Prix de l'immobilier neuf en France : pourquoi la hausse est en trompe-l'oeil

L'année 2010 a-t-elle été faste dans l'immobilier neuf ? Pour la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), cela ne fait aucun doute. Selon elle, les ventes ont progressé de 13 % à 117.000 logements. Mieux qu'en 2008 et 2009, même si l'on est loin du record de 2007 (127.000). « Mais elles devraient diminuer en 2011, autour de 110.000, en partie à cause d'une nouvelle hausse des prix de 5 % à 6 % », pronostique Marc Pigeon, président de la Fédération.

Une nouvelle hausse ? Voire. Selon la FPI, en 2010, le prix des immeubles neufs a progressé de 3,9 % en province, à 3.460 euros le mètre carré, et de 9,8% en Île-de-France à 4.500 euros. Soit, au global en France, une hausse moyenne de 6,5 %. Pourtant, en rapportant le prix de vente moyen aux surfaces moyennes par type de logement, « La Tribune » a obtenu des résultats bien différents : entre - 4 % et + 2 % selon les surfaces (voir illustration). En province, les deux-pièces ont même reculé de 6 %, et les trois-pièces de 2 %. Le paradoxe est encore plus frappant en Île-de-France sur les cinq-pièces. En valeur absolue, son prix moyen est passé de 483.238 euros à 554.093 euros (soit 14,6 % de hausse). Mais comme la surface moyenne, dans le même temps, s'est agrandie de 22 mètres carrés, le prix au mètre carré a finalement chuté de 10 % !

Anomalies statistiques

Comment expliquer, alors, la hausse affichée par la FPI ? Marc Pigeon n'a pas de réponse définitive sur ces anomalies statistiques mais « les promoteurs ont fait attention à ne pas laisser les prix s'envoler en valeur absolue ».

Une partie de l'explication tient certainement à l'énorme disparité entre les régions, déjà relevée par les notaires dans le secteur de l'immobilier ancien. D'après la FPI, les prix ont ainsi grimpé de 10 % dans l'agglomération d'Angers mais ont baissé de 3,3 % sur l'ensemble Nice Côte d'Azur. Avec des studios en hausse de 22 % et des trois-pièces de 16 %, l'Île-de-France a certainement joué un rôle de miroir déformant, masquant la stagnation, voire la baisse en province.

Autre facteur : la loi Scellier, qui a attiré les investisseurs locatifs dans le neuf. Cette catégorie représentait 66 % des acheteurs en 2010, contre 44 % deux ans auparavant. Et même plus de 80 % dans des villes étudiantes telles que Montpellier ou Lille ! Friands de studios et de deux-pièces, plus chers au mètre carré, l'afflux massif d'investisseurs a certainement contribué à renchérir les prix moyens... du moins en apparence.