La hausse des ventes de logements neufs au 1er semestre 2019 confirme la solidité du marché immobilier bordelais, explique Arnaud Roussel-Prouvost, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Nouvelle-Aquitaine. Un marché métropolitain qui pourrait connaître une crise par manque d'offre mais où les prix ne risquent pas de s'effondrer.
Si le logement neuf ne représente globalement qu'un tiers du marché immobilier, il reste un des plus puissants vecteurs du déploiement de la ville. Président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine, Arnaud Roussel-Prouvost suit l'évolution de ce sujet à la loupe. Pour lui, la bonne nouvelle de ce premier semestre 2019 est que la vente de logements neufs a progressé de +9,3 % par rapport à la même période en 2018.
"Les ventes nettes sont passées de 2.089 au 1er semestre 2018 à 2.274 au 1er semestre 2019, soit +9,3 %. Cette évolution est positive car elle démontre l'appétence des acquéreurs pour Bordeaux Métropole. Les années 2016 et 2017 ont été exceptionnelles mais 2019 reste en progression, malgré la hausse des prix", éclaire Arnaud Roussel-Prouvost.
Et cette orientation positive du marché réserve en plus une bonne surprise pour les promoteurs :
"La part des investisseurs, qui a atteint 63 % au 2e trimestre 2019, est en hausse de +9 % sur un an. C'est très positif car les investisseurs sont à la base de la construction de logements neufs locatifs. J'en profite pour souligner que la loi Pinel est un dispositif vertueux, qui permet de produire des logements locatifs à 10,25 euros le mètre carré. Cela semble un peu fou, avec tout ce que l'on entend, mais oui, on peut trouver à Bordeaux Métropole des T2 neufs de 45 m2 en location pour 461,25 euros par mois, contre 550 à 800 euros dans l'ancien !" balaie avec un certain agacement le président de la FPI de Nouvelle-Aquitaine.
Chute des mises en ventes au 1er semestre 2019
Bordeaux Métropole a l'image d'un marché immobilier ravagé par les flammes d'une spéculation sans entrave. Pourtant aucun mécanisme baissier n'est encore venu contre-carrer cette poussée inflationniste, largement alimentée par le marché de l'ancien. Et le retour à une certaine stabilité n'est semble-t-il pas pour demain car aucune correction à la baisse ne semble pointer à l'horizon. Parce que Bordeaux Métropole est victime d'une attractivité qui ne se dément pas. "Les investisseurs dans le neuf continuent à parier sur Bordeaux Métropole à cause de son fort dynamisme. Il y aura sûrement un tassement des prix mais pas de baisse, à cause du niveau très élevé des aménités qu'offrent Bordeaux et sa métropole et qui sont un gage quant à la solidité de la valeur patrimoniale de l'immobilier sur ce marché" décrypte Arnaud Roussel-Prouvost. Encore que le patron régional de la FPI nuance son propos en rappelant que, grâce à la loi Pinel et en fonction des quartiers, "certaines rentabilités risquent d'être réduites". Mais le dynamisme bordelais est d'autant plus fort, selon lui, que le port de la Lune est lui-même emporté par une dynamique qui électrise tout l'Arc Atlantique du pays.
Ce tableau annoncé sans nuage par la profession ne serait pourtant pas complet s'il ne comportait pas sa part d'ombre. Et dans l'immobilier, à Bordeaux comme dans les autres villes, cette dernière a presque toujours la même origine puisqu'elle vient de la réticence qu'ont les maires à faire construire de nouveaux logements quand s'approchent les élections municipales.
"La mauvaise nouvelle, c'est que les mises en ventes ont très fortement chuté au 1er semestre 2019. Elles enregistrent un recul de -52 % sur un an, avec 2.018 mises en ventes au 1er semestre 2019 contre 3.064 au 1er semestre 2018. Pour être honnête, je dirai que l'on a presque rattrapé la catastrophe entre les 1er et 2e trimestres 2019. Un intervalle au cours duquel les mises en ventes sont passées de 758 à 1260. Ce qui nous situe quand même très loin du reflet d'un marché dynamique, parce que la baisse des mises en ventes préfigure fatalement une baisse des ventes", prévient le président de la FPI de Nouvelle-Aquitaine.
Construire à 3.000 €, c'est possible si le foncier baisse
Cette menace d'un effondrement des ventes ne crève pas encore les yeux puisque dans le même temps le niveau des stocks de logements neufs, au 1er semestre 2019, représente entre 9 et 10 mois de commercialisation. Ce qui est dans la bonne moyenne, au moins sur le papier.
"Oui c'est vrai, nous avons connu des périodes plus difficiles. Mais s'il semble correct, ce niveau de stock n'empêche pas que nous soyons dans un marché qui ne se renouvelle pas assez. Ce phénomène est dû à la baisse des dépôts de permis de construire depuis le 1er trimestre 2018. Baisse qui vient du refus des maires de nombreuses municipalités de la Métropole, hors Bordeaux, d'accepter de nouvelles constructions. Avec ce recul des constructions arrive la raréfaction des logements neufs, ce qui provoque ensuite une hausse des prix, puisque le nombre d'arrivants dans la Métropole ne faiblit pas" décortique le promoteur immobilier. Pour remédier à ce problème, Arnaud Roussel-Prouvost ne voit qu'une solution durable : centraliser les décisions à l'échelle de Bordeaux Métropole...
Si ce souhait semble utopique, il correspond à une préoccupation récurrente des promoteurs immobiliers. Les maires des communes métropolitaines (toujours hors Bordeaux) ayant selon ces professionnels du mal à mettre en acte la construction de logements. Pour éviter une flambée des prix dans le neuf, Arnaud Roussel-Prouvost en appelle au rapprochement entre élus et professionnels de l'immobilier tel que l'ont voulu en mai 2018 Alain Juppé, alors maire de Bordeaux et président de Bordeaux Métropole, et Jacques Mangon, maire de Saint-Médard-en-Jalles, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière.
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"Nous défendons cette idée de modifier le plan local d'urbanisme dans les zones de construction en diffus pour imposer 50 % de logements libres et autant à répartir entre logement social et logement abordable à un prix maîtrisé. Nous pouvons construire à 3.000 € le mètre carré en surface utile, c'est-à-dire 20 % sous du prix marché. C'est faisable à condition que le prix du foncier soit revu à la baisse", prévient le promoteur.
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Cet article est issu du vaste dossier consacré à l'immobilier tertiaire paru dans l'hebdomadaire de La Tribune du 27 septembre. Déjà paru sur notre site :
