Le crédit immobilier repart à la hausse en 2015

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L'année 2015 a été marquée par une grande vague de renégociation de crédits immobiliers jusqu'à l'été.
L'année 2015 a été marquée par une grande vague de renégociation de crédits immobiliers jusqu'à l'été. (Crédits : reuters.com)
Logiquement, la reprise sur le marché de l'immobilier en 2015 se fait aussi ressentir sur le crédit. Une reprise permise notamment par la baisse des taux des crédits nominaux et des prix de l'immobilier.

Les ménages français ont davantage souscrit de crédits immobiliers auprès de leurs banques en 2015 qu'en 2014, c'est une évidence. Le bilan chiffré qui sera connu en début d'année prochaine devrait être très positif sur ce point. Il faut dire que le crédit à l'habitat a bénéficié de la reprise globale du secteur de l'immobilier cette année, après un cru 2014 compliqué.

Cette reprise se matérialise par la hausse d'environ 5 % des transactions dans l'ancien, qui devraient finir l'année à 730.000 unités, selon le président de la Fnaim Jean-François Buet. Mais aussi par une reprise dans l'immobilier neuf où les promoteurs devraient réaliser l'une de leurs meilleures années depuis 20 ans en terme de ventes, en grande partie grâce au succès du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif, le Pinel.

Baisse des taux d'intérêt

Les Français ont du reste vu leur « pouvoir d'achat immobilier » croître cette année : la lente érosion des prix depuis 2011, ainsi que la nouvelle baisse inattendue des taux de crédits immobiliers nominaux, ont permis au ménages, notamment des primo-accédants, de revenir sur le marché, et donc de souscrire un crédit.

Renégociations inclues, le flux mensuel de crédits immobiliers nouveaux a même atteint un pic en juillet à 20,9 milliards d'euros, soit le meilleur mois de la dernière décennie, d'après les chiffres de la Banque de France. « Il faut remonter aux années d'avant crise pour constater autant de souscription de crédits immobiliers », confirme Ludoviuc Huzieux, cofondateur du courtier immobilier Artémis courtage.

Forte par de renégociations de crédits

Toutefois, cette hausse a été fortement portée par les renégociations de crédits existants, qui ont notamment atteint une part de 49,2 % de la production nouvelle pour le seul mois août, soit 9,8 milliards d'euros sur 19,9 milliards d'euros au total. Le niveau nominal historiquement bas des taux d'intérêt en juillet à 2,16 % en moyenne toutes durées confondues, a donc clairement motivé les propriétaires à renégocier leur prêt auprès de leur courtier ou de leur banque.

Mais depuis juillet, les taux remontent progressivement, jusqu'à 2,27 % en moyenne en octobre, et la part des renégociations de crédits immobiliers baisse progressivement. Ainsi, « la production mensuelle de crédits nouveaux à l'habitat connaît une baisse relativement importante en octobre par rapport à septembre, passant de 20,5 milliards d'euros à 17,6 milliards d'euros », reconnaît la Banque de France. Cependant elle est « essentiellement due à la baisse des crédits renégociés (7,1 milliards d'euros après 9,6 milliards d'euros en septembre) », ajoute l'institution.

Un marché dynamique qui retrouve son activité normale

Ces renégociations ne représentaient donc plus « que » 40,3 % de la production total de crédits nouveaux en octobre. Mais sur un an, le niveau des crédits immobiliers nouveaux en octobre reste tout de même supérieur de 3,7 % à celui du même mois de 2014, après une hausse similaire de 3,6 % en septembre.

Le marché semble ainsi reprendre une activité normale et dynamique. Ce qui n'est pas pour déplaire à certains courtiers immobiliers. « Notre métier est en premier lieu d'aider les emprunteurs à acheter », confirme Ludovic Huzieux. Ils seront d'autant plus satisfaits si les primo-accédants revenaient significativement sur le marché de l'achat immobilier, eux qui avaient été écartés de l'accession dans les zones tendues ces dernières années à cause du niveau trop élevé des prix. Cela devrait en tout cas être le principal sujet de l'année 2016 sur le marché de l'immobilier français.

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a écrit le 25/12/2015 à 13:24 :
Pour prédire les évolutions de l'immobilier, il y a 3 cas de figure.

CAS1: Lorsqu'il y a 5 vendeurs et 100 acheteurs, le prix du marché, c'est celui des 5 acheteurs les plus riches.
CAS2: Lorsqu'il y a 100 vendeurs face à 100 acheteurs, les acheteurs les plus riches prennent les plus "belles" maisons, et les plus pauvres prennent les plus "moches".
CAS3: Lorsqu'il y a 100 vendeurs face à 5 acheteurs, alors il n'y a plus de concept de prix du marché. Seuls les vendeurs les plus désespérés vendent.

Actuellement l'indice iti donne le nombre d'acheteurs par vendeur (Cherchez "indice de tension immobilier - indice iti") en France est de 0,4. Il y a plus de vendeurs que d'acheteurs. On est de plus en plus dans le CAS#3.
De plus, le papyboom, le chomage, les emplois précaires, la fuite des investisseurs, la baisse des loyers, la montée des taxes proprio, la fuite des retraités à l'étranger (Portugal, Thailande, Belgique...), la baisse de la vente de crédits (cherchez "accord de Bâle III") la remontée de la courbe de dépendance des français, poussent à anticiper une situation dégradée pour les vendeurs.
Et je ne parle même pas des taux qui pourraient augmenter. Century21 annonce qu'une hausse des taux de 1% fera mécaniquement baisser les prix de 15%. Cela fera un grand manque à gagner pour les vendeurs. (Cela ne changera rien pour les acheteurs qui devront donner plus à a la banque et moins au vendeur).
Réponse de le 25/12/2015 à 15:44 :
Un taux peut toujours se renégocier, contrairement à un prix d'achat. Mais les perroquets d'agents immobiliers sont légion en France, et la majorité n'a pas compris ce point fondamental: lorsque les taux sont bas, il faut VENDRE (et non acheter).
Réponse de le 25/12/2015 à 18:09 :
L'indice iti est une statistique nationale sans intérêt. Quel rapport entre les déserts industriels où 2 maisons sur 3 sont à vendre et les grands bassins d'emplois où la demande maintient les prix élevés? Encore une fois: l'année 2015 va terminer en fanfare selon les chiffres notariaux avec pas loin de 800 000 biens qui ont changé de main et des prix qui repartent à la hausse. Les chiffres, seulement les chiffres!
Réponse de le 26/12/2015 à 11:07 :
Alors oui, je suis allé voir l'indice de tension immobilier de ma région et oui j'ai été surpris... 0,4 vendeurs par acheteur... En même temps, lorsque je vois l'explosion du nombre de panneaux "à vendre" c'est prévisible...
On a donc presque 3 vendeurs par acheteur en France! Même Paris n'en a plus qu'1 pour 1...

Après mon ami notaire me dit que les ventes (les 800000 transactions) de cette année sont pour grande partie des transmissions (fortement taxées) et que dans la pratique on observe clairement la baisse du nombre d'achats. Ceux qui héritent tentent de vendre mais ils sont toujours déçus: ils payent la transmission pour un prix élevé et lorsque ils essayent de revendre, ils n'en tirent pas du tout ce prix... C'est intéressant de voir ce revirement du monde immobilier qu'on pensait solide depuis la dernière bulle de 1997...
Réponse de le 27/12/2015 à 7:28 :
Les transmissions dans la fourchette de 80% des prix du marché immobilier sont taxés à 20% après un abattement forfaitaire de 100 000. Donc pour un bien qui en vaut 150 000 vous n'êtes taxé qu'à hauteur de 10 000 euros, on ne peut pas dire que ce soit "fortement taxé". Quant aux plus gros patrimoines, la plupart échappent complètement à cette taxation en anticipant les découpages et les donations. Pour l'indice iti, il est parfaitement inutile même au niveau d'une région car les prix sont divisés par 3 des que l'on s'éloigne de 50 kms d'une capitale régionale. Ces données sont importantes pour l'Insee, par pour le particulier qui devra s'intéresser au marché voir au micro-marché locale. Allez donc voir un vendeur du 6ème ou du centre-ville de Nantes ou Toulouse pour lui demander de diviser ses prix par deux car iti donne 3 vendeurs pour 2 acheteurs sur la région, à part une bonne rigolade, j'ai bien peur que vous n'obteniez pas grand chose...
a écrit le 25/12/2015 à 10:03 :
A - 3% la baisse est modérée et a + 3 la hausse est énorme.... l'auteur de cet article est propriétaire. 50% de prêts renegocies dans la comptabilisation.... on joue avec les stats, encore et toujours.
Réponse de le 25/12/2015 à 17:57 :
750 000 transactions dans l'ancien pour 2015 et la barre des 8000 euros le m2 de nouveau franchie à Paris. Le secteur se porte comme un charme!
Réponse de le 27/12/2015 à 15:07 :
La barre des 8000 a été (temporairement) franchie d'après les notaires uniquement parceque les français, ne pouvant plus acheter des grandes surfaces, se sont rabattus sur les plus petites surfaces (plus chères au mètre carré). Donc techniquement, les 8000euros le m2 à été franchi, oui, mais vous focaliser là dessus témoigne de votre parti pris. Les français ont de moins en moins d'argent pour acheter de l'immobilier, et logent dans des biens de plus en plus petits - alors même que le nombre de vendeurs par acheteur n'a pas été aussi élevé en France (et même à Paris) depuis 18ans.
a écrit le 24/12/2015 à 16:48 :
Baisse des taux + baisse de l'Euro = hausse des investissements dans les biens durables et infrastructures. Par contre, avoir du cash c'est pas forécement bon pour les années qui pointent.
a écrit le 24/12/2015 à 16:37 :
Je ne sais si les taux remontent.....mais je viens d emprunter en novembre..100 000 euro sur 12 ans, a 1,80% hors assurance....etonnant.......
Réponse de le 26/12/2015 à 11:39 :
bonjour , super interrecant votre taux c'est auprès de quel banque !!!!
car en effet je souhaite emprunter cette somme pour aider mon frère a terminer ça maison , moi il y a 7 ans au crédit mutuel 4.15
merci de votre réponse

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