Immobilier : pourquoi le Pinel est en perte de vitesse

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Faut-il accroître les loyers du Pinel ?
Faut-il accroître les loyers du Pinel ? (Crédits : © Regis Duvignau / Reuters)
Après un bon début d'année, le dispositif Pinel perdrait de sa superbe depuis septembre. Éléments d'explication.

Unanimement, les professionnels de l'immobilier ont salué le succès rencontré depuis début 2015 par le dispositif Pinel, qui donne un avantage fiscal pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf. En mai dernier, les promoteurs immobiliers disaient s'attendre à vendre 45.000 logements "Pinel" en 2015, soit une hausse de près de 50 % par rapport aux logements estampillés "Duflot" en 2014, le dispositif fiscal précédent. De quoi alimenter presque la moitié des ventes des promoteurs aux particuliers cette année.

Les hausses de plafonds ont été bénéfiques

« La reprise du marché est essentiellement portée par les investisseurs individuels (en hausse de 53,4% ), séduits par le dispositif Pinel et très actifs notamment dans les plus grandes agglomérations en régions », confirmait récemment Nexity, l'un des plus importants promoteurs français. Les investisseurs particuliers auraient notamment acheté massivement des logements "Pinel" dans les agglomérations de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier, où les plafonds de loyers donnant droit à l'avantage fiscal ont été rehaussés en octobre 2014 par le gouvernement.

Le Pinel plombé en Île-de-France

Pourtant depuis début septembre, le dispositif Pinel semble être en perte de vitesse, notamment en Île-de-France où « les ventes ont baissé de 15 % », déplore Jean-Philippe Ruggieri, directeur général immobilier résidentiel chez Nexity. Plusieurs raisons expliquent ce coup de mou. Il faut en effet savoir que « la reprise de début 2015 a aussi été tirée par un effet de rattrapage qui s'estompe en ce moment. Car beaucoup de particuliers n'ont pas investi dans l'immobilier neuf locatif l'an dernier, dans l'attente de la transformation du dispositif "Duflot" en "Pinel" », se rappelle Jean-Philippe Ruggieri.

Le "Pinel" assouplit en effet les conditions de son prédécesseur, en permettant aux investisseurs de louer leur logement à leurs ascendants ou à leurs descendants, et leur donne le choix de louer durant trois durées différentes pour bénéficier de l'avantage fiscal : 6, 9 ou 12 ans, contre seulement 9 ans pour le "Duflot".

Le neuf, trop cher ?

D'autre part, l'investissement dans l'immobilier neuf reste coûteux. La société Cerenicimo, qui se définit comme une plateforme dédiée à l'investissement immobilier, a ainsi comparé les rendements de l'immobilier neuf et de l'immobilier ancien dans une dizaine de grandes villes françaises. Le constat de l'enquête de Cerenecimo est sans appel : le prix élevé du neuf n'est pas compensée par l'avantage fiscal dont il permet de bénéficier, et son rendement, une fois tous les impôts payés, reste inférieur à celui de l'ancien.

Et même lorsque les prix de l'ancien se rapprochent de ceux du neuf, comme cela est le cas à Paris intramuros et en première couronne, le rendement du neuf est affecté par les plafonds de loyers du Pinel, trop bas pour concurrencer l'investissement dans l'ancien, explique Benjamin Nicaise, la patron de Cerenecimo. Il faut dire qu'à la base, les plafonds du Pinel ont été fixés dans le but d'alléger le budget logement des classes moyennes qui louent.

Pour une hausse des plafonds de loyers ?

Conscients des difficultés à vendre des logements "Pinel" en Île-de-France, Nexity milite donc pour une hausse de quelques euros au mètre carré des plafonds de loyers dans un certain nombre de communes franciliennes. Et ce, afin que l'investissement locatif dans le neuf y soit plus profitable, comme cela a été fait il y a un an dans les métropoles de Lyon, Marseille, Montpellier et Lille. Reste à savoir si le gouvernement accédera à la requête du promoteur.

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Commentaires
a écrit le 16/10/2015 à 19:37 :
Les investisseurs ne sont pas fous , ils savent qu'avec l'instabilité fiscale , on pourrait se retrouver avec des changements de règles du jeux dans quelques années .
a écrit le 14/10/2015 à 14:35 :
« Tout le monde a raison… de tirer la couverture à soi ; les promoteurs d’Ile de France pour augmenter la rentabilité de produits trop chers et les plateformes immobilières majoritairement orientées sur des produits autres que le dispositif PINEL pour vendre ses produits.

Ils ont tous raison mais dans leur environnement respectif.

Or une opération d’investissement locatif même simple s’intègre dans l’environnement propre de la personne concernée : l’investisseur.

Effectivement, il faut bien acheter au bon prix ( et au bon endroit) et pas à n’importe quel prix.

Effectivement, il faut précisément calculer l’incidence financière en tenant compte des bons paramètres, alors et alors seulement, Monsieur DUPONT, ou DURAND … aura le libre arbitre de faire ou de ne pas faire en toute connaissance de cause.

Préconisation : se faire accompagner par un professionnel de l’investissement locatif qui saura déterminer la meilleure solution et vous présenter des biens immobiliers en adéquation.

Conseil : bon prix, bonne rentabilité.»
a écrit le 13/10/2015 à 11:29 :
la solution n'est pas de continuer à apporter des aides sous forme de subventions ou avantages fiscaux qui ne font qu'augmenter les prix de vente des constructions ,et les bénéfices croissants des promoteurs , mais au contraire de supprimer ces aides et de laisser le marché ajuster les prix ... à la baisse .
pour inciter les loueurs privés à investir , deux mesures simples à effet immédiat : autoriser l'expulsion immédiate des locataires mauvais payeurs et ceux qui n'entretiennent pas ou dégrade le bien loué , et appliquer une "flat tax " exempte de CSG sur le produit des locations ( par exemple de 10% )
cette proposition peut-elle s'inscrire dans un futur programme de gouvernement ?
Réponse de le 14/10/2015 à 9:55 :
pourquoi une faveur fiscale pour l immobilier ? au contraire, il faut favoriser l investissement dans les entreprises francaises, pas dans le beton !
le futur de la france c est d avoir un google, pas des Kaufman & broad
Réponse de le 14/10/2015 à 20:17 :
C'est faux, l'avenir en France , ce n'est ni des googles , ni de l'immobilier...L'avenir de la France c'est de baisser les impots et de tout privatiser, car les gens en ont marre des taxes et impots...
Réponse de le 19/10/2015 à 8:49 :
@cd
"C'est faux, l'avenir en France , ce n'est ni des googles , ni de l'immobilier...L'avenir de la France c'est de baisser les impots et de tout privatiser, car les gens en ont marre des taxes et impots..."

Intéressant... donc pour vous, l'avenir de la France, en laissant mourir le secondaire et en ne développant pas le tertiaire, c'est de ne rien produire... Le Français du futur est donc un rentier qui "exploite" les "biens" qu'il a reçu en héritage à la mort de Papa (sans impôts sur les successions ni sur le patrimoine ni sur les revenus), en gros un pays peuplé entièrement de rentiers parasites, dans lequel, si on décroche un diplôme d'ingénieur ou autre chose utile, il vaut mieux partir à l'étranger.
a écrit le 13/10/2015 à 9:51 :
Dans ce genre d'opérations de défiscalisation, ce que vous ne donnez pas à l'Etat par le biais de l'économie d'Impot, vous le donnez au promoteur qui vend ses produits bien trop chers.....Vous ajoutez à cela les loyers plafonnés et parfois aussi les locataires sous conditions de ressources....: bien pales avantages !
a écrit le 12/10/2015 à 23:25 :
C'est qui Pinel ? Qu'a t'elle fait....
Réponse de le 17/10/2015 à 23:12 :
@guillou : et bien expliquez pourqoui le neuf continue à augmenter ce qui est incontestable et rv dans quelques années pour trouver des appartements à 4000 e/m2 à paris ,ok? J attends comme vous avec impatience .
a écrit le 12/10/2015 à 16:46 :
Voici quelques raisons pour laquelle les prix descendent et pour lesquelles les loyers descendront bien plus bas, selon toute vraisemblance:

le chômage record (nous avons eu plus de 350 chômeurs supplémentaires par jour - oui par jour! - depuis plus de 3ans en France), les emplois se précarisent de plus en plus (les CDD et les emplois au black ne sont pas solvables et donc ne sont pas des acheteurs), la chute du nombre d'acheteurs par vendeur (indice iTi) exemple: à Paris, le nombre d'acheteurs par vendeur est passé de 5 à 1 en l'espace de 2 ans, et en france, il y a désormais en moyenne 0,4 acheteurs par vendeur! - et le papy boom va réduire ce ratio encore plus!, la dépendance accrue des français qui va s'empirer pendant les 20ans à venir avant de se stabiliser, la montée des taxes aux proprios, la chute du rendement locatif (les investisseurs vendent car ils sont de plus en plus souvent en négative equity - rendement négatifs: cela engorge encore plus le marché de biens immo en vente - face à des acheteurs toujours absents), la fuite des retraités à l'étranger (portugal, thailande...), le papy boom (qui durera 30ans), et même la remontée des taux.

Chacun de ces arguments est suffisant pour faire chuter les prix, alors en cumulé...

Les loyers descendent et vont descendre de plus en plus vite. En conséquence, se plaindre de l'encadrement des loyers par le haut est une perte de temps pour gens ignorants de la conjoncture.
Réponse de le 12/10/2015 à 19:25 :
@malcomprenant ...: quand on a peu d arguments on insulte..de plus cet article parle du pinel et non de la baisse des prix ( un autre article ) .Cela est dû sûrement à votre grand âge ...changez de lunettes.
Réponse de le 14/10/2015 à 18:00 :
Vous nous gavez avec ce commentaire copier/coller sous tous les articles.
Réponse de le 17/10/2015 à 2:02 :
Je me demandais pourquoi vous aviez choisi ce pseudo, très étrange pour quelqu'un qui poste un argumentaire si juste... et puis LOL j'ai lu la réponse de malcomprenant, un cas d'école d'agent immo qui refuse la tendence immobilière baissière. J'ai beaucoup ri.

Petit bonus: Dites à malcomprenant d'aller voir la tendance à la déflation! En déflation, il ne faut jamais être proprio, tous les anciens le savent...
Réponse de le 18/10/2015 à 14:51 :
C'est l'analyse la plus juste que j'ai lue de ma vie entière ^^
La bulle va éclater, il ne peut en être autrement...
a écrit le 12/10/2015 à 16:32 :
Avec l'encadrement des loyers à Paris (entré en application le 01/08) pas certain qi'il ne faille pas revoir ce calcul de rentabilité
Ces programmes sont construits là où il y a des terrains disponibles, ce n sont pas forcément les meilleurs empacemets
a écrit le 12/10/2015 à 15:24 :
Ces dispositifs Loi bidule, Pinel, etc, sont la manière de faire payer en partie par les impôts des autres l'achat de son bien immobilier.
A supprimer d'urgence, que les promoteurs balaient devant leur porte, ils construisent des produits de mauvaise qualité à des tarifs prohibitifs.
Réponse de le 12/10/2015 à 22:18 :
"Faire payer par les autres son bien immobilier "
Oui cela s'appelle un investissement.
Réponse de le 13/10/2015 à 8:49 :
@iciailleurs: et donc si vous etes logique trouvez vous normal que les bailleurs sociaux bénéficient d une exonération de la taxe foncière ? ( pinel loyer = montant hlm)
a écrit le 12/10/2015 à 14:07 :
Trop sérieux ces constructeurs qui pour vendre toujours plus cher demande de permettre aux bailleurs d'augmenter les loyers pour améliorer une rentabilité décevante aux yeux de ces derniers qui savent compter. la période est justement à la baisse (voir la mairie de Paris et sa grille tarifaire par secteurs)
a écrit le 12/10/2015 à 13:11 :
Il faut supprimer ces dispositifs, car ils ne font qu'alimenter la hausse ou des prix artificiellement haut. Ils empêchent l'accession à la propriété. En France, l'état favorise la défiscalisation et non l'accession à la propriété. Les gagnants : les groupes immobiliers qui raflent la mise, qui construisent des biens de piètre qualité. Et , .... c'est comme ça depuis 2008.
Réponse de le 12/10/2015 à 23:41 :
Autres gagnants: l'Etat et les collectivités locales qui touchent des impôts sur ces prix.
a écrit le 12/10/2015 à 12:49 :
certains francais se sont rendus compte fin 2014 debut 2015 du montant de leurs impots ( irpp/isf), alors ils se sont precipites sur le pinel.... pour loger ascendants ou descendants!!!!!!
voila, c'est fait, pour le reste louer a titre (quasi) gratuit a des gens qui vont tout casser sans etre virables ou redevables in facto de quoi que ce soit, bof
le deuxieme tour de table c'est que les gens reduisent la voilure; diminution de travail chez les medecins, arret de prise de risques ('investissement') chez les chefs d'entreprises, investisseurs, changement de pays pour ceux qui peuvent, etc...
a écrit le 12/10/2015 à 12:30 :
L'ancien baisse,il redevient donc très compétitif par rapport au neuf,les avantages fiscaux ne suffisant plus a appater les naifs
a écrit le 12/10/2015 à 11:54 :
Impôts locaux, taxe foncière, etc... etc.... plus le piège fiscal pour sortir du PINEL, fuyez l'investissement immobilier. C'est sur l'immobilier, comme pour la voiture que ce gouvernement va ponctionner.
a écrit le 12/10/2015 à 10:11 :
inutile d'inventer des dispositifs fiscaux "usines à gaz" qui coutent au contribuables ,modifions les procédures contre les mauvais payeurs et les investisseurs reviendrons sur le marché du locatif
Réponse de le 12/10/2015 à 10:47 :
En dehors du Pinel, quelles sont les mesures prises par notre "bon" gouvernement qui fonctionnent ?
Réponse de le 12/10/2015 à 11:57 :
Il semble que vous ayez pas lu l article. Il n y a pas d acheteur pour du Pinel car le rendement est trop faible, autrement dit les prix de l immobilier trop eleves !
En resume: l etat subventionne les promoteurs via le PInel afin qu ils puissent vendre des logements trop cher pour la bourse des francais. et les promoteurs maintenant plaident pour que la subvention permette de louer au prix fort afin de maintenir une rentabilite minimale
a écrit le 12/10/2015 à 9:56 :
L’immobilier serait en pertes de vitesse, on ferait de l’immobilisme économique, le produit par habitant serait plutôt en baisse ou en stagnation comme au sud Europe alors qu’en Allemagne, aux USA ou au Japon on ferait un maximum avec le plein-emploi. N’avons-nous pas le syndrome sud Européen d’un décrochage après 2009, une sorte de fumoir chômagiste ? Au classement du bonheur, on aurait un classement moins bon pour les pays en question. La France serait perçue comme interventionniste, dirigiste, étatiste, avec des excès d’impôts, de l’arrogance et de la paresse, on travaillerait 604h par habitant. On ferait dans l’art de vivre au chômage ? Pour le QE fera-t-on une croissance comme au Japon plus faible qu’aux USA ? Dans l’aérien on aurait une entreprise à tarifs chers avec un résultat négatif classée quatrième qui n’aurait pas une capitalisation au niveau de ses consoeurs ? Pour la CAPITALISATION boursière, en 2008, la zone euro aurait 26 entreprises au top 100 contre 14 en 2013. Dans les sociétés en déclin on aurait 5 françaises et 5 allemandes. L’export de vin aurait des difficultés à l’export, n’avons-nous pas un problème de compétitivité, on perdrait des parts de marché en Allemagne ou en Angleterre par exemple. Dans l’agriculture, des éleveurs sans subvention abandonneraient leur activité poussée au chômage par l’excès de réglementations, on rendrait le travail trop dur ou l’activité serait rendue non rentable alors qu’on parle d’un monument pour le suicide agricole. Dans les fraises qui seraient cher en France, par exemple en Mars 8,70 euros contre 3,46 en Espagne, il faudrait que tout soit cher, on ferait de la demande sans offre qui relanceraient les importations, la production de fraises serait de : USA 400, Angleterre 100, Turquie 300, Espagne 250, Pologne 150, Allemagne 150, Ukraine 50, Egypte 250, Mexique 225, Japon 175, Corée 160, Italie 150, Maroc 100, Russie 100, France 50… pour un grand pays agricole, ne fait-on pas peu de fraises ? On n’est pas dans la fraise royale ! Pour quelle raison faisons-nous peu de fraises ? Est-ce interdit à la population ou bien on préfère importer plutôt que produire ? Ou bien nous serions rendus paresseux ou bien les investissements productifs seraient prohibés alors qu’on ferait des logements chers sans libération du foncier, des investissements improductifs. On publie que le PMI de la France suivait celui des usa jusqu’en Juillet 11, puis il aurait DECROCHE, il serait passé en négatif et aurait été positif seulement de Juin à août 11 et d’Avril à Mai 14 alors que le PMI américains est publié entre 50 et 55 sur toute la période. Ne devrait-on revoir la qualité de la relance ? Le PIB de la zone euro suivrait les usa jusqu’en 2008, à 100 en indice, il serait en 2013 à 105 pour les usa contre 95 pour la zone euro. Ne devrait-on revoir la performance économique de l’Europe ? Pouvez-vous commenter qu’on publie pour le pib français en 2010, un commerce négatif, des investissements à 20%, 55% consommation et 27% dépenses publiques alors que le pib américain serait constitué d’un commerce négatif, de 15 points d’investissements et de 20 de dépenses pour 70 de consommation en 2009. Pour la demande interne, on publie pour la zone euro et les usa un indice 91 en 2004, puis 100 en 2008, mais en 2013 après le creux de 2009, 104 pour les usa contre 95 pour la zone euro. N’avons-nous pas décroché et ne devrait-on opérer des réformes pour améliorer la situation ? On trouve aussi, que le pib en volume de l’Allemagne passerait en 2000 de 540 et 440 pour la France à 610 en 2008 contre 510 et en 2013, 620 contre 515 en France en 2013, n’avons-nous pas une forme de stagnation ? On trouve également, pour le pib français un indice de 100 en 1999, en 2008, on aurait 105 en administration, qui aurait donc augmenté et 97 pour la demande extérieure et 118 pour la demande privée. Puis en 2014, on arrive à 107 pour les dépenses publiques, 97 pour la demande extérieure et 117 pour la demande privée. On augmente les dépenses publiques, mais les exportations auraient tendance à reculer légèrement et la consommation stagnerait après crise. L’Etat fait-il réellement une relance ou bien fait-il stagner l’économie par des excès de dépenses ?
a écrit le 12/10/2015 à 8:45 :
J aimerai bien trouver votre comparaison sur le rendement neuf par rapport à l ancien. Vous ne prenez en compte que le rendement brut je suppose car quand on y ajoute la fiscalité pas sur que les rendements soient les mêmes.
a écrit le 12/10/2015 à 7:34 :
C'est car subventionné par la loi Pinel ! On paie des impôts pour soutenir la hausse des prix.....
a écrit le 12/10/2015 à 7:26 :
ce n'est pas à l'état d'augmenter, par le biais des crédits ou réductions d’impôts, le rendement financiers des placements qu'ils soient immobiliers ou financiers.
On voit bien ici dans votre article l'effet pervers de mesures fiscales qui permettent aux promoteurs immobiliers, mais cela est identique dans d'autres secteurs que ce soit financiers ou autres (btp, énergie, santé, tourisme..), d'augmenter les prix de ventes et donc un effet inflationniste.
L'état doit donc limiter ses interventions qui sont des aubaines pour de nombreux particuliers ou entreprises et qui représentent plus de 100 milliards par ans de "dépenses fiscales" ou "d'abandon de recette" de quoi largement rééquilibrer le budget de la France, baisser les taux d'impositions et de commencer à rembourser la dette de l'état qui avoisine 1 550 milliards d'euros
Réponse de le 12/10/2015 à 10:46 :
le secteur de la construction n'est pas (encore ?) délocalisable, et 1 logement construit = 1,8 emplois direct pendant 1 an. La TVA sur le logement neuf = 20%, perçu immédiatement par l'état, et l'avantage fiscal rendu à l'investisseur = 21% maximum étalé sur 12 ans (moins les impôts récupérés sur les revenus fonciers générés). Sans compter les charges sociales perçues, les impôts sur les sociétés, les allocations pôle emploi non versées etc...
Alors de grâce, arrêtez vos discours "c'est nos impôts qui font monter l'immobilier". L'idéologie socialisante ne créé pas d'emploi. Soyons pragmatique et efficace et arrêtons cette jalousie stérile sur les aides accordées aux particuliers qui investissent en France.
Réponse de le 12/10/2015 à 11:18 :
Il faut supprimer toutes les niches fiscales. Ne vous inquiétez pas pour les investisseurs, ils continueront à acheter des logements, dans un pays où on vois raconte l'histoire des 3 petits cochons dès le plus jeune age...
Réponse de le 12/10/2015 à 11:37 :
Choba33 , ok vous dites 1,8 emploi par an , allez plus loin dans votre raisonnement , combien non déclarés ? Combien importé des pays pas chers ?....
Chaque année on voit toujours les mêmes secteurs pleuraient auprès de l'état.
Réponse de le 12/10/2015 à 12:03 :
Outre le fait qu on ne peut pas betonner toute la France et qu il faudra bien un jour stopper cette fuite en avant, a quoi ca sert de subventionner le BTP et de maintenir une politique du logement cher ?

Le BTP est il le secteur qui va faire que la france soit un pays d avenir ? surement pas (on aurait plutot interet a investir dans la technologie ou l industrie)
Faire que les jeunes generations doivent engloutir 50 % de leurs revenus dans leur logement est il souhaitable ? a part pour les retraites qui touchent loyers et ont vendu au prix fort, c est pas le cas car l argent depense dans du parpaing n est pas depense ailleurs et ne fait pas tourner justement des secteurs plus porteurs. Pire l immobilier cher incite les gens a habiter loin (d ou + d essence pour aller travailler) ou carrement a ne pas demenager pour retrouver un travail dans une autre region
Réponse de le 18/10/2015 à 2:56 :
" L'idéologie socialisante ne créé pas d'emploi." : Subventionner des marchés pour que des prix délirants soient possibles, c'est du libéralisme peut-être?
Excusez nous de râler quand nos impôts financent les "investisseurs" dans le parpaing. Pinel n'est pas le seul élément. Les APL coûtent des milliards par an avec un seul but : Permettre aux locataires de payer plus et donc aux bailleurs d'augmenter leurs loyers et prix de vente!
Qu'on arrête ces subventions et le BTP s'en portera mieux : Les acheteurs seront des propriétaires occupants qui font plus de travaux que les spécialistes de la remise à neuf avec une couche de peinture!

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