Mikaël Lozano
heathmap Cartégie immobilier Bordeaux prix au m2 des appartements vendus en 2018 à Bordeaux
Cartégie / Big data lab
La base de données DVF (Demandes de valeurs foncières) vient d'être publiée en open data par Bercy. Librement accessible, elle recense les transactions réalisées ces cinq dernières années et permet ainsi d'avoir un aperçu précis des biens écoulés. Les prix indiqués ne comportent ni les frais de notaire, ni les frais d'agences. La cellule Big Data du groupe Cartégie, spécialiste de la donnée et de son utilisation, partenaire de La Tribune, a utilisé ces éléments croisés avec les zones Iris définies par l'nsee pour les besoins des recensements pour construire des "heat maps" (cartes de chaleur). Plus la zone est rouge et plus l'activité immobilière est forte. Le prix moyen constaté est figuré en blanc sur fond bleu.
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Le Big data Lab de Cartégie précise qu'il s'est appuyé sur la base libérée en open data et qu'il a appliqué ses méthodologies habituelles, standards, pour traiter les données. Les "éléments aberrants" (prix démesurés ou au contraire anormalement faibles, cas spéciaux...) ont été écartés pour constituer les moyennes fidèles au marché. Il existe quelques "poches" loin d'être rouges alors qu'elles sont situées dans des quartiers réputés pour être très chers : Cartégie explique que ces zones, souvent constituées de grandes bâtisses et d'appartements luxueux, ont connu un faible nombre de transactions et surtout, qu'elles sont moins attractives et délaissées par les investisseurs. Inversement, certaines zones comme les alentours de la gare Saint-Jean sont rouge vif car elles deviennent au contraire très prisées et que les acquéreurs, investisseurs notamment, sont prêts à surpayer le m2. Cette carte renseigne donc autant sur les prix que sur les zones sur lesquelles le marché se focalise.
Données et traitements : Big data Lab de Cartégie
En se penchant sur les données des cinq dernières années, le Big data Lab de Cartégie observe une progression de 32,14 % des prix bordelais des appartements. Entre 2017 et 2018, la poussée est de 12,65 %. La courbe met en évidence la flambée qui semble bien avoir généré, malgré les dénégations d'Alain Juppé, un phénomène de gentrification repoussant les ménages les moins solvables aux confins de la métropole.
Pour les maisons bordelaises, la poussée de fièvre est encore plus forte : presque + 40 % en cinq ans ! La moyenne en 2018 a ainsi été flashée à 4.644,8 € / m2.
Le top 10 des rues bordelaises les plus chères en 2018 (calculées en fonction du prix moyen au m2) est le suivant :
Cartégie a également revisité le Monopoly en jouant avec ces données, de manière à créer des plateaux (voir ici).
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La base de données Demandes de valeurs foncières, toujours traitée par Cartégie, livre également un éclairage intéressant sur les prix au m2 des grands bassins de population de Nouvelle-Aquitaine :
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Une bonne nouvelle malgré tout depuis le début de l'année : la hausse des prix à Bordeaux a été divisée par quatre par rapport à 2018, selon le dernier baromètre LPI / Seloger, qui fait état comme d'autres d'une nette décélération. Attention, nous n'en sommes pas encore à une inversion de tendance mais à une inflexion.
Son expert attitré Michel Mouillart juge d'ailleurs que Bordeaux connaît "le ralentissement le plus spectaculaire". Une "normalisation des excès" qui fait suite à un triptyque explosion de la demande / flambée des prix / emballement des vendeurs. Le baromètre LPI / Seloger fixe ainsi un prix moyen dans l'ancien de 4.652 €/m2.
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Autre élément intéressant : après avoir été victimes d'un "effet tache d'huile", les villes voisines de Pessac et de Mérignac seraient orientées, elles, à la baisse. "Sur l'année, Mérignac voit le prix de son immobilier reculer de 0,7 % et à Pessac, les prix perdent 3,7 % sur les douze derniers mois. Cette baisse est d'autant plus surprenante que la demande de logements sur Bordeaux s'était reportée sur le marché des communes limitrophes. Les hausses de prix - brutales - qui s'en étaient suivies n'avaient d'ailleurs pas manqué de déstabiliser les marchés immobiliers locaux...", constate le baromètre sans se risquer à expliquer ce phénomène. Plusieurs raisons peuvent être invoquées : décrochage avec les capacités de financement des ménages forçant un retour à la raison des vendeurs ; réduction de la demande après que les personnes souhaitant déménager l'ont fait à la faveur des taux historiquement bas...
Mikaël Lozano
