« Je veux réconcilier les propriétaires et les locataires » (Julien Denormandie)

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Le ministre de la Ville et du Logement Julien Denormandie.
Le ministre de la Ville et du Logement Julien Denormandie. (Crédits : AFP)
ENTRETIEN. Le ministre de la Ville et du Logement entend relancer la construction et stimuler la rénovation urbaine. Il promet également aux acteurs du secteur la visibilité et la stabilité fiscale.

C'est le bon élève de la Macronie, au profil atypique. Julien Denormandie n'a pas fait l'Ena. Ingénieur des eaux et forêts, cet ancien directeur adjoint du cabinet d'Emmanuel Macron à Bercy, a gravi les échelons pour prendre le poste clé du Logement et de la Ville. La loi Élan porte sa patte avec une réelle volonté de moderniser le logement. Il s'attaque à la ré-écriture du Code de la construction pour y introduire le « permis d'innover », afin de dépoussiérer l'immobilier grâce au numérique. Ce jeudi, il sera à La Rochelle pour parler logement social, et rénovation urbaine dans le cadre du Grand débat, avec les acteurs des quartiers prioritaires.

LA TRIBUNE - Le logement semble être l'un des grands absents du Grand débat national tant du côté des « gilets jaunes » que du gouvernement. Comment l'interprétez-vous ?

JULIEN DENORMANDIE - C'est pourtant l'une des raisons qui ont amené à la colère exprimée par les « gilets jaunes », car le principal problème du logement reste son prix. De nombreux Français dépensent 30, 40 voire parfois plus de 50 % de leurs revenus mensuels dans le paiement de leur loyer. Cette crise a mis l'accent sur la question de la mobilité et le problème de distance entre le lieu d'habitation et le lieu de travail. Il y a un manque criant de logements nécessaires là où se situent les zones d'emplois. Lorsque des Français ne peuvent accéder à un travail car il est trop éloigné de chez eux ou que les loyers sont trop élevés là où il s'en trouve, ils le ressentent comme un frein à la maîtrise de leur destin. Le logement est donc en même temps le problème et la solution à beaucoup des difficultés des Français.

La crise a montré les effets négatifs de l'étalement urbain. Faut-il et peut-on redensifier les centres-villes pour mieux aménager le territoire ?

En effet, cette crise est l'occasion de se demander quel type de société nous voulons pour demain. Voulons-nous continuer un modèle avec des poches d'emploi très concentrées et des poches d'habitation de plus en plus éloignées ou, au contraire, devons-nous renforcer la densité économique sur l'ensemble du territoire ? Je crois beaucoup en l'attractivité économique de nos territoires et je la défends fortement. Les investisseurs étrangers n'investissent d'ailleurs pas seulement en Île-de-France.

C'est le sens de notre politique très proactive avec les 124 territoires d'industrie lancés par mes collègues Bruno Le Maire, et Agnès Pannier-Runacher, secrétaire d'État auprès du ministre de l'Économie et des Finances. Ils visent à leur apporter les moyens possibles pour qu'ils soient des terres d'emplois. Je m'oppose totalement à la vision de certains géographes qui décrivent une France à trois ou quatre étages différents : la France métropolitaine, la France des périphéries, la France rurale, avec des conclusions parfois simplistes sur les caractéristiques de chacun de ces territoires.

L'Institut Montaigne a publié fin février une étude sur « La France en morceaux ». Qu'en avez-vous pensé ?

C'est un travail très intéressant car il met en avant le fait que les inégalités d'aujourd'hui ne sont pas simplement entre les territoires mais aussi entre les habitants d'un même territoire (lire aussi page 22). Mon travail, mon engagement politique, consiste à lutter contre ces inégalités. Dans le rural ou le très rural comme dans l'urbain et le très urbain, se montent de formidables projets qui créent des richesses.

Inversement, dans tous les territoires, on trouve des poches de pauvreté avec des personnes empêchées, assignées à résidence et qui ne peuvent s'en sortir. Notre politique doit partir des hommes et des femmes qui composent les territoires pour leur permettre de choisir leur avenir, quel que soit leur lieu de vie. Cela passe notamment par l'accès au travail.

Comment votre politique du logement peut contribuer à résoudre ces fractures territoriales ?

Il faut une politique du logement qui soit très territorialisée. D'un côté, il faut construire plus et moins cher là où cela est nécessaire. Pour cela nous avons pris des mesures fortes dans la loi logement (Élan) qui vient d'être adoptée. Les grandes opérations d'urbanisme ou les simplifications dans les autorisations d'urbanisme facilitent par exemple l'acte de construire. De même nous avons fortement limité les recours abusifs, comme demandée depuis longtemps par les promoteurs. Nous avons également introduit le « permis d'innover » et sommes en train de réécrire d'ici à 2020 le Code de la construction pour passer d'une logique de moyens à une logique d'objectifs : si la réglementation détermine la qualité, il appartient dorénavant aux professionnels de tracer les chemins pour l'atteindre. C'est essentiel.

Par ailleurs, nous avons lancé une politique ambitieuse pour la rénovation des logements et pour lutter contre l'habitat indigne. Plusieurs centaines de milliers de logements sont dégradés et/ou vacants. Nous agissons pour leur rénovation et pour pouvoir les remettre sur le marché avec l'appui des propriétaires et des opérateurs et ce au bénéfice des locataires. C'est tout le sens du programme de revitalisation « Action coeur de ville » qui concerne 222 villes moyennes comme Angoulême, Beauvais, Compiègne ou Poitiers avec une approche économique et un volet logement.

Où en êtes-vous justement dans le déploiement du dispositif « Denormandie dans l'ancien » ?

J'appelle chacun à se saisir du dispositif. Il donne un avantage fiscal très important à toutes celles et ceux qui choisissent d'investir dans du logement ancien à rénover. Il est extrêmement simple d'utilisation : vous achetez un bien comptant 25 % de travaux de réhabilitation pour être éligible. Prenons l'exemple d'une opération de 200 000 euros à Beauvais avec 150 000 euros d'achat et 50 000 euros de travaux. Si vous louez votre bien pendant douze ans, vous déduisez 42 000 euros de votre impôt sur le revenu. C'est donc extrêmement avantageux. Outre les 222 villes du programme Action coeur de ville, toutes les communes de France peuvent s'en emparer à condition qu'elles mettent en place une opération de revitalisation de leur territoire. C'est une politique globale et un nouvel outil pour accélérer la rénovation de l'ancien.

Avez-vous un premier retour d'expérience sur le déploiement du plan « Initiative copropriétés » lancé en octobre dernier au congrès HLM ?

En complément de la construction, je veux faire de la rénovation des logements un marqueur très fort de mon action. La réhabilitation a en effet été trop souvent un parent pauvre des politiques publiques. Le plan d'envergure Initiative copropriétés, lancé à Marseille quatre semaines avant le drame de la rue d'Aubagne, est en cours de déclinaison. En plus des 10 milliards d'euros pour le nouveau programme de rénovation urbaine (NPRU) et des 5 milliards pour Action coeur de ville, nous avons mis sur la table 3 milliards supplémentaires pour les copropriétés dégradées, soit 18 milliards d'euros pour accélérer la rénovation. Ce plan, très apprécié dans son contenu, a été établi avec les élus locaux et les professionnels. Jusqu'à présent, quand il fallait réaliser des travaux d'urgence dans une copropriété en danger, l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ne pouvait en financer que 50 %...

Pour les 50 % restants, nous devions convaincre les copropriétaires de contribuer. Or, cela pouvait parfois prendre des mois voire des années. Avec ce dispositif, nous pouvons financer 100 % des travaux d'urgence pour mettre tout de suite à l'abri la population concernée. Depuis son lancement, je suis allé à Grigny, à Mulhouse, à Montpellier, à Marseille, à Clichy ou encore à Saint-Étienne-du-Rouvray. Nous avons ainsi mandaté un chef de projet global qui pilote le plan depuis l'Anah avec ses équipes, mais nous comptons également des chefs de projet locaux qui s'assurent du suivi dans chacune des quatorze villes prioritaires.

Mais pourquoi la rénovation urbaine a-t-elle pris autant de retard ?

Nous avons mis plus d'un an à identifier tous les rouages qui expliquaient pourquoi la rénovation urbaine était à l'arrêt. Depuis mai 2018, nous avons rattrapé notre retard et engagé près de 4,3 milliards d'euros. Ces sommes, dont peuvent s'emparer les élus locaux et les opérateurs vont permettre de rénover plus de 100 écoles et 300 bâtiments publics.

Vous avez missionné le député (LRM) Guillaume Vuilletet pour qu'il vous fasse des propositions sur l'habitat indécent avant l'été. Où en est-il ?

Pour lutter efficacement contre les logements insalubres, il nous faut simplifier les procédures. C'est pourquoi la loi Élan habilite le gouvernement à légiférer par ordonnance. Le député Vuilletet est donc chargé de finaliser rapidement ce projet d'ordonnance pour mettre beaucoup plus de simplicité et de rapidité dans l'exécution des actes administratifs ou municipaux. Songez qu'il existe treize polices différentes ! Cela rend le système très compliqué.

Pour lutter efficacement contre l'insalubrité, il faut aussi mener une guerre sans relâche contre les marchands de sommeil. Ils constituent un fléau en expansion dans notre pays. Dans le cadre de la loi Élan, nous avons donc décidé de les traquer en obligeant les agences immobilières et les syndics de copropriété à les dénoncer, avant de les taper au portefeuille. Il n'y a que cela qu'ils comprennent ! Nous avons profondément augmenté les sanctions en considérant les marchands de sommeil comme des trafiquants de drogue. Les biens qui auront servi à l'activité de marchand de sommeil seront par ailleurs confisqués. Nous en profitons pour mettre fin à des absurdités qui subsistaient dans le droit, comme leur libre indemnisation à la suite d'une expropriation. Dans le quartier Marx-Dormoy, à Paris, l'un d'eux a effectivement perçu plus de 6 millions d'euros alors qu'il avait été condamné par la justice !

Pourquoi n'avez-vous pas renforcé le pouvoir d'officier de police judiciaire des maires qui sont au plus près du terrain pour les dénoncer ?

Vous avez raison, c'est une question qui va d'ailleurs au-delà des maires et qui pose celle de la relation administration-justice. Avec la garde des Sceaux Nicole Belloubet nous avons décidé de renforcer fortement cette relation dans six départements prioritaires : Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône, Nord, Essonne, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne. Il s'agit d'une procédure accélérée qui permet d'organiser le lien entre le pouvoir judiciaire et le pouvoir administratif pour juger plus rapidement les marchands de sommeil.

Le Mipim 2019 a pour thème « l'immobilier durable et responsable ». Est-ce un gadget ou une vraie tendance de fond ?

Le logement et la ville sont les reflets de la société de demain. Souhaite-t-on une société inclusive qui permet de maintenir la mixité sociale - même si je n'aime pas ce terme - ou veut-on des villes qui préservent l'environnement avec des projets très importants de circuits courts et de bâtiments écoresponsables, voire à énergie positive ? Ou est-ce une société qui prend soin de ses aïeux avec la révolution numérique et la domotique ? Avant toute réponse, il faut partir de l'humain et de l'usage. On ne fait pas la ville sans ses habitants, comme le disait si bien Simone Veil.

Or, force est de constater que la réglementation ne met pas l'humain et l'usage au centre de tout. Nous avons donc une profonde transformation à impulser. C'est notamment le permis d'innover qui autorise les professionnels à déroger à la règle existante et qui permet les premières réversibilités de bureaux en logements. Comment expliquez-vous enfin que les boîtes à lettres soient trop grandes pour recevoir du courrier et trop petites pour les colis ? C'est un exemple anecdotique mais qui en dit long sur le cadre existant car c'est là encore une question de réglementation...

Dans ces conditions, qu'attendez-vous de la mission sur l'innovation dans l'immobilier que vous avez confiée à Bernard Michel et Robin Rivaton, respectivement président et vice-président de Real Estech ?

J'ai soutenu dès le départ la création de ce label Real Estech car je crois beaucoup en la force de l'innovation dans l'immobilier qui doit se structurer rapidement et aller plus loin : lever l'ensemble des freins, mieux promouvoir les bonnes pratiques et mettre en synergie les acteurs afin de construire plus vite, mieux et moins cher demain grâce à ces technologies.

J'attends de cette mission des propositions concrètes pour mieux se saisir des informations dématérialisées dans le champ du foncier, de l'aménagement et de la construction. Ce sont aussi des propositions pour favoriser les constructions à faible impact carbone en favorisant le recyclage et les matériaux bois et biosourcés. C'est encore développer de nouveaux services pour nos concitoyens afin qu'ils exploitent et maîtrisent mieux leur logement et leurs consommations d'énergie.

Sur la construction, le « choc d'offres » n'apparaît pas encore au rendez-vous. Comment aller plus loin en matière de libération du foncier ?

Le prix du foncier peut représenter 30 à 50 % du coût d'une opération. Il faut donc agir fortement sur le sujet. D'abord nous avons changé la fiscalité. Avant, plus un détenteur de terrain avec des droits à construire attendait, moins il payait de taxes sur la plus-value ! C'était contre-productif. Nous avons donc choisi d'inverser les choses. Si vous cédez votre terrain en 2019 ou 2020, vous obtenez un abattement sur cette plus-value immobilière qui peut aller jusqu'à 85 %. J'invite tous les propriétaires de terrain à bénéficier de cette opportunité. J'ai mis en place deux cellules dans mes équipes qui accompagnent les professionnels dans leurs projets.

Elles sont à disposition des professionnels qui ont des difficultés pour identifier ou libérer du foncier. La première est spécialisée dans la libération du foncier privé, la seconde dans le foncier public. Enfin, je crois beaucoup aux organismes fonciers solidaires pour endiguer ces hausses de prix. Neuf existent déjà et s'affirment comme les meilleurs outils pour réduire cette pression tarifaire. J'accompagne les élus et les professionnels qui le souhaitent à mettre en oeuvre de tels organismes.

Le comité de suivi de la loi Élan, installé le 5 février dernier, servira-t-il à corriger d'éventuels dysfonctionnements ?

Nous allons nous voir régulièrement avec les rapporteurs de la loi avec le souhait de mettre en oeuvre le projet de loi le plus rapidement possible. Je leur transmets mes connaissances sur l'état d'avancement des textes, leur contenu, leur calendrier, afin que nous nous assurions ensemble d'une mise en application rapide. Nous voulons aller très vite.

Concrètement, comment pouvez-vous enrayer la chute de la production ?

Nous construisons autant que dans les années 1980 alors que nous comptons 15 millions de Français en plus, tandis que les divorces se sont multipliés. Nous allons stopper la baisse de la production en luttant contre les recours abusifs, en créant de grandes opérations d'urbanisme, en transformant les bureaux en logements par la loi Élan. C'est aussi en levant les inquiétudes. C'est tout le sens de la clause de revoyure avec les bailleurs sociaux qui est en cours. Il nous faut par ailleurs lutter contre la vacance qui concernerait plusieurs centaines de milliers de logements dont plusieurs dizaines de milliers pourraient être mobilisés immédiatement. Nous allons ainsi lancer fin mars un grand plan avec l'ANAH et le Réseau national des collectivités mobilisées contre le logement vacant (RNCLV).

Nous avons aussi créé le bail mobilité qui permet la location d'un logement pour une courte durée, et ainsi d'accompagner la mobilité professionnelle ou liée à la formation tout en mobilisant les biens que les propriétaires ne pouvaient louer auparavant pour ces durées courtes, et amélioré la garantie Visale qui permet d'assurer complètement un locataire vis-à-vis du propriétaire. Elle permet de couvrir des impayés de loyers pendant trois ans ainsi que la remise en l'état du bien. Arrêtons de caricaturer dans les deux sens ! Trop souvent, j'entends que les locataires ont pour principal hobby de dégrader les biens, et que les propriétaires sont des nantis. Cela est faux dans les deux cas ! Je veux réconcilier les propriétaires et les locataires.

Quid d'une subvention aux maires bâtisseurs évoquée par votre cabinet fin 2018 ?

Nous voulons trouver le système le plus pertinent possible. Une telle aide doit selon moi être vue à l'aune de la territorialisation et de la densification, tout en prenant en compte les contraintes que rencontrent les maires dans l'acte de construction. Construire plus implique davantage d'équipements publics et donc d'investissement public. Notre réflexion n'est pas encore terminée sur la pertinence et le contenu d'une telle aide, mais c'est une réflexion que nous menons en ce moment.

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Biographie

  • 2012 : Conseiller commun auprès de Nicole Bricq, ministre déléguée au Commerce extérieur, et de Pierre Moscovici, ministre de l'Économie et des Finances
  • 2014 : Directeur adjoint de cabinet d'Emmanuel Macron, ministre de l'Économie, de l'Industrie et du Numérique
  • 2016 : Secrétaire général adjoint d'En Marche !
  • 2017 : Secrétaire d'État à la Cohésion des Territoires auprès du ministre Jacques Mézard
  • 2018 : Ministre chargé de la Ville et du Logement auprès de la ministre Jacqueline Gourault

"Le logement neuf en chute libre"

Le ralentissement de la production de logements neufs et des ventes se poursuit : 40.000 permis de construire de moins ont été accordés en 2018 par rapport à 2017 et 20.000 logements de moins ont été mis en chantier l'an dernier par rapport à l'année précédente. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), cette double chute de 7 % est notamment due à l'entrée en vigueur de l'Impôt sur la fortune immobilière

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Commentaires
a écrit le 12/03/2019 à 13:47 :
Beaucoup de bailleurs n'ose plus investir ,les mauvais payeurs voir les squatteurs font la loi ,il faut 3 ans pour une expulsion, un squatteur a droit à la protection hivernal !!!!!!!! la surrèglementation fait la rareté et entraine l'augmentation
Réponse de le 12/03/2019 à 14:03 :
Perso la location c'est terminé, c'était juste pour éviter de placer en Banque. rendement 0, plein de soucis administratifs et nouvelles taxes. Plutôt que de louer à des jeunes dans le centre de Nantes, j'ai vendu à une Senior aisée.
L’état n'a qu'à se charger du job de la location, non merci pour moi.
Réponse de le 12/03/2019 à 16:20 :
Je loue depuis 15 ans sans aucun mauvais payeur ni squatter, il ne faut pas non plus exagérer ce "danger".
Réponse de le 13/03/2019 à 7:08 :
Pourquoi en France n'adopte t-on pas un systeme ou le bailleur demande au loeur un "deposit" pour un bail de tant de mois ?
Dans bcp de pays ce principe fonctionne tres bien.
Pas de surprise de loyers impayes.
a écrit le 12/03/2019 à 10:57 :
Propriétaire bailleurs vendez et tous en HLM !! La fiscalite immobiliere est de loin , un gouffre , la plus lourde du monde et je m etonne que personne ne fasse le rapprochement entre cette fiscalité delirante ( ex csg PV 30 ans, IFI etc..) et le prix des logements et loyers en france .Je m etonne que les 60 %de proprietaires puissent voter pour Macron qui ne fait pas autre chose que de mettre en place le loyer fictif qui va se traduire par une augmentation de la taxe fonciere ,augmentation de l IFI (voir propositions de LERM) , augmentation de la CSG pour revenu locatif , augmentation ded frais de sucession, aumentation taxe sur les abris de jardin ( un vrai delire) ..etc
a écrit le 12/03/2019 à 9:45 :
Pas compliqué de s'inspirer de ce qui marche ailleurs. Tout comme pour le remplacer le code du travail : des contrats totalement libres entre propriétaires et locataires, un mois pour quitter les lieux en cas de non paiement du loyer et un fichier positif des propriétaires...et des locataires. En face plus aucune garanties ni caution exigées. En voulant protéger les faibles on les enfonce dans l'assistance (dans les HLM en l'occurrence)
Réponse de le 12/03/2019 à 17:23 :
Oui,mais les HLM,c'est indispensable pour un maire,cela permet de se créer un vivier électoral fidèle.
a écrit le 12/03/2019 à 9:15 :
oui, et avec les lois absurdes sur la renovation energetique obligatoire pour tous, la taxe diesel fait figure de petard mouille en comparaison
les sommes que les gens vont devoir engager pour sauver les ours blancs sont sans commune mesure, et personne ne doute que la gauche va expliquer que ' c'est paye par personne' ( un peu comme royal qui preetend que les prix de l'energie n'ont pas bouge quand elle etait au pouvoir ( oui, avec un baril qui passe de 140 a 30 dollars, et en bloquant les tarifs chez edf et engie, qui, apres proces pour non respect de la formule recalculee 50 fois selon les besoins de madame, refacturent ca actuellement).......
laissons les socialistes arriver au pouvoir et appliquer leur loi, et c'est un baril de tnt qui va sauter!
a écrit le 12/03/2019 à 8:41 :
Il suffirait juste de laisser faire le marché mais les intérêts des actionnaires milliardaires tiennent les prix anormalement élevés, logique vu que tout ce qu'ils achètent doit leur rapporter au moins 10% par an.

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