Immobilier : les promoteurs demandent des mesures d’urgence

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Les mises en ventes de logements par les promoteurs ont baissé de 18,5% au troisième trimestre.
Les mises en ventes de logements par les promoteurs ont baissé de 18,5% au troisième trimestre. (Crédits : © 2009 Thomson Reuters)
Très inquiets des chiffres du troisième trimestre sur le marché de l’immobilier neuf, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) milite pour des mesures d’urgence.

Pessimiste, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), François Payelle, a exprimé mardi matin la nécessité d'agir urgemment pour redresser son secteur : "Les entreprises de promotions ne tiendront pas très longtemps à ce rythme", a-t-il averti.

Source de ses inquiétudes, la chute du nombre de mises en vente de logements par les promoteurs immobiliers a été spectaculaire lors du troisième trimestre 2013. Elles se sont écroulées de "18,5% au troisième trimestre, s'adaptant à la faiblesse de la demande et stabilisant l'offre commerciale à 92.330 logements", a indiqué la FPI dans son Observatoire trimestriel.

Priorité à la maitrise des stocks

Marquée par la crise immobilière du début des années 1990 en France, caractérisée par une offre trop abondante de logements, les promoteurs immobiliers ne veulent surtout pas prendre de risques. Ils font très attention à maintenir le niveau des stocks de logements terminés et invendus à un niveau bas (8,7%). En parallèle, 44% de leur offre commerciale est constituée de logements non commencés et susceptibles de ne jamais l'être si la pré-commercialisation est insuffisante.
Et au regard de la faiblesse de la demande et du resserrement des contraintes de crédits des banques, "le risque est élevé que de nombreux programmes soient abandonnés dans les prochains mois", explique l'Observatoire de la FPI.

Pas de baisse des prix à attendre

Les promoteurs le clament depuis un certain temps : malgré la baisse de la demande, les prix de vente ne chuteront pas. Ce, car ils collent aux prix de revient des promoteurs qui ne sont pas prêts de diminuer, après avoir crû fortement lors des dix dernières années.

Résultat, les promoteurs n'arrivent plus à lancer des opérations à des prix en phase avec la demande. Dans le contexte actuel, "il ne faut donc pas s'attendre à une baisse des prix de vente significative", confirme Alexandra François-Cuxac, vice présidente de la FPI.

Certaines régions sont sinistrées

Une diminution de la production "extrêmement préoccupante, voir dramatique" se fait en tout cas déjà ressentir dans certaines régions, explique François Payelle. Notamment en Auvergne où les mises en vente ont chuté de 59% au troisième trimestre 2013 par rapport au même trimestre de l'année précédente.

Libérer du foncier privé

En réaction, la FPI propose plusieurs mesures pour sortir de ce marasme. En premier lieu, la libération du foncier privé, dont la fiscalité sur les plus-values varie beaucoup depuis quelques années. S'il est prévu que les abattements pour durée de détention de terrains constructibles soient purement et simplement supprimés en 2014, les propriétaires fonciers ne s'affolent pas pour céder rapidement et attendent en fait une prochaine modification fiscale.
Pour rompre avec cet attentisme ambiant, la FPI propose une fiscalité inversée : appliquer durant les trois prochaines années un abattement exceptionnel sur les plus-values de cession de terrains à bâtir de 75% pour 2014, 50% pour 2015 et de 25% pour 2016.

Appliquer les loyers du « Duflot » en zone B2

La FPI demande aussi que les loyers du dispositif Duflot destinés aux investisseurs particuliers soient appliqués dans toutes les zones visées. Pour l'instant, ces loyers ne peuvent être entérinés pour les communes situées en zone B2 que si les préfets de région les fixent par arrêté. Ce que les trois-quarts n'ont pas encore fait, créant une incertitude pour les investisseurs.

"Il y a des tas d'endroits où l'on ne sait pas encore à quel loyer on louera", déplore François Payelle. Avant d'ajouter qu'il "ne faut plus toucher au dispositif Duflot pendant 3 ans pour qu'il puisse fonctionner efficacement".

Enfin le lobby des promoteurs appelle de ses vœux l'Assemblée nationale à revenir sur les concessions faites par le Sénat aux maires lors de la première lecture de la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). La Chambre haute a donné la possibilité aux maires de remettre en cause l'élaboration du plan local d'urbanisme au niveau intercommunal grâce à une minorité de blocage.

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a écrit le 18/11/2013 à 11:23 :
Ou bien il y a une coquille, ou bien la proposition de la FPI est une bêtise : "appliquer durant les trois prochaines années un abattement exceptionnel sur les plus-values de cession de terrains à bâtir de 75% pour 2014, 50% pour 2015 et de 25% pour 2016."
Alors qu'il paraît "acceptable" de répercuter les surcoûts de la RT 2012 (15 %), il est parfaitement inacceptable de capituler devant la spéculation foncière.
C'est par ces tergiversations et ce manque de volonté de taxations des plus-values qu'on a retardé la décision de vente des propriétaires fonciers. A force de valse-hésitation et pusillanimité, ils ont fini par se persuader que leurs plus-values gagnée sans une goutte de sueur, étaient sanctuarisées et que rien ni personne ne viendrait troubler leur orgie parasitique.
Une grosse part des prix de construction (150 % en 15 ans) est due à la spéculation foncière. Au lieu (encore et toujours) de demander des sous à un Etat dont ils fustigent l'interventionnisme (on n'est plus à une contradiction près !), les constructeurs feraient mieux d'exercer une pression pour faire baisser les prétentions des vendeurs de foncier, qui s'enrichissent sans fournir aucune valeur ajoutée à la société !
Au lieu de défendre les intérêts des vendeurs, ils feraient mieux de s'apercevoir que les acheteurs sont à bout de souffle à force d'avoir été saignés par les spéculateurs de tout poil !
L'urgence est à la baisse des prix, ou à défaut ...de ne rien faire !
Réponse de le 28/11/2013 à 12:30 :
Pourquoi s'en prendre ainsi aux terrains constructibles ? Je ne comprends pas . Au titre de quoi y a t-il une fiscalité sur la résidence secondaire , une sur la résidence principale ,
une sur les terrains constructibles ? Avec des disparités énormes ..! allant jusqu'à la spoliation pour les terrains constructibles
a écrit le 18/11/2013 à 11:23 :
Ou bien il y a une coquille, ou bien la proposition de la FPI est une bêtise : "appliquer durant les trois prochaines années un abattement exceptionnel sur les plus-values de cession de terrains à bâtir de 75% pour 2014, 50% pour 2015 et de 25% pour 2016."
Alors qu'il paraît "acceptable" de répercuter les surcoûts de la RT 2012 (15 %), il est parfaitement inacceptable de capituler devant la spéculation foncière.
C'est par ces tergiversations et ce manque de volonté de taxations des plus-values qu'on a retardé la décision de vente des propriétaires fonciers. A force de valse-hésitation et pusillanimité, ils ont fini par se persuader que leurs plus-values gagnée sans une goutte de sueur, étaient sanctuarisées et que rien ni personne ne viendrait troubler leur orgie parasitique.
Une grosse part des prix de construction (150 % en 15 ans) est due à la spéculation foncière. Au lieu (encore et toujours) de demander des sous à un Etat dont ils fustigent l'interventionnisme (on n'est plus à une contradiction près !), les constructeurs feraient mieux d'exercer une pression pour faire baisser les prétentions des vendeurs de foncier, qui s'enrichissent sans fournir aucune valeur ajoutée à la société !
Au lieu de défendre les intérêts des vendeurs, ils feraient mieux de s'apercevoir que les acheteurs sont à bout de souffle à force d'avoir été saignés par les spéculateurs de tout poil !
L'urgence est à la baisse des prix, ou à défaut ...de ne rien faire !
a écrit le 17/11/2013 à 23:22 :
Le secteur immobilier n'est pas un marché. L'offre ne répondant pas à la demande, et se loger étant aussi vital que de manger, les dés sont pipés, c'est terminé. Le contrôle des stocks a déjà été utilisé sur les matères premières et agricoles, la technique est usée et classique à présent.
a écrit le 16/11/2013 à 14:09 :
Vite une subvention pour payer ma nouvelle merco !
Qu'ils aillent tous pointer à pôle emploi, on ne pleurera pas sur leur sort.
Réponse de le 17/11/2013 à 10:46 :
Intelligent comme réponse.
Promotion : entreprises de BTP, de matériaux, corps de métier divers et variés, quelques emplois, taxes, impôts ...
a écrit le 16/11/2013 à 6:27 :
et de plus la bourse rapporte mieux aujourd'hui, tout à une fin, il va falloir adapter les prix à la demande solvable, une des pistes est de faire baisser le foncier constructible, sinon pas de vente, pas d'autre alternative.

Question : où est passé l'argent des contribuables ces dernières années, dans quelles poches grâce à la bienveillance de la droite au pouvoir?
a écrit le 16/11/2013 à 6:26 :
et de plus la bourse rapporte mieux aujourd'hui, tout à une fin, il va falloir adapter les prix à la demande solvable, une des pistes est de faire baisser le foncier constructible, sinon pas de vente, pas d'autre alternative.

Question : où est passé l'argent des contribuables ces dernières années, dans quelles poches grâce à la bienveillance de la droite au pouvoir?
a écrit le 15/11/2013 à 21:33 :
les promoteurs refusent de baisser leur marge (+ de 50%),on peut comprendre leur peine...en Belgique ils pratiquent des rabais allant jusqu'à - 20% et ne mendient pas à la porte de l'Etat...!
Réponse de le 17/11/2013 à 10:44 :
50 % de marge !!!
Je travaille dans le secteur de la promotion immobilière depuis 15 ans maintenant ( 2 PME et une major actuellement).
Le bilan d'une opération se situe entre 8 et 14 % de marge brute.
Pour un petit promoteur, dès qu'il vous reste des appartements non vendus et que l'immeuble est achevé, vous êtres heureux si vous avez une marge positive.
A titre indicatif, la marge chez un constructeur de maison oscille entre 20 et 25 %...
Regardez les obligations diverses imposées dans les autres pays, elles sont beaucoup plus légères qu'en France.
a écrit le 15/11/2013 à 19:15 :
Pas de baisse des prix à attendre ... dans un marché d'offre et de demande, quand il n'y a plus de demande (en tout cas aux prix exorbitant demandés), ça paraît logique de répondre qu'on n'adaptera pas son offre. Par contre, on demande des aides ... vivement que la bulle éclate !!
a écrit le 15/11/2013 à 18:28 :
Si les promoteurs ne baisse pas substantiellement leurs prix de vente, ils mourront.

Malheur aux vaincus , ils ont drainé des masses colossales de l'épargne fr dans des investissements improductifs et surévalués, je ne verserais pas une larme pour eux.
Réponse de le 17/11/2013 à 10:49 :
Baisse de prix de vente : avez vous déjà vu un bilan d'une opération immobilière ?
Avec le cout par poste : foncier, cout construction, marge brute et nette, taxes diverses ?
Connaissez les obligations demandées par les municipalités : nombre d'appartements en sociaux, de parkings etc. ?
Réponse de le 17/11/2013 à 10:50 :
Baisse de prix de vente : avez vous déjà vu un bilan d'une opération immobilière ?
Avec le cout par poste : foncier, cout construction, marge brute et nette, taxes diverses ?
Connaissez les obligations demandées par les municipalités : nombre d'appartements en sociaux, de parkings etc. ?
a écrit le 15/11/2013 à 16:33 :
Commencer par négocier fortement à la baisse le prix du foncier après l'avoir fait monter en se faisant une concurrence sauvage entre promoteurs.
a écrit le 15/11/2013 à 16:08 :
On rappellera que les promoteurs doivent minimiser la baisse des prix pour éviter un vent de panique qui entraînerait une spirale baissière : si la clientèle sait que ça baisse, elle diffère l'achat et attend passivement un point bas ou une amélioration de l'apport.
a écrit le 15/11/2013 à 11:33 :
Il ne se passe pas un jour où on entend parler du problème de compétitivité en France. Autrement dit, les ultra-libéraux réclament la baisse des salaires, des retraites... Mais quand il s'agit de l'immobilier où les prix sont déjà astronomiques, c'est l'inverse qui est demandé, à savoir engraisser davantage les promoteurs.
Réponse de le 16/11/2013 à 6:22 :
pas que, les investisseurs nés avec la tragédie sarkozy qui leur a permis de spéculer sur un besoin vital
a écrit le 15/11/2013 à 8:44 :
"Les promoteurs le clament depuis un certain temps : malgré la baisse de la demande, les prix de vente ne chuteront pas. Ce, car ils collent aux prix de revient des promoteurs qui ne sont pas prêts de diminuer, après avoir crû fortement lors des dix dernières années."
Mathias, l'explication de la baisse à venir est dans ta phrase alambiquée... Sauras-tu la trouver? Allez, un peu de journalisme d'investigation...
a écrit le 15/11/2013 à 7:49 :
Les mecs se sont gavés durant 10 ans et maintenant ils pleurent car ils ont tué la poule au oeufs d'or en menant le marché immobilier dans l'impasse. Qui peu encore acheter un appartement neuf à paris par exemple ou les prix sont totalement décorélé du revenu des ménages?
a écrit le 15/11/2013 à 5:55 :
Il faut payer le foncier moins cher, il n'existe pas d'autre alternative, l'état n'a en aucun cas vocation à les engraisser sous forme de subventions diverses et variées comme on l'a vu sous la tragédie sarkozy.
Réponse de le 15/11/2013 à 9:37 :
oui il y a des solutions :

quand l'immo est chère rien ne marche la conso est bloqué, vous devez dépenser trop pour vous loger, pour commencer il faudrait mettre des conditions pour avoir accès au différentes aides en ce moment tout part dans la poche des vendeurs et promoteurs, un exemple pas d'apl ni prêt à taux 0% si le prix de vente ou location dépasse un montant X euros m2 et comme ça le marche ce régulé de lui même.
c'est une honte que les jeunes n'arrivent plus ce loger décemment.

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