Les villes moyennes font rêver, mais l'offre de logements ne suit pas

Quatre ans après avoir lancé le programme "Action cœur de ville" pour revitaliser 222 villes moyennes, le gouvernement vient de lancer, avec la jeune pousse MyTraffic, un "Observatoire des mobilités dans les centres villes". Il en ressort qu'entre l'été 2020 et l'été 2021, la fréquentation piétonne a chuté dans ces cœurs de ville, mais que la provenance des visiteurs extérieurs a augmenté. Paradoxalement, alors que le Conseil supérieur du notariat communique, tous les trimestres, sur un attrait immobilier croissant des Français dans ces communes, l'offre de logements n'est toujours pas au rendez-vous...
César Armand

7 mn

« Il n'y a pas une ville où les édiles arrivent à satisfaire la demande : il n'y a pas beaucoup de biens à vendre alors qu'il y a très une forte demande », décrypte Rollon Mouchel-Blaisot, directeur du programme Action coeur de ville à l'Agence nationale de cohésion des territoires.
« Il n'y a pas une ville où les édiles arrivent à satisfaire la demande : il n'y a pas beaucoup de biens à vendre alors qu'il y a très une forte demande », décrypte Rollon Mouchel-Blaisot, directeur du programme "Action coeur de ville" à l'Agence nationale de cohésion des territoires. (Crédits : Reuters)

Un rideau de fer baissé. Une vitrine de magasin bardée d'autocollants « A vendre » ou « A céder ». Quel que soit le contexte - confinement, crise sanitaire ou en temps normal - de nombreuses communes subissent la désertification de leurs centres-villes.

Pour sortir de cette fatalité, dès mars 2018, le gouvernement a mis en route le plan « Action cœur de ville ». Financé par Action Logement, l'Agence nationale de l'habitat et la Banque des territoires (groupe Caisse des Dépôts), le programme est doté de 5 milliards d'euros au profit de 222 villes moyennes, ces communes entre 20.000 et 100.000 habitants.

Un « Observatoire des mobilités dans les centres villes »

Pour en mesurer les effets sur le terrain, l'Agence nationale de cohésion des territoires, placée sous la tutelle du ministère du même nom, vient de créer un « Observatoire des mobilités dans les centres-villes » avec la jeune pousse MyTraffic (voir encadré ci-après).

Objectif : analyser l'évolution de l'attractivité de ces 222 cœurs de ville d'août 2020 à août 2021 grâce à trois indicateurs : la fréquentation piétonne, le niveau d'attractivité de ces villes-centres au sein de leurs agglomérations et la provenance des visiteurs extérieurs. Le tout comparé à 250 autres villes moyennes qui ne font pas partie du dispositif « Action cœur de ville ».

La fréquentation piétonne a chuté...

Il en ressort ainsi que les centres de ces 222 communes concernées résistent mieux que les cœurs de ville du reste du pays. Par exemple, la fréquentation piétonne, comptabilisée à partir du nombre de visiteurs uniques chaque jour, n'a chuté, entre août 2020 et août 2021 « que » de 9% contre 13% pour les villes moyennes hors du programme Action cœur de ville.

Ces résultats en demi-teinte s'expliquent par le reconfinement et le couvre-feu de l'automne 2020 et celui du printemps 2021. Sans surprise, les communes qui, au contraire, tirent leur épingle du jeu sont celles qui ont réaménagé leurs centre-ville, en installant notamment des navettes électriques ou des pistes cyclables. Les villes côtières ont également la cote.

S'agissant du niveau d'attractivité de ces villes-centres au sein de leur agglomération, MyTraffic l'a mesuré en regardant le pourcentage d'habitants de l'agglomération qui ont fréquenté, au moins une fois dans le mois, l'hyper-centre. Dans ce domaine, 132 sur 222 villes moyennes ont un taux d'attractivité supérieur à 90%, mais le pourcentage moyen est de 85%. Cela reste 44% de plus que le panel des 250 autres villes moyennes.

... mais la provenance des visiteurs extérieurs a augmenté

A Lisieux ou à Briançon, ce pourcentage atteint même les 96%. Dit autrement, 96% des habitants des agglomérations autour de ces deux villes moyennes ont fréquenté au moins une fois dans le mois leur cœur de ville. Même en Île-de-France, où se situent 19 des 222 communes concernées par le programme, et malgré la proximité avec Paris, ce pourcentage de 96% se retrouve à Sartrouville (Yvelines).

Enfin, la provenance des visiteurs extérieurs a, elle, augmenté de 2,8 points. Là encore, c'est facilement explicable : plus la commune d'origine est petite, plus les Français sont amenés à se rendre dans la ville moyenne la plus proche de chez eux. A Arles, par exemple, la fréquentation a progressé de 7% entre l'été 2020 et l'été 2021.

Toutes ces données vont désormais être renvoyées aux maires des 222 villes moyennes concernées d'ici à la fin de l'année 2021 de la même manière qu'elles seront actualisées trimestre après trimestre. D'autant tous les trois mois, le Conseil supérieur du notariat communique sur un attrait immobilier croissant des Français pour lesdites villes moyennes.

Lire aussi 5 mn« Action cœur de ville » : Macron l'adapte à l'envie de ville post-Covid

Un choc de demande et un problème d'offre

« Je pense qu'il y a effectivement une corrélation », déclare à La Tribune le préfet Rollon Mouchel-Blaisot, directeur du programme national « Action cœur de ville ». « Deux indicateurs le prouvent : entre 2018 et 2020, il y a eu + 14% de ventes de logements dans les villes « Action cœur de ville » de la même façon que dans ces communes, le prix médian du mètre carré y a augmenté de 7% à 1.380 euros », ajoute-t-il.

Il n'empêche : il subsiste un choc de demande et un problème d'offre. « Il n'y a pas une ville où les édiles arrivent à satisfaire la demande : il n'y a pas beaucoup de biens à vendre alors qu'il y a une très forte demande », témoigne le haut-fonctionnaire qui connaît très bien les élus locaux pour avoir été directeur général de la puissante Association des maires de France de 2010 à 2018.

Le préfet Mouchel-Blaisot n'en demeure pas moins confiant : « notre défi est d'accélérer la rénovation pour remettre des logements sur le marché », estime-t-il, sans pour autant faire référence aux milliards d'euros débloqués pour MaPrimeRénov' ou à l'avantage fiscal « Denormandie dans l'ancien » qui permet de défiscaliser des achats immobilier et même des travaux dans ces 222 villes moyennes en échange de baux longs.

« Une très forte attirance, mais pas assez de biens qualitatifs »

Tout en évoquant la construction neuve qui peut permettre de loger de nouveaux arrivants, le haut-fonctionnaire ne croit pas pour autant en un exode urbain durable. « Il y a une très forte attirance, mais il n'y a pas assez de biens qualitatifs pour mettre en regard la demande qui a explosé », conclut-il.

Reste également à voir si la création d'emplois, encore majoritairement concentrés dans les métropoles et non dans les villes moyennes, va suivre cette tendance d'exil volontaire. Le cas échéant, les grands départs annoncés çà et là resteront des voies sans issue.

Qui est MyTraffic, la jeune pousse qui a produit ces données ?

Lancée en 2016, MyTraffic récupère les informations - anonymisées - de géolocalisation des téléphones portables puis les couples avec du comptage manuel pour en extraire les données de flux de passants et de véhicules.

Cela permet aux enseignes comme aux villes de connaître les rues plus commerçantes que d'autres, de pouvoir comparer entre les endroits et plus généralement de comprendre comment le commerce évolue. Par exemple, si une commune souhaite piétonniser une rue, elle peut y mesurer les passages pendant un an avant d'en réaliser un bilan chiffré.

Le modèle économique de la jeune pousse est simple : en contrepartie d'un abonnement annuel - en moyenne de 10.000 euros - à son logiciel, les clients peuvent consulter les flux qui les concernent. Elle-même combine les données à d'autres pour distinguer les flux résidents des flux passants.

D'un trottoir à l'autre ou d'une heure à l'autre, le nombre de piétons n'est pas le même. Idem au croisement des rues où les personnes suivent des chemins divergents. Les professionnels de l'immobilier travaillent ainsi avec l'entreprise pour déterminer la valeur des immeubles et le niveau des loyers en lien avec les flux de passants et de véhicule.

Après avoir levé 3 millions d'euros fin 2019, MyTraffic a annoncé, fin septembre, avoir récolté 10 millions d'euros pour « accélérer [sa] croissance » en France, aux Pays-Bas, en Belgique, au Royaume-Uni, en Allemagne, en Italie et en Espagne, « renforcer [ses] efforts en recherche et développement » et développer de nouvelles fonctionnalités, comme l'analyse du trafic automobile. « Nous souhaitons pouvoir analyser les flux de véhicules dans les artères commerciales pour accompagner les enseignes qui souhaiteraient s'implanter dans les périphéries », explique-t-on à La Tribune .

César Armand

7 mn

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Commentaires 5
à écrit le 26/10/2021 à 18:09
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c'est quoi ' ville moyenne'? saint etienne grenoble et rennes, gouvernees par des ecolofachos integritses ou tout est interdit comme du bon vieux temps de staline ( saint homme, vu qu'il etait de gauche?.........le pb c'est le mairre, et l'acces au c...

à écrit le 26/10/2021 à 18:02
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3 millions de logements vacants. 400 000 nouvelles constructions par an (290 000 chez UK et Allemagne). le manque relogements est un mythe créé par les promoteurs immobiliers et autres professionnels du secteur.

à écrit le 26/10/2021 à 17:42
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La spéculation immobilière aura des conséquences toujours plus visibles et dramatiques.

à écrit le 26/10/2021 à 16:57
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On a pas l'air de vouloir comprendre, qu'elles font rêver, justement, parce elle ne sont pas comme les villes que l'on veut quitter! Importer son mal être est très mal vue!

à écrit le 26/10/2021 à 15:51
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Les centre-villes sont désertés uniquement parce que les propriétaires refusent de jouer le jeu : Ils ne veulent pas baisser leurs prix. Alors logements et commerces restent vides

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