En théorie, les ménages arbitrent entre épargne et consommation en fonction de leurs revenus et de leur âge. C'est le défunt prix Nobel d'Économie 1985, Franco Modigliani, qui l'expliquait il y a 50 ans. Selon l'économiste, un ménage épargne durant sa vie active puis, au moment du départ à la retraite, il liquide le patrimoine financier accumulé.
Mais en France, peu de ménages vendent leur bien immobilier au moment du départ à la retraite. La théorie du cycle de vie de l'épargne de Modigliani est donc loin de se vérifier en matière de logement dans l'Hexagone. Rester chez soi sans payer de loyer est considéré comme une forme de consommation. Le logement faisant figure de bien de première nécessité.
Mais plusieurs facteurs moins intuitifs incitent les retraités à rester dans leur logement. D'abord l'épargne sous forme de logement est par essence non divisible et non liquide. Ensuite le niveau des prix de l'immobilier dans certaines zones est tel aujourd'hui que les retraités qui souhaitent déménager ne le peuvent pas, même avec l'apport financier de la vente de leur logement.
Un système de retraite très généreux en France
Enfin et surtout parce que "le système des retraites par répartition en France est très généreux", expliquait lundi Anne Laferrère, chercheur associé au Centre de recherche économique et statistique (CREST), lors d'un colloque organisé par le Conseil d'orientation des retraites (COR) sur le thème "les retraités et leur logement".
Grâce à cela, les ménages partant à la retraite ne sont pas contraints de liquider leur épargne pour prospérer. "Les ménages ont une suffisamment bonne retraite pour garder leur logement", ajoute Anne Laferrère.
Comment rendre l'épargne immobilière plus liquide ?
A l'avenir, plusieurs éléments pourraient changer ce rapport parfois malthusien de certains retraités à leur habitat, et ce à l'heure où l'on manque cruellement de logements en France. Une probable mais encore difficile à mesurer diminution des pensions des retraites serait ainsi de nature à changer la donne. Les retraités ayant davantage besoin de liquidités seraient ainsi plus enclins à céder leur bien immobilier.
Les jeunes doivent-ils payer pour des retraités dont la valeur du patrimoine s'est envolée ?
Certains produits financiers pourraient également être remis au goût du jour, comme la vente en viager. Le prêt viager hypothécaire contracté auprès d'une institution financière, très répandu au Royaume-Uni, peut également être étudié. En France, seul le Crédit Foncier le pratique aujourd'hui.
Concrètement, la banque consent un prêt sous forme de capital et récupère le bien immobilier au moment du décès. L'emprunteur ne rembourse rien et si au moment de son décès la dette (capital et intérêts souvent supérieurs à 10%) est supérieure à la valeur du bien, la famille du défunt ne rembourse pas la différence. Alors qu'à l'inverse, si la valeur du bien est supérieure à la dette, la famille récupère une compensation financière.
En Angleterre, ce type de produit rencontre un succès certain car les pensions de retraite y sont faibles. De surcroît, le principe d'un système de répartition est moins ancré dans les mentalités. Jim Ogg, chercheur à la Caisse nationale d'assurance vieillesse (Cnav) expliquait ainsi lundi au colloque du COR que l'administration britannique considérait "qu'il n'était pas équitable que les jeunes paient pour les personnes âgées puisque celles-ci ont bénéficié d'une augmentation considérable de la valeur de leur patrimoine immobilier".
« Quand nous mettrons le pied sur l'accélérateur, nous serons difficiles à égaler » (Joelle Pineau, directrice de la recherche en IA chez Meta)
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