Combien vaudra un bâtiment... pas "vert" ?

Depuis cet été, le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts d'achat de la résidence principale est deux fois plus avantageux si la résidence acquise est BBC (bâtiment basse consommation d'énergie). Voici un avantage de plus parmi les indicateurs de valeur pour les immeubles verts et il semble désormais admis dans la conscience collective qu'un bâtiment dit "vert", c'est-à-dire à performances environnementales significatives, dispose déjà d'une valeur immobilière supérieure à un actif conventionnel.

Pour autant, la démonstration concrète reste à faire dans les évaluations immobilières des experts immobiliers. Plusieurs facteurs sont en cause : la faible offre d'immeubles verts sur le marché en France pour établir des comparatifs et influencer la valorisation et l'absence d'un référentiel global et international reconnu sur le marché. Les méthodologies de valorisation des actifs n'intègrent pas encore aujourd'hui de note "verte".

Cette situation est transitoire : les organisations de certification du bâtiment notamment en France et au Royaume-Uni travaillent à la mise au point d'un référentiel "SB Alliance" (Sustainable Building Alliance), tandis que des institutionnels ont mis au point un "Green Rating" avec le Bureau Veritas.

Les tendances sont là : un immeuble "non vert" perdra de sa valeur à terme, sous la pression de la construction des immeubles "Grenelle" neufs répondant aux normes de consommation maximale de 50 kWep/m2/an et de l'obligation de travaux de réhabilitation énergétique sur la période 2012-2020 dans les immeubles tertiaires existants. En effet, cette réhabilitation devra être provisionnée, faire l'objet d'une information à la vente et, par voie de conséquence, impacter la valeur d'un actif tant que les travaux ne seront pas réalisés.

Cette dévaluation pour absence de performance environnementale ne sera pas inédite pour l'immobilier : elle s'inscrit dans la suite logique des dévaluations pour pollution des terrains, pour contamination à l'amiante des immeubles, ou pour l'obsolescence ou l'insalubrité de ces derniers. La particularité du sujet tient à son ampleur puisque cette potentielle dévaluation concerne 99 % des bâtiments, le taux de renouvellement du parc immobilier étant de 1 % par an.

Alors, comment lancer le "verdissement de son immeuble ? Pour les experts en environnement, le propriétaire doit tout d'abord déterminer les leviers susceptibles d'être actionnés avant de mettre en place un plan d'actions. Pour les avocats, ce plan d'actions ne peut être unilatéral : il doit déboucher sur un dialogue avec l'utilisateur au travers d'un "bail vert", à créer, fruit d'une concertation propriétaire-locataire-gestionnaire.

Pour déterminer les leviers qui impacteront la valeur de l'actif, il faut déjà estimer la performance environnementale elle-même. De manière simple, nous recommandons d'analyser un actif selon cinq indicateurs et de noter selon trois niveaux : bronze, argent et or. Les cinq indicateurs sont ceux de "l'économie positive" c'est-à-dire le bilan énergie, le bilan climat, le bilan ressource, le bilan biodiversité et le bilan santé.

Ainsi nous pourrions affecter, par défaut, un niveau bronze au bilan ressource d'un actif où la nature des matériaux utilisés est "classique". Le niveau argent serait atteint avec une utilisation partielle de matériaux à haute valeur environnementale comme l'utilisation de matériaux recyclés ou d'origine renouvelables certifiés. Le niveau or serait le recours exclusif à des solutions nec plus ultra sur les ressources telles que dépollutions des eaux usées par exemple ou suppression totale de ressources non renouvelables non substituables. Autre exemple possible sur le bilan énergie lors de la phase d'exploitation : un niveau bronze pour un bâtiment standard, un niveau argent pour un bâtiment BBC ou BBC rénovation, un niveau or pour un bâtiment allant encore au-delà vers le bâtiment à énergie positive.

On se rend compte alors qu'un bâtiment "or" obtiendra facilement un bon score dans n'importe quelle référence de certification française ou étrangère qui serait ultérieurement choisie par le propriétaire. Cette méthode pourrait ainsi permettre à l'expert immobilier d'analyser simplement et efficacement la performance environnementale d'un actif, avec une méthode compatible avec les indicateurs des futurs labels internationaux.

Après une évaluation de l'immeuble sur la base de ces cinq critères, un dialogue doit s'ouvrir avec les utilisateurs pour déterminer les axes de progrès à réaliser en commun, dans l'intérêt des deux parties. Véritable "bail vert" assorti d'engagements contractuels ou simple charte comportementale non obligatoire, toute solution est valable et tout peut être imaginé. L'important est d'ouvrir la voie à une prise de conscience de ce que chacun peut, avec des mesures simples et avant d'engager des travaux, contribuer à la transformation d'un immeuble non respectueux de l'environnement en un immeuble "vert". La valeur verte suivra.