Aurélien Gouttefarde
Aurélien Gouttefarde, fondateur d'Homeloop, agence immobilière en ligne.
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La réalisation d'une transaction immobilière repose sur des processus chronophages et une réglementation d'un autre temps, qui ont conduit dans l'impasse une industrie représentant 13% du PIB français.
Un décret adopté dans l'urgence le 4 avril 2020 autorise temporairement la signature à distance des actes de vente et des actes notariés. La signature à distance ne suffit pas car le marché reste gelé en grande partie à cause du Droit de Préemption Urbain ("DPU"), cette exception française à la liberté de choisir son cocontractant.
Lors de la vente d'un bien immobilier ou d'un terrain, la commune du bien bénéficie d'un droit de préemption spécifique apparu en 1958, droit de préemption urbain simple (DPU) ou droit de préemption urbain renforcé (DPUR) qu'elle peut exercer "en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, d'actions et opérations d'aménagement" définies de façon très large par l'article L300-1 du Code de l'urbanisme.
Lors de la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente, le notaire adresse à la mairie de la commune du bien une "déclaration d'intention d'aliéner" ("DIA"), qui en indique le prix et les conditions. La mairie ou l'administration compétente dispose de deux mois pour instruire la demande et indiquer si elle exerce son droit de préemption ou y renonce. Passé ce délai, sans réponse de l'administration, le délai est réputé "purgé" (de fait, l'administration a renoncé à son droit de préemption).
Ce droit, véritable frein à la fluidité du marché, est responsable du report de la quasi-intégralité des 100.000 transactions immobilières initiées avant le confinement. Ces reports ont un impact sur les projets de vie des acheteurs et des vendeurs et sur la survie des acteurs immobiliers.
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Suite à l'ordonnance prise en urgence le 25 mars en application de l'article 11 de la loi du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de covid-19, amendée par une autre datée du 15 avril, toutes les DIA déposées depuis le 12 mars 2020 peuvent faire l'objet d'une instruction jusqu'au 25 juillet 2020. Cette « discrète » ordonnance impacte l'ensemble des transactions initiées avant confinement.
Au-delà de l'aspect conjoncturel et des difficultés posées par cette ordonnance, se pose la question de la pertinence de ce droit de préemption. Il n'existe a priori pas de chiffres officiels consolidés sur le nombre de préemptions des collectivités suite au dépôt d'une DIA. Des chiffres de 2008 indiquent un taux de préemption de l'ordre de 1% à 2% des ventes immobilières. Chaque année, cette disposition réglementaire retarde la réalisation de 97% des transactions immobilières conclues en France.
A Paris et dans certaines communes d'île-de-France, la vente d'un appartement en copropriété n'ouvre pas de droit de préemption urbain si "le règlement de copropriété a été publié depuis plus de dix ans au fichier immobilier (article L 211-4, a, du Code de l'urbanisme) à défaut de règlement de copropriété, si l'état descriptif de division a été publié depuis plus de dix ans au fichier immobilier".
A Paris, où se réalisent environ 35.000 transactions par an, il n'y a pas lieu de remplir de DIA après la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente. Paris n'a pas renoncé définitivement au droit de préemption urbain et à sa capacité d'action sur le marché foncier.
Au contraire, pour mener à bien ses opérations d'aménagement et agir sur la mixité sociale, la ville de Paris a identifié des adresses où les ventes sont soumises à un Droit de Préemption Urbain Renforcé. Ainsi, depuis 2014, une liste d'adresses comprenant 8.021 logements situés dans 257 immeubles en copropriété des 2e, 10e, 11e, 12e, 15e, 17e, 18e et 20e arrondissements sont soumises à un droit de préemption urbain renforcé.
En dehors de ces adresses, les transactions portant sur des biens à usage de logement en copropriété ne sont pas soumises à un droit de préemption. Généraliser ce système accroîtrait la fluidité du marché sans entraver les collectivités locales pour aménager l'espace public et gérer le foncier.
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Il faut environ trois mois entre la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente et la réalisation d'une transaction en France, contre une à deux semaines dans des pays comparables (Royaume-Uni, Espagne, Finlande, USA, etc.). Harmoniser le DPU sur toute la France réduirait considérablement les délais des transactions immobilières et fluidifierait le marché sans décourager vendeurs et acquéreurs.
Aurélien Gouttefarde
