Investissement locatif : comment doper le rendement

Préoccupé par leur retraite, les clients cherchent dès aujourd'hui à se constituer un complément de revenus pour demain. La Bourse joue les montagnes russes, l'assurance-vie va être davantage taxée, les placements en obligations rapportent peu ou sont risqués, reste... la pierre. Relativement sûre, à condition de choisir le bon emplacement, et générant un revenu régulier, un investissement immobilier est également le seul placement qui peut se faire entièrement à crédit. « Avant de se lancer dans un projet immobilier locatif, il faut analyser son projet », conseille Bernard Cadeau, président national du réseau Orpi, « une personne qui souhaite recevoir immédiatement des revenus, pour financer une partie de son achat par exemple, ne fera pas le même investissement qu'une autre qui vise à acquérir un bien immobilier qui lui rapportera dans une dizaine ou une quinzaine d'années », ajoute-t-il.

Actuellement, les taux d'intérêt flirtent avec leurs niveaux historiques les plus bas. Malheureusement, depuis dix ans, le prix de l'immobilier a en moyenne plus que doublé en France. Pis, les petites surfaces - les plus prisées des investisseurs - voient leurs prix atteindre des sommets. À la limite de la bulle dans certaines grandes villes.

A moins de disposer d'une épargne conséquente, ou d'avoir des revenus suffisamment importants pour emprunter une forte somme, investir dans la pierre coûtera donc très cher. À moins de choisir une voie alternative, qui permettra d'obtenir la surface désirée à moindre coût. Acheter un logement occupé, à la découpe ou en viager, acquérir la seule nue-propriété temporaire, ou acheter un bureau pour le transformer en logement, permet de faire baisser le prix moyen d'achat (lire ci-dessous). Seul inconvénient dans ces cas : l'horizon de placement devra être à plus long terme que celui d'un investisseur classique, ou il faudra être capable d'assumer des travaux de réhabilitation importants avant de louer le bien, ce qui nécessite une expertise et une mise de fonds.

Mais en achetant dans l'ancien par ce biais, il y a de fortes chances que le logement soit situé au coeur des villes, dans les quartiers les plus recherchés, et donc les plus faciles à louer. En outre, un avantage fiscal est accordé en optant pour le régime classique des revenus fonciers. Avec ce type d'opérations, financées à 100 % par le crédit, les charges importantes (intérêt d'emprunt, travaux de rénovation, assurances, taxes) seront entièrement déductibles des revenus locatifs, qui eux seront faibles. Le déficit foncier est reportable pendant dix ans à hauteur de 10.700 euros/an. « Une personne qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier n'a pas toujours intérêt à le faire via de la défiscalisation dans le neuf, précise Stéphane Absolu, ingénieur patrimonial à HSBC Premier, à condition d'optimiser ses déficits fonciers, il est possible de faire des économies d'impôt importantes. »

1. Logement occupé : profitez de la décote

Première piste pour acheter un logement moins cher : viser un appartement déjà occupé. La plupart du temps, le prix de vente se fixe selon le taux de rendement brut du bien déjà loué. Dans les grandes agglomérations, des opérateurs spécialisés sur le marché de la vente à la découpe (Ad Valorem, Barnes, Locare, Nexity) proposent des biens occupés.

Le principe est simple : « une banque ou compagnie d'assurances nous confie la vente de l'un de ces immeubles, que nous commercialisons lot par lot », explique Olivier Boussard, directeur associé d'Ad Valorem. Avantages : on perçoit des loyers dès l'achat et le vendeur fournit un historique de location de l'appartement retenu, ce qui permet d'éviter les mauvais payeurs. En outre, l'investisseur bénéficie d'une décote, en moyenne de 5 % à 20 % : « c'est un usage, il n'y a aucune réglementation en la matière », confie Olivier Boussard. « Le montant de cette décote dépend de plusieurs facteurs : le montant du loyer payé par rapport au prix de marché, la durée du bail restant à courir, et la qualité du locataire », explique Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.

Par la suite, il est toujours possible de récupérer ce bien pour l'habiter, à condition de donner un congé formel pour reprise au locataire 6 mois avant la fin de son bail, ou continuer de lui louer pour toucher des revenus.

2. Viager : une solution pour les plus fortunés

Déconseillé aux particuliers qui se lancent pour la première fois dans la pierre, ce type d'investissement peut s'avérer intéressant pour ceux qui ont déjà un patrimoine immobilier. « Il faut avoir une surface financière assez importante, car acheter en viager nécessite d'être capable d'attendre », explique Olivier Laval, directeur technique de Foncier Expertise. Mieux vaut viser la valorisation de son patrimoine à long terme, plutôt qu'un rendement immédiat. Car en achetant un viager occupé, le bien ne générera aucun revenu. Au contraire, il coûtera chaque mois une rente, jusqu'au décès du crédirentier. La décote, qui va de 20 % à 50 % du prix de marché, dépendra essentiellement de l'âge du propriétaire et de son sexe (l'espérance de vie masculine étant moins forte que celle des femmes).

Même si des viagers se trouvent dans toutes les villes, mieux vaut viser une zone où l'on peut ensuite louer le bien sans problème, ou le revendre en espérant faire une plus-value. Les grandes agglomérations, ou la zone littorale de Bretagne Sud, du Pays basque ou de la Côte d'Azur offrent de belles opportunités. Tout comme les appartements d'exception, vendus dans les beaux quartiers des grandes villes. « Nous avons dernièrement vendu un très bel appartement à Paris au Palais-Royal, il a été cédé quasiment à la moitié de son prix de marché », confie Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.

3. Achat en démembrement : pour ceux qui ont le temps

À condition de ne pas investir pour toucher immédiatement des loyers, mais en vue d'être pleinement propriétaire au moment de la retraite, l'achat en démembrement est envisageable. Le mécanisme est simple : un opérateur construit un immeuble, ou rénove un bien de qualité dans l'ancien. Puis il démembre les logements et cède la nue-propriété à des investisseurs particuliers et l'usufruit à un organisme social. Ce dernier s'occupe de la gestion locative du bien, le propose à des locataires sociaux et encaisse les loyers pour son compte. « La duré des opérations dure de 15 à 18 ans : pendant tout ce temps, c'est l'usufruitier qui paie les charges courantes de l'appartement et de l'entretien de l'immeuble, le nu-propriétaire ne débourse donc quasiment rien », explique Frédéric Goulet, directeur général de PERL, une société spécialisée dans ces montages.

En moyenne, et selon le type d'opération, la nue-propriété est vendue entre 50 % et 70 % de la valeur du bien en pleine propriété. Au terme de l'opération, le nu-propriétaire récupère l'intégralité de la propriété sans charge supplémentaire. En outre, « dans le contrat de départ, il est prévu que l'usufruitier remette le bien en état au terme de l'opération », précise Frédéric Goulet. Enfin, dernier avantage de ce type d'achat : avec le démembrement, le bien n'entre pas dans l'assiette taxable à l'ISF du nu-propritaire, car c'est l'usufruitier qui doit régler cet impôt.

4. Transformation de bureau : pour les techniciens

Dans les grandes villes, certains immeubles accueillent logements et bureaux. Acheter ce type de surface pour les transformer en appartement locatif est intéressant « dans certains quartiers de Paris par exemple, où les différentiels de prix entre logements et bureaux sont importants », précise Olivier Laval, directeur technique de Foncier Expertise.

Pour cela, mieux vaut viser les espaces vétustes, qui offrent du potentiel après réhabilitation. Si le bureau acheté est déjà loué à un professionnel, l'investisseur tirera un revenu de son bien, puis, à son départ, il sera transformé en logement. Attention cependant, « ce type d'opération est très technique, il faut donc impérativement se faire accompagner par un professionnel, aussi bien au moment de l'achat que pendant toute l'opération », conseille Olivier Laval. Ainsi, pour modifier la nature du local, il faut obtenir l'accord de la copropriété, ce qui sera facile si elle compte beaucoup de logements. « C'est la globalité de l'usage qui l'emporte, si les appartements sont majoritaires, il sera difficile d'empêcher au propriétaire d'effectuer des travaux de transformation des bureaux », ajoute-t-il.

Ne sous-estimez pas le montant des travaux, en général le prix d'une réhabilitation oscille entre 1.000 et 1.500 euros par mètres carrés. Pour rentabiliser l'opération, le prix d'achat devra donc rester inférieur, une fois les travaux comptabilisés, à celui d'un appartement classique similaire.

Interview de Gérard Rul, directeur des études immobilières au Crédit Foncier.

Quel est le rendement d'un investissement immobilier ?

Il existe deux taux de rendement : le taux de rendement immédiat, qui correspond au ratio des loyers annuels sur le prix d'achat, et le taux de rendement locatif global qui intègre, en plus, la valeur de revente et donc l'éventuelle plus-value. Chacun de ces taux de rendement correspond à un objectif d'investissement. Les particuliers qui veulent en priorité obtenir un complément de revenus doivent miser sur un taux de rendement immédiat le plus élevé possible. Le taux de rendement locatif global doit, quant à lui, être privilégié par les investisseurs dont le but est plutôt de valoriser leur patrimoine à long terme.

Quelles sont les fondamentaux à respecter pour un investisseur ?

Il faut avant tout soigner l'emplacement, car un logement bien placé se louera facilement et subira moins de vacance locative. Ensuite, l'investisseur devra s'intéresser à la typologie de l'immeuble et privilégier un logement de qualité, qui a plus de chances de se valoriser dans le temps, contrairement aux passoires thermiques et copropriétés en mauvais état. Enfin, il faut privilégier les bâtiments composés d'appartements de différentes tailles et ayant une répartition équitable d'occupants. Car statistiquement, les résidences qui ne comptent que des petites surfaces se dégradent plus rapidement que celles qui mélangent studios et appartements familiaux. De la même façon, une copropriété occupée à la fois par des locataires et des propriétaires est toujours mieux entretenue qu'une autre destinée aux seuls locataires.

Un dernier conseil ?

Investir dans des prestations standard et neutre, de type peinture et carrelage blanc et ne surtout pas aménager l'appartement à son propre goût, qui ne sera pas forcément celui de son locataire. Enfin, un avantage fiscal ne doit jamais être le déclencheur de la décision d'achat. Mais uniquement être considéré comme un plus.