif fait encore débat.

"On nous propose de signer un chèque en blanc", regrettait publiquement le député UDI Michel Piron, juste avant l'adoption de la loi à l'Assemblée nationale. Il faudra en effet attendre la sortie du décret d'application de la loi pour en connaître les modalités exactes. Ce qui entrouvre une fenêtre pour des modifications à venir.

Un dispositif déresponsabilisant et inflationniste

Les assureurs estiment notamment que le gouvernement a sous-estimé le coût de la mesure. Selon eux, des locataires se sachant assurés ne feront plus l'effort de payer leur loyer, ce qui contraindra le gouvernement à accroitre le niveau de taxation.

"Le dispositif GUL sera certainement déficitaire dès son lancement. Et chaque année, les pouvoirs publics devront augmenter la taxe pour couvrir les nouveaux déficits", prédit Pierre François, directeur général prévoyance et santé de Swiss Life. "Ce système aura pour avantage de couvrir tout le monde, et pour inconvénient d'être déresponsabilisant et inflationniste", résume-t-il.
En plus d'être flou pour le moment, le dispositif sera administrativement lourd et compliqué à mettre œuvre : il est prévu de créer une agence publique, qui, en lien avec le trésor, sera chargée du recouvrement des impayés. Ce, alors qu'elle délèguera en parallèle l'accompagnement social et la gestion des sinistres à des associations implantées localement, et à des assureurs privés… Bref, la création d'une nouvelle usine à gaz administrative se profile.

L'augmentation des loyers a déjà eu lieu 

Pour l'encadrement des loyers, les modalités d'application sont en revanche relativement claires : le texte prévoit que, dans 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants, les loyers ne pourront plus excéder 20% d'un "loyer médian", fixé chaque année par le préfet en fonction du quartier et de la surface.
Mais dans la réalité, le dispositif n'aura que peu d'impact. En effet "l'augmentation des loyers a déjà eu lieu (ils ont plus que doublé en France depuis le début du 21ème siècle ndlr), le marché est aujourd'hui arrivé à son pic", juge le professeur à l'Institut d'urbanisme de Paris Jean-Claude Driant. Résultat, le caractère social de la mesure a ses limites : ce sont essentiellement les locataires les plus riches qui paient des loyers abusifs qui en bénéficieront.

Pis encore, dans certaines agglomérations où un effet de redressement des prix à la baisse s'amorcerait, le dispositif pourrait constituer un frein à ce mouvement. Pour les bailleurs, si l'on exclut l'effet psychologique d'une réforme qui les "stigmatiserait", l'impact sera donc minime.

La fixation des loyers médians est loin d'être au point

Mais le sujet central de cette réforme réside dans la pertinence des données des observatoires des loyers locaux qui déterminent les loyers médians. Jean-Claude Driant craint d'ailleurs que "le bât ne blesse sur la fixation de ces loyers médians". Car hormis la région parisienne, qui possède déjà un observatoire très performant, l'Olap, les autres régions se basent sur des "observatoires des loyers locaux dotés de moyens très modestes", indique Jean-Claude Driant. 

Pour l'instant, les observatoires des agglomérations non franciliennes "disposent d'une finesse d'analyse géographique insuffisante pour déterminer un loyer médian pertinent", ajoute l'économiste. Les professionnels de l'immobilier pourront bien fournir leurs données mais ils ne représentent pas plus de 40% de parts de marché. Pour le reste, il faudra mener régulièrement des enquêtes auprès des particuliers, ce qui coûte très cher. C'est d'ailleurs en partie pour cette raison que l'Olap n'a pas pu s'étendre sur tout le territoire national.

 

Mathias Thépot

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Commentaires 57
à écrit le 20/09/2013 à 12:23
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Que des idées saugrenues! L'état cherche vraiment à s'endetter. La souscription à une assurance loyers impayés doit rester de la liberté du propriétaire. Comment déresponsabiliser encore un peu plus les locataires? Bcp de proprio attendront les paiem...

le 22/09/2013 à 8:47
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L'immo deviendrait inconfortable pour les proprios? Mais vendez donc ma chère si cela ne vous plaît pas, ce n'est absolument pas interdit

à écrit le 20/09/2013 à 0:06
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elle va bien avec flanby, que du flan, elle stigmatise les propriétaires, ces abominables riches, souvent des retraités qui ont fait des écnomies et cherchent à améliorer leur faible retraite, et qui ne louent plus parce qu'ils ont eu des impayés, de...

le 22/09/2013 à 8:48
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Mais vendez donc mon ami si cela ne vous plait pas.

à écrit le 19/09/2013 à 18:00
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GUL = Mesure catastrophique dont on ne parle pas assez et c'est bien dommage! Si la GUL se substitue a la caution, que reste-t-il alors pour inciter le locataire a payer son loyer (certes des penalites introduites, mais encore faudra-t-il aller en j...

le 19/09/2013 à 18:51
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Il me semble que vous confondez caution et dépôt de garantie.

le 19/09/2013 à 19:35
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@Ben: c'est vrai, il reste le depot de garantie comme recours, mais c'est tout de meme bien mince... Par ailleurs, les problemes lies a l'alea moral dont je parle plus haut n'en demeurent pas moins vrais...

le 19/09/2013 à 20:51
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Je suis d'accord avec vous sur le reste, et je suis locataire. Je voulais juste apporter cette petite correction.

à écrit le 19/09/2013 à 15:52
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la très curieuse ministre verte ne se distingue pas par des compétences avérées mais une aptitude à la critique systématique . Aujourd'hui, au gouvernement, elle a beaucoup de mal à faire dans le concret, à faire utile, mais on parle d'elle. Nous all...

le 22/09/2013 à 8:50
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C'est normal qu'elle critique , ne serait-ce que pour constater l'échec flagrant de l'ump dans ce domaine, nous ne pouvons plus rester dans l'immobilisme et le subventionnement de l'immobilier pour faire plaisir qu'aux rentiers, ce qui a été lé règle...

à écrit le 19/09/2013 à 14:00
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Le plus inquiétant la dedans c'est qu'à peu près tout l'emicycle aurait été capable de pondre cette fantaisie ... Ou est l'alternative ?

à écrit le 19/09/2013 à 13:46
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Ras le bol de toutes ces mesures !! je suis en général très favorable au principe de "solidarité" tel qu'on le connait pour les retraites, la sécu... mais payer un loyer encore plus élevé (1 à 2% sur de tels montants malgré tout ce n'est pas rien) po...

à écrit le 19/09/2013 à 12:03
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Le gouvernement stigmatise les propriétaires privés car il est incapable de financer les logements sociaux pour lesquels nous payons des taxes, et gérés par leurs copains aussi incapables. Encore un organisme d'état qui n'arrangera pas les choses, et...

le 22/09/2013 à 8:51
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mais vendez, pas de soucis

à écrit le 19/09/2013 à 10:03
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Meric, merci encore merci. En tant que proriétaire de ma RP ( je sais c'est très mal d'etre proprietaire),je vais la mettre en vente très rapidement. Ensuite je passe Locataire, et je vais potasser le droit pour pourrir mon futur propriétaire pour qu...

le 19/09/2013 à 13:19
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Allez-y, on vous regarde.

le 19/09/2013 à 13:27
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Chiche, vous nous raconterez ce que ça fait d'être au RSA...

le 22/09/2013 à 8:52
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@coyote je vous regarde aussi, ne vous gênez pas surtout puisque c'est si bien

à écrit le 19/09/2013 à 10:00
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On rappelle que l'objectif du gourvenement est surtout de creer un fond de tirroir de 2% de l'ensemble des loyers du pays ! Comment creer un fond souverin de plusieurs milliards en 5min

à écrit le 19/09/2013 à 9:55
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Encore une bonne raison de créer de nouvelles associations financées par de l'argent public. Et devinez qui seront les gérants de ces associations, la famille proche et petits copains de nos hommes politiques! Lors de l'élection de FH, on s'attendait...

le 19/09/2013 à 15:38
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La pause fiscale selon Hollande et Ayrault ? c'est très simple; le début de la pause fiscale peut se caractériser par l'affirmation péremptoire d'un ralentissement de l'augmentation des prélèvements à partir d'un moment non clairement défini. Pendant...

à écrit le 19/09/2013 à 9:40
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on a déja trop de fonctionnaire et en une semaine duflot fabrique un organisme pour surveiller les loyers herault un autre pour l'isolation des logements le frique va encore passer à donner des emplois aux copains

le 22/09/2013 à 8:53
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le top du top tout est dit on peut locker

à écrit le 19/09/2013 à 8:14
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Pourquoi faire des efforts, des études, travailler, prendre des risques puisque désormais de la naissance au décès nous zllons être logé (GUL), chauffé (TARIFS REDUITS) soigné (CMU ET CMU+), entretenu à minima (RSA, Minimum vieillesse) ... ?

le 22/09/2013 à 8:53
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puisque c'est si bien allez y donc

à écrit le 19/09/2013 à 8:08
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La seule solution est de réquisitionner tous les logements prives, créer un nouveau ministère pour gérer un parc immobilier public national. Les attributions des logements se feraient de façon équitable sur base de critères objectifs. Priorité aux po...

à écrit le 19/09/2013 à 6:26
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l'important c'est pas que la loi soit applicable mais c'est qu'on parle d'elle . Quand la megalomanie rejoint l'incompetence ...

le 19/09/2013 à 7:52
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Ben vous découvrez la politique ?

à écrit le 19/09/2013 à 3:13
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Une Loi qu'il faudra vite jeter à la poubelle .........verte - En attendant, c'est sûr il ne faut pas investir dans l'immobilier pour louer - C'est pire que le parcours du combattant avec en plus un matraquage fiscal en règle -

le 19/09/2013 à 5:38
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Pour la poubelle je remarque que la droite a été plutôt discrète à l image de l UDI ( centre droit) qui s est abstenu au moment du vote ...encore des futures voix pour le FN

le 19/09/2013 à 7:44
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C'est bien vrais ça ! au moment de voter contre cette loi abjecte, il n' y avait plus personne tous d' accords... on a même plus le droit de louer en saisonnier maintenant, ( autorisation en assemblée générale obligatoire, changement d' affectation d...

le 19/09/2013 à 8:08
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Épousez une héritière : c'est la seule façon (honnête) qui reste pour s'enrichir en France ...

le 19/09/2013 à 8:20
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Ou un un élu (e) ..surtout un cumular

le 12/10/2013 à 10:52
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Bravo replay

à écrit le 18/09/2013 à 23:54
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La soviétisation de notre pays a franchi une nouvelle étape. Duflot appartient à un parti qui ne représente que 2% de l'électorat. Quelle est sa légitimité pour oser faire voter des lois ?

le 19/09/2013 à 7:54
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Ok mais vous quelle légitimité avez-vous pour voter pour des raisons clientélistes ?

le 19/09/2013 à 11:18
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La légitimité d'un citoyen de bon sens à la différence de Dufflot qui n'est à son poste que grâce à des accords entre partis sur le dos des Citoyens....Bien cordialement

le 19/09/2013 à 11:35
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Dieu nous préserve du "bon sens" des citoyens qui ne défendent que leurs petits privilèges particuliers et jalousent ceux du voisin, mon cher "bien cordialement"...

à écrit le 18/09/2013 à 22:42
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Les loyers et plus generalement le logement voire l'immobilier sont assez mal connus en France. C'est le grand paradoxe d'un systeme tres reglemente et tres opaque. le blocage des loyers est donc une vaste plaisanterie tant que des observatoires du t...

à écrit le 18/09/2013 à 22:34
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...roi C'est sans doute un concours pour balancer les lois les plus débiles, qu'ils font, nos ministres.. Le cas Duflot, c'est du top niveau !

à écrit le 18/09/2013 à 21:13
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Même au niveau des investisseurs institutionnels les conditions se degradent( et les injonctions des services d'hygiène sont sans effet depuis 3ans, pour notre cas). Alors que nous sommes bons payeurs, cette mesure se retournera contre nous,en effet ...

à écrit le 18/09/2013 à 20:30
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Non !!!!!!!!

à écrit le 18/09/2013 à 19:03
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Il suffisait de ne plus indexer les loyers pendant 4 ans sur l'indice de construction. Une fois les loyers bloqués, au bout de ces 4 ans, les locataires qui auront profité de la hausse de leurs revenus grâce à l'inflation auront gagné du pouvoir d'a...

le 18/09/2013 à 19:29
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@faire simple , juste une petite remarque : en 2012 les loyers n ont pas suivi l inflation car la demande était plus faible ; preuve qu on a pas besoin d un encadrement des loyers qui risque au contraire de faire monter les prix si les bailleurs se r...

le 18/09/2013 à 19:36
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sang mais c'est bien sur dépeche toi ils t'attendent à l'assemblee nationale

à écrit le 18/09/2013 à 18:54
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Ces objections ont déjà été formulées par les lecteurs dans les nombreux articles publiés sur ce projet de loi. Les parlementaires devraient les lire avant de voter ! Le présent article résume et complète très clairement les principales objections. I...

le 19/09/2013 à 13:42
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On vous a reconnu Mathias Thepot. Inutile de vous faire passer pour groupama afin de vous jeter des fleurs...

le 19/09/2013 à 15:43
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Aucun lien avec l'auteur ou avec groupama. Mon commentaire est bien trop incisif à l'égard des parlementaires. Elémentaire, mon cher Watson.

à écrit le 18/09/2013 à 18:33
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Encore une réforme qui cherche à niveler le niveau de vie des Français vers une moyenne qui s'imposerait à tous. Nous sommes l'Etat le plus redistributeur au monde et cette réforme ne fait qu'aller vers toujours plus d'Etat et de nivellement et moins...

le 19/09/2013 à 0:37
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+1. On pourrait aussi avoir une assurance universelle qui rembourse le prêt immo quand on n'a pas envie de le payer, sans qu'on se fasse saisir par la banque et sans que ça ne coûte plus de qq euros par mois ?

à écrit le 18/09/2013 à 18:19
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Des lois de ce type il y en a eu d'autres, rappelez-vous la loi Quillot en 1982.dont les objectifs majeurs étaient : - Protéger les locataires dans un contexte de crise (contre-choc pétrolier, inflation?) - Réinstaurer un contrôle des loyers ...

à écrit le 18/09/2013 à 18:15
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On ne devait pas réduire le nombre de fonctionnaire et limiter le nombre de commission ministériel ? Encore des taxes ...!

le 18/09/2013 à 18:48
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En baissant les taxes sur le diesel, on gagnerait sur tous les tableaux: moins de recettes fiscales donc moins de dépenses publiques possibles (sauf à augmenter le déficit), et cerise sur le pain sec qui nous attend, plus de ministres éco-idéologues ...

à écrit le 18/09/2013 à 18:04
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Bien choisie la photo de la reine des Shadoks.

le 18/09/2013 à 21:17
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En effet,elle en pleine béatitude, contente d'elle cette gourde!

le 18/09/2013 à 22:11
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Elle peut simplement retourner planter ses choux bio, même ça elle est incapable de le faire.elle connait bien la chanson où elle peut retourner sa veste ou manger son chapeau cette gourde comme c'est bien dit ci dessus.

le 19/09/2013 à 12:28
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Cette femme est dangereuse pour la démocratie et n'a aucune légitimité ! Comment Molasson 1 er peut-il la laisser faire ? Elle va tuer l' immobilier déjà bien mal en point à cause des socialistes . Y' en a marre !! Qu' elle démissionne comme Batho q...

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