Immobilier d'entreprise : « Nous avons pris de l'avance sur le décret tertiaire » Emmanuelle Baboulin, Icade

ENTRETIEN EXCLUSIF. Comme tous les propriétaires bailleurs et occupants de surfaces de plus de 1.000 mètres carrés, la filiale immobilière de la Caisse des Dépôts est tenue par le décret tertiaire de réduire ses consommations d'énergie sur la base de celles de 2010 : -40% en 2030, -50% en 2040 et -60% en 2050. Membre du comité exécutif d'Icade chargée du pôle Foncière tertiaire, Emmanuelle Baboulin se déclare « confiante » et promet un dialogue « équilibré » avec ses locataires.
César Armand

4 mn

Emmanuelle Baboulin est entrée chez Icade en 2008.
Emmanuelle Baboulin est entrée chez Icade en 2008. (Crédits : Thomas Raffoux)

LA TRIBUNE - Icade affiche un chiffre d'affaires total en hausse de 15% en 2021. Mais qu'en est-il pour la foncière tertiaire, votre pôle d'immobilier d'entreprise ?

EMMANUELLE BABOULIN - Icade est sortie de la crise en étant attractive, environnementalement très responsable et inventive. A l'image de son pôle promotion et de sa filiale santé, la foncière tertiaire va bien. Nous n'avons pas encore retrouvé les niveaux de 2019, mais nous connaissons une hausse de la demande placée dans tous les secteurs. Sur le marché de l'investissement, par exemple : les étrangers sont revenus et les valeurs se sont stabilisées. Nous avions quelques inquiétudes en 2020 sur la valorisation de certains actifs avec des locataires qui auraient pu avoir du mal à payer, mais "l'employabilité" [la capacité à payer le loyer, Ndlr] se révèle au beau fixe.

Qu'est-ce qui a changé par rapport à l'avant-Covid ?
Si quelques indicateurs macroéconomiques ne permettent pas d'être totalement sécurisés, nous sommes très confiants pour 2022. Rien qu'en 2021, nous avons signé et renouvelé 266.000 mètres carrés de baux, soit le plus haut niveau depuis 2018, livré quatre immeubles, cédé plus de 500 millions d'euros d'actifs et mené des acquisitions opportunistes.

La demande de bureaux dans l'intra-muros parisien résiste bien. Mais qu'en est-il du Grand Paris ?

Nous avons très clairement des zones de sur-offre, comme au nord de la première couronne, à commencer par Saint-Denis et La Défense. En réalité, notre portefeuille reste porté par le péri-Défense, comme Nanterre-Préfecture, où les loyers restent compétitifs, où les actifs ne sont pas des tours et où les moyens de transport en commun se développent à l'image du Grand Paris Express. Nous connaissons également de belles performances sur nos actifs de régions, à Marseille et à Lyon notamment, où les niveaux de loyer restent bons.

Êtes-vous par ailleurs prêts à relever le défi du décret tertiaire qui contraint tous les propriétaires bailleurs et occupants de surfaces de plus de 1.000 mètres carrés à réduire leurs consommations d'énergie sur la base de celles de 2010 : -40% en 2030, -50% en 2040 et -60% en 2050 ?

Nous sommes en avance : nous avions déjà cartographié nos 300 immeubles pour être prêts au plus tard le 30 septembre 2022 et transmettre nos consommations énergétiques à la plateforme Operat de l'Agence pour la transition écologique (Ademe). La mise en place du décret tertiaire nous permettra d'ailleurs d'échanger encore plus fortement avec nos locataires sur les baux verts.

Justement, comment allez-vous vous répartir l'effort entre propriétaires et locataires?

Il va falloir que nous nous parlions encore davantage. Aujourd'hui, 100% de nos baux ont déjà une annexe environnementale. Ce décret tertiaire ne pourra se faire qu'au travers d'un dialogue équilibré entre bailleurs et locataires, sur les parties communes, les bâtiments et l'exploitation de ces derniers. Cela va demander beaucoup de travail, mais nous sommes confiants dans la mise en place de travaux pour y parvenir. Sur le patrimoine de la foncière tertiaire, nous avons déjà réduit notre consommation énergétique ainsi que notre empreinte carbone.

Vous communiquez d'ailleurs sur l'atteinte de vos objectifs bas-carbone, déclarant -30% de kg/CO2/m² en 2021 en ligne avec votre objectif -45% à fin 2025.

Oui, et cela, afin d'atteindre -60% en 2030. Nous avons déjà changé toutes les chaudières au gaz de nos immeubles par des chaudières électriques et changé toutes nos lampes halogènes par du LED. Depuis 2015, ce sont 60 millions d'euros de travaux que nous avons réalisés, à la charge exclusive d'Icade, en embarquant les locataires. En complément, les grands comptes, qui ont une politique RSE très ambitieuse comme la nôtre, ont joué le jeu sur leurs parties privatives et l'exploitation. S'agissant des immeubles monolocataires, ils ont également participé financièrement, tant est si bien que nous avons déjà pris de l'avance sur le cadre réglementaire.

Et qu'en est-il pour les immeubles multilocataires ?

Avec le « bail engagé climat », nous innovons en finançant la restauration ou la plantation d'espaces forestiers, de terres agricoles françaises pour éviter, réduire et compenser nos émissions. Pour atteindre le zéro carbone, nous devons absolument associer nos locataires à nos démarches sur ces puits de carbone. Pour ces immeubles multilocataires, nous avons en outre presque « la clé du compteur électrique », puisque nous achetons nous-mêmes l'énergie. Depuis 2021, elle est 100% issue d'énergies renouvelables. Les locataires sont tous sensibles à ces investissements. Au début, cela leur coûte un peu plus cher, mais assez rapidement la baisse des charges signe ensuite la baisse de leurs factures.

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César Armand

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